市場綜述：消費大浪潮

年初至今，疫情陰霾褪去，政策持續出台優化營商環境，商業地産全産業鍊復蘇明顯。

于復蘇與變化中，11月2日，觀點指數繼續發布《表現力指數 • 2023年度商業地産表現報告》。觀點指數研究院同步行業發展及革新進程，深入商業地産及相關産業鍊一線，解讀商業地産全産業鍊的現狀、挑戰及機遇，同時從産品、商業運作特色、投融資模式、營銷渠道等多維度剖析當前商業地産全産業鍊的特征以及發展趨勢。

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今年，全國主要大城市均在發力刺激當地消費，並出台了許多政策。不少政策均強調首店經濟，與普通門店相比，首店首發具有不可替代性與新奇度，代表着嶄新的時尚理念和更高價值的産品，可以滿足消費者日益增長的個性化、品質化需求。

從數據來看，社會消費品零售累計總額持續增長，但6月開始增速放緩。其中，網上零售額持續保持正增長，超市零售額于5月出現負增長。房地産到位資金和投資增速持續下滑，辦公樓和商業營業用房的新開施工、存量施工面積仍處于負增長狀态。但辦公樓和商業營業用房的竣工面積回升至正增長狀态。

銷售端，辦公樓和商業營業用房的銷售增速均出現大幅度的下滑。具體來看，辦公樓現房的銷售額增速小于銷售面積增速，而辦公樓期房的銷售額增速大于銷售面積增速。所以從現階段來看，辦公樓的現房單價處于下跌狀态，而市場對未來的單價具有一定信心，但該信心在減弱。

今年，商辦市場進入下滑區間，空置率高企導致主要企業的收入下滑。同時，也使得商辦大宗交易市場趨于冷清。類似的，辦公空間市場也陷入了困境，主要企業瀕臨破産。相反的是，零售商業市場的項目開業數持續增長，主要企業的業績保持穩定。

融資方面，CMBS/CMBN發行的銳減，促使政策端加大對商業不動産融資的支持，消費基礎設施公募REITs将試行，多個商業發展商積極試水。

物價下行利于消費景氣的回升，社零總額增長放緩後勁不足

據國家統計局數據，今年1-7月份，我國的CPI指數呈現持續下滑的趨勢，7月份的CPI同比為-0.3%，首次進入負值區間。其中，食品煙酒類，受豬肉價格下滑的影響，也于7月份首次進入負值區間，同比下降0.5%。2023年9月份，全國居民消費價格同比持平。

此前國家統計局新聞發言人曾提及，當前中國經濟不存在通縮，下階段也不會出現通縮。目前，經濟運行整體在恢復，廣義貨币在增長、市場流動性總體充裕。雖然7月的CPI同比有所下降，但是環比由上月的下降轉為上漲。CPI的同比下滑，主要是因為食品價格由上漲轉為下降，以及上年同期的基數較高。

但通脹仍是全球許多國家需要克服的難題。就美國而言，7月CPI同比上漲3.2%，剔除波動較大的食品和能源價格後，7月核心CPI同比上漲4.7%，仍高于美聯儲2%的通脹目標。

就國内的環境而言，即不存在通脹，也不存在通縮，物價的穩定有利于消費景氣的回升。

自疫情防控政策開放以來，我國的消費情況總體呈現持續回升的态勢。據國家統計局數據，2月份以來，社會消費品零售總額累計增速持續為正，一舉扭轉上年12月份處于負值區間的形勢。且增長幅度在4月份達到巅峰，但6、7月份正增長幅度出現收縮，8、9月份趨于穩定增長。

具體來看，今年4-9月份的網上零售額累計額均保持2位數正增長，其中5月份同比增長率最高，為13.8%；2月份同比增長率最低，為6.2%。類似的，6、7月份正增長幅度出現收縮，8、9月份趨穩。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

從消費品類來看，餐飲和商品零售也在2月份開始復蘇。

國家統計局數據顯示，餐飲收入同比增速由2月份的9.2%擴大至9月份的18.7%，並于5月份達到頂峰22.6%。商品零售累計增長率也從2月份的2.9%，擴大至9月份的5.5%，在5月份達到頂峰7.9%。可以看到，疫情防控政策開放對餐飲消費的刺激是巨大的，旅遊業的興旺也刺激了餐飲消費的增長。

從零售業态來看，限額以上百貨店、專業店的累計零售額增速自2月份以來保持正增長，且幅度不斷擴大，在5月份達到頂峰後進入收縮期；限額以上的專賣店累計零售額也保持類似的趨勢，但其2月份的增速為-5.4%。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

需要關注到的是，今年以來，限額以上超市和便利店的累計零售額增速持續下滑，超市的增速在5月份進入負值區間。今年，有多家超市品牌在多個城市均有閉店，如家樂福和沃爾瑪，受新零售模式的沖擊，多家超市進入轉型期。

商業不動産竣工面積恢復正增長，辦公樓空置率繼續上升

國家統計局數據顯示，今年房地産本年實際到位資金合計累計增長率持續為負，且增速保持在兩位數，7月份該增速為-13.2%，9月份擴大到-14.4%。 對應的，今年房地産投資累計增長率也為負，但幅度均小于房地産本年實際到位資金合計累計增長率。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

其中，辦公樓和商業營業用房投資累計增長率自2月份以來均為負增長。自去年8月份以來，辦公樓的投資累計增長率均低于房地産投資累計增長率，但5月份開始，前者的增長率高于後者，8月和9月則又有轉換。而商業營業用房投資累計增長率持續下滑。這與辦公樓空置率高企，零售購物中心出租率趨穩的現狀形成強烈的對比。今年9月，辦公樓投資累計同比增長率為-11%，商業營業用房投資累計同比增長-17.6%。

具體來看，辦公樓新開工施工面積累計增長率均基本為負，沒有帶動辦公樓施工面積累計增長率的大幅度增長，全年的增長率在-5%和-6%之間。形成對比的是，辦公樓竣工面積累計增長率于4月份開始為正，為9.8%，接下來幾個月也持續為正。辦公樓竣工面積的大幅度增長，也佐證了辦公樓市場的頹勢。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

類似的，今年的商業營業用房新開工施工面積累計增長率均為負數，但較去年有所提高。商業營業用房施工面積累計增長率穩定在-7%和-10%之間。值得注意的是，商業營業用房竣工面積累計增長率在3月份由負轉正，且幅度持續擴大，至7月份達到最高，為5.7%。這與限額以上百貨店、專業店、專賣店和便利店零售總額持續增長的數據相印證。從數據上看，零售商業的竣工和銷售額均在持續復蘇，這與政策持續進行消費刺激有關。

據國家統計局數據，今年1-9月，辦公樓銷售額累計增長率和辦公樓銷售面積累計增長率均為負數，兩者的幅度比較接近。

具體來看，辦公樓現房銷售額累計增長率也均為負數，但辦公樓現房銷售面積累計增長率從4月份開始，已有轉正的現象。兩者對比來看，4月份開始，辦公樓現房銷售額累計增長率已經無法跟上現房銷售面積的步伐。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

相反的是，3月份開始，辦公樓期房銷售額累計增長率逐漸超過了期房的銷售面積，這表明，市場對未來辦公樓單價的看多，看多程度在5月份達到最大，于7月份達到最小，意味着市場對未來辦公樓單價的走勢呈現悲觀态度。這不難理解，在辦公樓需求未大幅度回升的情況下，竣工面積的大幅度增長，或将持續推高辦公樓空置率，進而對單價的下行造成壓力。

數據來源：國家統計局，觀點指數整理

零售商業端，商業營業用房銷售額和銷售面積均出現大幅度下滑，但谷底在今年3月份左右出現。2月份開始，商業營業用房銷售額累計增長率大于銷售面積，其中，現房和期房的銷售額累計增長率均大于銷售面積。意味着商業營業用房的單價呈現上漲趨勢。而在今年2月份之前，商業營業用房銷售額累計增長率是小于銷售面積增速的。也就是說，商業營業用房的單價由跌轉漲，而2月份剛好是分水嶺。由供小于求推高單價這個理論出發，今年商業營業用房的竣工面積不能滿足市場需求；商業營業用房銷售額和銷售面積均出現大幅度下滑，主要是因為供給不足造成的。

商辦市場承壓，大宗交易銳減

在商辦領域，據戴德梁行數據，截至今年上半年底，北上廣深的甲級寫字樓空置率分别為16.9%、18.6%、18%、24.5%，均較去年底有不同程度的上升。寫字樓市場的供需關繫進一步扭曲。

從出租率水平來看，截至2023年6月30日，瑞安房地産辦公樓物業組合的平均出租率維持在88%，相較去年的12月31日，下滑1個百分點；陸家嘴集團在上海的甲級寫字樓期末出租率從2022年底的85%下滑至80%，租金水平從8.15元/平方米/天下滑至8.12元/平方米/天；越秀房托的國金中心出租率從去年6月的90.2%下滑至83.3%，其寫字樓資産租金整體收入同比下滑4%。

商辦大宗交易方面，據觀點指數不完全統計， 2023年1-9月内地共計發生27宗商辦資産大宗交易，成交總金額為261.9億元，平均每單10.07億元（不含復星國際中心項目）。

對比去年同期，商辦資産交易案例數、交易總金額以及平均每單交易金額數值分别同比下降15.63%、50.59%以及41.09%。交易金額超50億元的商辦資産交易數量遠不及去年同期，資方對大額的交易持觀望态度。

另外，今年的辦公空間市場有所波動：WeWork發出破産預警、辦伴項目遭清退。市場消息顯示，8月22日，紐約證券交易所表示，由于WeWork認股權證的交易價格“異常低”，該交易所已暫停其交易，並将啟動将其除牌的程序。

行業遭遇困境時，部分企業也仍在繼續深耕。如BEEPLUS和寰圖在接受觀點新媒體采訪中，屢次提及資管模式，IWG作為行業的老玩家持續看好靈活辦公模式在中國的增長潛力。

零售商業開業項目數保持增長，主要企業業績穩定

據觀點指數統計，年中全國範圍内共開業33個零售商業項目，總體量約200萬平方米，環比上個報告期有數量和體量上的明顯增長。一線城市開業項目數量占比約3成，除上海僅有1個項目開業外，其余三個一線城市開業項目均超過1個。二線城市占比最大，接近5成，杭州、武漢及西安等城市均有較多項目貢獻，三線城市開業項目則相對較少。其中，大悅城、華潤萬象生活、龍湖集團、印力集團、珠海萬達商管等樣本企業于年中均有新項目開業，占全國開業項目數量的比例接近5成。整體來看，零售商業開店的熱情不減。

從具體表現來看，目前恒隆上半年的商場組合收入增長13%，高端商場的收入上升16%，次高端商場則微跌3%。關于收入上漲的主要原因，其表示是上海以外的高端商場受惠于租戶銷售額上升，整體租賃收入增長了11%，次高端商場收入稍有下跌主要是出租率下滑所致。

太古方面，2023上半年其内地零售物業租金收入總額上升30%至20.42億港元。具體項目上，6個主要的太古匯、太古里繫列項目均錄得不同程度的零售額增長。其中，上海的2個項目上海興業太古匯和上海前灘太古里的變化最為明顯，後者的增長幅度超過100%。出租率方面，截止今年上半年底，太古旗下的零售商業項目均保持較高的出租率，平均出租率為97%，整體表現穩定。其中，部分項目更是達到滿租狀态，如廣州太古匯和北京頤堤港。

從部分項目開業和企業業績數據來看，零售商業市場保持着積極向上的趨勢，與上面提到的零售商業宏觀數據相符合。

品牌方面，觀點指數觀察下的樣本項目繼續優化租戶結構，在店鋪引入上涵蓋了11種業态，主要以奢侈品、服飾這2類為主，餐飲、娛樂休閑業态的引入較少。其中，大部分是來自國外的品牌，國内品牌的占比較小。奢侈品方面，主要涵蓋服飾、皮包、配飾等全繫列品牌，如古馳、範思哲等品牌的限時店、精品店或新店。

政策鼓勵首店經濟，加大對消費基礎設施建設支持

今年，全國主要大城市均在發力刺激當地消費，並出台了許多政策。

北京将全面落實商業消費空間布局專項規劃，商圈提質上，推動各區“一圈一策”方案落地，常态化推進傳統商場升級改造，用好“一店一策”支持政策，加快推動京西大悅城、通州遠洋樂堤港等項目落地。該規劃整體上對新舊項目發展做出了針對性指導，助力商圈升級。此外，重點關注首店發展，給予不同等級首店不同的資金支持。

上海年初發布了《2023年上海建設國際消費中心城市工作要點》，其中提出，要打造“東西”兩片國際級消費集聚區，推出一批業态多元、功能復合、主題鮮明、文化融合的消費新地標。做強首發經濟、品牌經濟、夜間經濟和直播經濟，擴大文旅消費、體育消費、餐飲消費和大宗消費等内容。

廣州則發布了全國首部國際消費中心城市建設專項規劃《廣州市培育建設國際消費中心城市發展規劃》，該規劃提出了具有廣州特色的消費體繫與消費空間布局，持續探索國際消費中心城市建設，提升城市商業影響力。實施“全球優品匯聚”行動，充分發揮廣交會及各類專業展會等平台的引流作用，持續發力“首店首發”經濟，增強對全球消費品牌的匯聚能力。

整體來看，這幾大城市的政策均有提到“首發首店經濟”。與普通門店相比，首店首發具有不可替代性與新奇度，代表着嶄新時尚的理念和更高價值的産品，可以滿足消費者日益增長的個性化、品質化需求。

在支持消費基礎設施建設方面，據wind數據，截至2023年9月6日，今年共發行38單CMBS/CMBN，同比減少39.68%；總發行金額為658.46億元，同比減少37.57%。CMBS/CMBN一直以來都是商業不動産良好的退出渠道，對商業不動産的融資或滾動開發起到關鍵作用。但今年以來，CMBS/CMBN發行規模銳減，使得許多商業不動産面臨着一定的長期資金融資難題。

2023年7月31日，國家發改委發布《關于恢復和擴大消費措施》二十條，其中提到在完善消費設施方面，加快培育多層級消費中心，着力補齊消費基礎設施短闆，完善消費基礎設施建設支持政策。

今年年初，證監會發布《關于進一步推進基礎設施領域不動産投資信托基金（REITs）常态化發行相關工作的通知》；同日，國家發改委發布《關于規範高效做好基礎設施領域不動産投資信托基金（REITs）項目申報推薦工作的通知》。

兩個文件均提出，研究支持增強消費能力、改善消費條件、創新消費場景的消費基礎設施發行基礎設施REITs。優先支持百貨商場、購物中心、農貿市場等城鄉商業網點項目，保障基本民生的社區商業項目發行基礎設施REITs。

這意味着，商業不動産（消費基礎設施）正式納入基礎設施類公募REITs的試點範圍，這将極大推動消費基礎設施的建設。其中，萬科、百聯股份和天虹股份正在試水消費基礎設施公募REITs。