中報觀察 | 春泉産業信托風險對沖

觀點網 8月22日晚間，春泉産業信托發布2023年中期業績公告。其半年報顯示，期内的分派為每個基金單位10港仙，環比持平，但同比下滑10.7%。且今年中期的分派比率為97%，較2022年有所上升。

分派比率有所上升，也不足以表明流動性充裕。就短期債務水平來看，春泉産業信托規模已達51.31億元，遠超3.4億元的貨币資金水平，表明其有較大的再融資需求和壓力。

大力對沖利率和匯率風險

從春泉産業信托整體的收入數據來看，2023年總收益為3.63億元，同比增長35.95%，與每基金單位分配的增長幅度並不相符。

這並不是春泉産業信托原有資産包帶來的持續收益造成的結果。2022年9月份，該基金並購了惠州華貿天地，使得今年上半年的收益數據較上一年同期有較大幅度的增長。

從具體項目來看，其北京華貿物業，2023年上半年的收益為2.34億元，同比下滑5.64%，環比下滑3.2%；其惠州華貿天地物業，2023年上半年的收益為1.1億元，環比增長120%。從這點來看，惠州華貿天地物業的並入，對每基金單位分配的環比的持平起了關鍵作用。

另外，利率風險和匯率風險的對沖，也保住了每基金單位分配。

2023年上半年，春泉産業信托計息貸款融資成本支出為2.19億元，同比增長17.05%，環比增長4.5%。利息支出占春泉産業信托整體支出的絕大部分，為此，該基金已訂立不同年期的浮息轉定息利率利率掉期合約及跨貨币掉期合約實施對沖計劃，以減輕其利率及匯率風險。

截至期末，就有關華貿物業融資而言，該利率掉期合約的名義金額共計33.55億港元，占春泉産業信托港元貸款的77.9%，加權平均掉期年利率為1.21%。效果是明顯的，期末春泉産業信托加權平均現金年利率（扣除息差後）約為3.6%（2022年H2：3.8%；2022年H1：2.1%）

另外，春泉産業信托于7月就其華貿物業融資訂立名義金額為9.5億港元的額外浮息轉定息利率港元－人民币跨貨币掉期合約，以及就其英國融資訂立名義金額為0.478億英鎊的浮息轉定息利率利率掉期合約。這進一步降低了其利率和匯率風險。

春泉資産管理行政總裁梁國豪先生在今年7月份接受觀點采訪時提到：“關于加息，現在無論是港币還是美金，貸款成本都很貴，而内地成本在慢慢跌下來。就我們來說，會盡量将我們的貸款變成多一些的人民币貸款，這是很自然的管理流程。人民币貸款是我們現在逐步進行的方案，有這個策略。”

寫字樓略顯頹勢，新購入零售商業發展迅猛

報告期内，華貿物業寫字樓部分産生的租金收入環比下降了1.4%。

具體來看，甲級寫字樓的出租率環比和同比均有略微上漲，但平均租金環比和同比均在下滑，幅度分别為2.9%和3.8%。而超甲級寫字樓的表現更差，出租率環比下滑0.9個百分點，現為91.8%；平均租金環比和同比也均在下滑，幅度分别為2.5%和3.1%。

雖然平均租金有所下滑，但是續租情況仍比較良好，這也避免了出租率的大幅度下滑。據悉，春泉産業信托的物業經營開支環比下降3.1%，這主要是因為期内的主要租賃活動為續租，導致傭金開支減少所致。

華貿物業擁有189名租戶，樓面面積最大的五個租戶占報告期間總收益的比例為19.7%，占已出租總樓面面積的22.1%，含有世界知名企業、律師事務所和證券公司，大公司的穩定性給其較高的客戶集中度帶來一定的出租率加持。

整體來看，華貿物業将近40%的出租面積和收益，均來源于保險、投資和其他金融機構等，這些機構在北京的CBD區域仍屬于需求将強的機構；同時，将近58%的出租面積和收益來源于國外的租戶。這樣的租戶結構确實可以防止整體寫字樓市場的頹廢再進一步影響春泉産業信托整體的租金收入。

而收益大幅度增長的惠州華貿天地，其租金包括基本租金收入、抽成租金收入、傭金收入及服務費收入。2023年上半年，浮動租金的比例為19.96%。

觀點指數認為，租金收取的靈活性，在一定程度吸引了租戶的入駐。惠州華貿天地的平均出租率由2022年第四季度的約92.2%回升至報告期間的95.9%。

另外，這也與疫情開放後，線下消費需求激增有較大關繫。自2023年除夕夜，惠州華貿天地的人流流量明顯出現回升迹象，購物中心的客流量估計為6.3萬名人次，與2021年相比增長了15.8%。2023年上半年的日均客流量為32295人次，較2022年高出不少。