原報告 | 方隅的資管業務與退出路徑選擇

觀點指數 今年3月開業的北京天峰方隅公寓項目是由方隅與中東主權基金、Proprium Capital Partners共同投資的首個項目，可提供租賃住房502套。

除了新開業的項目外，方隅投資自持的項目還有很多。

據觀點指數統計，方隅自持房間數占比達58.47%。同時，方隅控股CEO陳堅在參加2023觀點租賃圓桌中表示，方隅公寓一直專注于重資産的投資，目前管理的資産規模超過180億。

若觀察方隅合作的自持項目可以發現，合作過程中方隅擔任的角色並不是純粹的管理，很多時候也做一些跟投，和投資人同進退的狀态。

當然，重資産要考慮退出方式。2022年方隅公寓共實現3個非重點城市項目的退出，同時綜合方隅公寓旗下的産品和資管模式來看，其似乎暫時忽略了公募REITs這一退出渠道。

與投資者同“進退”

4月，方隅控股CEO陳堅在參加2023觀點租賃圓桌中表示，其從2017年開始注重重資産的投資，角色更多是協助做投入、做管理。

黑石龍地長租公寓事業部執行董事麥偉基在會議現場表示，投融建管退是企業想要掌控的全鍊條領域，但租賃企業總有各自的強項和弱項，以普陀公寓項目為例，該項目是由黑石龍地長租公寓負責投融退，而建設和運營方面則交由方隅公寓負責。

觀點指數認為，與專注于重資産的租賃企業不同，方隅公寓在合作過程中更多扮演建設和管理能力輸出的角色。

據觀點指數了解，黑石龍地長租公寓所提及的普陀公寓項目是2021年4月開業的上海星荟方隅公寓，項目位于上海市普陀區光新路340号，可提供645套租賃住房房源。

數據來源：觀點指數統計

當然，這不是方隅首個輕資産項目。據觀點指數統計，方隅輕資産項目數占比51.85%；房間數占比41.53%，兩者並沒有體現強烈的傾向性。

具體來看，方隅所負責的輕資産項目中沒有千套以上的大體量項目，而重資産項目中的上海會展方隅國際公寓和蘇州天荟方隅公寓（注：該項目已實現退出）均屬于千套以上大體量項目。

方隅公寓在觀點租賃圓桌會議現場表示，其專注于重資産的投資，目前管理的資産規模超過180億。

簡單的輕重之分並不能體現方隅公寓的具體商業模式。據觀點指數了解，目前其在營項目中可分為集團持有、與基金合作持有、委托管理、社會返租以及包租資産。這也是方隅公寓早些年強調的基金管理+資産投資+公寓開發及租賃運營的商業模式。

基金管理方面，早于2020年，方隅就宣布正式簽署協議，成立5億美元長租公寓投資平台，用于收購、投資和運營國内長租公寓項目。據了解，該基金首期規模為2.3億美元，投資者包括中東主權基金、Proprium Capital Partners及中駿集團。

今年3月入市的北京天峰方隅公寓項目正是方隅與中東主權基金、Proprium Capital Partners共同投資的首個項目，可提供租賃住房502套。

此外，2021年底，方隅與KKR成立1.4億美元的專項基金，同時雙方就北京一規模3000余戶的租賃公寓收購事項達成合作。

雙方在合作過程中各自承擔的角色雖然未披露，但方隅官微曾表示，“我們将繼續通過投資大規模、位屬戰略地段的項目，幫助投資者實現更優厚的價值回報。”從中觀點指數認為，方隅在合作中承擔項目建造運營管理的同時，也充當了投資者的角色。

以上猜測也從上述方隅管理層在觀點租賃圓桌會議上的發言得到驗證。

但整個過程方隅的角色並不是純粹的管理，很多時候也做一些跟投，最終跟投資人達到同進退的狀态。事實上，租賃企業與投資者搭檔的組合並不少見。如龍湖與GIC合作共同設立10億元的長租公寓投資平台、瓴寓與GIC合作設立5.7億美元的長租公寓投資平台等。

同時還有領盛與景瑞合作收購上海虹橋良華購物廣場（西區）項目。據觀點指數了解，景瑞不動産在其中承擔項目建造和管理的角色。

關于“退出”的考量

重資産項目必須考慮退出的方式。

2021年7月，發改委發布的958号文首次将保租房納入可發行基礎設施REITs的範疇。去年5月，證監會聯合發改委發布的《關于規範做好保障性租賃住房試點發行基礎設施領域不動産投資信托基金（REITs）有關工作的通知》中，正式将保租房納入基礎設施公募REITs範圍。

基于此，在多項利好政策的支持下，首批三單保租房REITs：紅土深圳安居REIT、中金廈門安居REIT、華夏北京保障房REIT成功上市。

數據來源：企業公告，觀點指數整理

從華潤有巢REIT業績表現來看，公募REITs為保租房實現資産退出提供了優質的退出渠道。

一季度報告中，華潤有巢REIT在基金收入、EBITDA、可分配金額等指標數據相較招募書同期預測值實現超額完成。同時對應發行價分派率達到5.34%，較招募書同期預測值上升1.33%，運營指標超招募書預期，一季度華潤有巢REIT為投資者帶來可觀的收益。

具體項目運營層面，截至一季度末，泗泾項目出租率為96.99%，比預測值上漲了5.99%，期内新簽租約343間。東部經開區項目出租率為92.43%，比預測值上漲了2.43%，期内新簽租約515間，底層資産出租率均優于招募書預測值。

據觀點指數了解，目前不少租賃企業也正籌備保租房REITs發行的相關工作。

而方隅找到的是不同于REITs的資産退出渠道。

數據來源：觀點指數統計

據觀點指數了解，2022年，方隅旗下蘇州天荟方隅公寓、泉州商城方隅公寓以及泉州世界城方隅公寓通過出售資産方式實現資産由重轉輕。

對比同行，如有巢公寓、瓴寓已實現退出的底層資産所在地來看，只有方隅旗下的三個項目不是位于一線及新一線城市。

但從發展戰略來看，2022年方隅公寓全面升級，堅定“雙聚焦+大資管”戰略。雙聚焦即聚焦核心城市、聚焦高檔公寓，大資管則是依托長租公寓優質的資産，拓展多樣化的資管模式，堅持資管能力建設。

數據來源：觀點指數統計

“聚焦核心城市”體現在其已開業項目的城市分布上。據觀點指數統計，已開業項目位于一線城市的比重達62.96%，同時杭州、南京等重點城市的租賃市場發展也受到關注。

3個非重點城市的租賃項目售出也表明方隅在二線城市運營實操上實現了預期的投資收益。從三個項目具體區位來看，均位于市中心或成熟城區，資源優勢明顯。

據觀點指數了解，蘇州天荟方隅公寓項目是由建信住房（蘇州）有限公司拆資整體購買，並于2022年9月完成産權交易和過戶，項目交易後仍由方隅公寓進行運營管理。目前該項目挂牌名稱為CCB建融家園方隅公寓。

同時在2022年底，CCB建融家園方隅公寓項目獲得蘇州首張保障性租賃項目認定書，已納入蘇州市及姑蘇區2022年保障性租賃住房新增項目。

方隅由于産品定位對標中高端租賃市場，整體來看納保積極性並不高。方隅控股管理層也表示，租賃市場百花齊放，有保障性住房需求的同時也有高收入、追求品質住房的需求，可以讓市場化公寓滿足這部分的需求。

這也正是方隅升級戰略中提及“雙聚焦”中的聚焦“高檔公寓”。

綜合其産品和資管模式來看，目前方隅暫時忽略了公募REITs這一退出渠道。當然，随着中高端租住産品關注度的提升，公募REITs底層資産是否有機會得到擴充，為中高端租住産品提供優質退出方式仍值得期待。