需求釋放 | 2022三季度上海房地産市場報告

觀點指數 三季度上海再次迎來密集的房市、土拍交易活動，随着二三批次集中供地挂牌和兩批次新盤推出，市場反應不再平淡。

本季度上海開啟歷時4日的第二批集中供地，7月28日最後一塊地成交後，上海2022年第二批集中供地以34宗合計約119.66萬平方米全部出讓，780億元成交額完美收官。

第三批次集中供地千億級土地将于9月23日競拍，出讓面積達184.87萬平方米。

2022年上半年，受疫情影響上海樓市近乎停擺三個月，許多項目直至6月重啟第二批次開盤。為保證房地産市場的恢復，土拍和房源在近三個月不斷推出，刺激低迷許久的樓市。

三季度前兩個月，上海新房開盤共計71個新盤，21356套房源。另外，有39個項目未觸發入圍分，43個項目當日去化率為100%。

仁恒海上源為本季最熱的項目，銷售面積達到9.56萬平方米，成交金額113.45億元，領跑其他樓盤項目。

房地産金融積極促穩定，區域性政策力引人才

8月4日，上海銀保監局召開2022年年中工作推進會，指出要加強流動性風險管理，加大不良資産處置力度。堅持"房住不炒"定位，保持房地産融資平穩有序，有效滿足剛性和改善性住房需求，加大對長租房市場和保障性住房建設的金融支持力度，支持上海市做好"保交樓"工作。

觀點指數認為，本次會議是為了防止出險房企事态進一步擴大化，明确金融機構的職責，對信用不良企業加強管理，這也給經營良好的企業提供一個警示。第二，在"斷供"影響下市場需要提升信心，本次會議的落地将會給購房者增添一層措施保障。

8月20日，上海人民政府發布的《關于支持中國（上海）自由貿易試驗區臨港新片區加快建設獨立綜合性節點濱海城市的若幹政策措施》。措施中的人才政策提到在臨港新片區工作的非本市戶籍人才繳納個稅或社保滿1年及以上，在臨港新片區限購1套住房，所購住房自合同網簽備案滿7年後可轉讓。

另外，為進一步優化人才落戶政策，政府将賦予臨港新片區引進非上海生源應屆高校畢業生重點扶持用人單位推薦權，提高企業吸納高校畢業生的積極性。

屬于自由貿易試驗區的臨港新片區容易形成産業聚集，人才購房政策的效果可能會加大吸引部分人才到該區落戶購房。據不完全統計，臨港新城闆塊的新開盤項目，當日去化率為100%。

觀點指數認為，上海整體的限購政策短期内不會做出太大的調整，但是會在某些區域進行一些試點探索，一方面是要維持房地産穩定，另一方面是增加市場活力。

二批次供地收金近八百億，三批次挂牌千億級土地

本季度上海第二批次集中土地于7月28日出讓競拍結束，34宗地全部成交（含2宗城中村改造項目用地），共收獲土地出讓金780億元，總出讓面積約119.66萬平方米。

青浦區、嘉定區和浦東新區出讓地塊宗數最多，均為5宗，成交額均超過百億元。其中，12宗底價成交，13宗達到中止價，進入"一次報價"階段。

數據來源：Wind，觀點指數整理

從拿地主體來看，央國企依然是本批次拿地的主力，具體表現為國有資本企業累計拿地額占比93%，宗數占比84%。本次聯合體拿地的數量有11宗， 而第一批集中供地有8宗。

華發在二批次中權益拿地額達110.4億，在所有房企中位列首位。招商蛇口和保利發展各拿5宗地，前者權益拿地金額為87.4億，位列第二；後者以81.6億排名第三。

與第一批次相比，保利發展和越秀地産首次參與了本次上海集中供地，並且越秀地産聯合保利發展分别拿下位于嘉定區嘉定新城(馬陸鎮)馬陸南社區JDC1-2301單元地塊和楊浦區江浦社區R-05地塊，合計以95.18億元的成交價奪得。

本批次集中供地平均溢價率為4%，較上一批增加1%。可見優質地塊供應有所增多，有8宗地塊位于傳統市中心區域。其中最引人矚目的是長甯區新泾鎮地塊，一共吸引了6位競買人參與競争。

8月25日，上海土地交易市場集中挂牌35宗涉宅地，總出讓面積約184.87萬平方米，總起拍價達1030.45億元。相比前兩批，土地供應面積有所增加，起始價第一次達千億級。

本次競拍将于9月23日開始，並對競拍規則作出調整，之前一次書面報價階段如果有2家報價相同時，将會産生一個随機值。現調整為一次書面報價結束後，相同報價的競買人需修改報價直至無重復報價。若有效報價數在三至五個之間，繫統會觸發相應數量的"随機值"，使有效報價共達到六個，若有效報價數為小于三或大于五個，則不觸發"随機值"。

外環供應大漲，積壓已久的需求獲釋放

本季度推出了兩批次的新房項目公示，一共79個項目，同比增加47%，面積為275萬平方米，同比增加51%，套數為25006。

三季度前兩個月上海新房開盤，共計71個新盤，21356套房源。另外，有39個項目未觸發入圍分，43個項目當日去化率為100%，平均去化率約為85%。

數據來源：上海網上房地産交易中心，觀點指數整理

2022年第一次新房項目公示是在2月份，第二批次是在6月份，期間的幾個月是因為上海的疫情造成全市靜默，房地産市場陷入低迷，直到6月才開始有動靜，所以積壓到第三季度的供應量大幅上升。而從歷史銷售情況來看，三季度末四季度初是銷售的旺季，需要備足貨源提高銷售收入。

得益于疫情的有效控制和8月LPR的調整，即1年期LPR為3.65%，5年期以上LPR為4.3%，因此二季度上海樓市交易相比上一季度有較為樂觀的交易量。

數據來源：上海網上房地産交易中心、觀點指數整理

從圖表中可以看到，本季度前兩個月銷售最多的區域是外環以外，共售出25792套住宅。中心城區的住宅成交量不多，内環以内只有2823套，主要還是因為大部分供應來自外環。

數據來源：市場研究，觀點指數整理

仁恒海上源為本季度最火項目，銷售面積達到9.56萬平方米，成交金額113.45億元，領跑其他樓盤項目。該項目位于楊浦東外灘，平均售價為115000元/平方米，第四期項目于8月18日推出，當日去化為100%，樓盤搶手。

值得注意的是，碧桂園推出的柏悅江灣和柏悅前灣合計售出907套房，成交額73.14億元。

從本季度房市和土拍情況來看，成交活躍度明顯上升，很大程度上是封控解除後積壓已久的需求得到釋放。

從市場表現上看，上海樓市有回暖的迹象，剛需買房人群貢獻了一部分力量。相比其他城市陸續發布對房地産的政策支持，上海動作較少。

盡管房地産整體情況不是那麼樂觀，但是市場是存在的，並且政府、金融機構和房企都在積極探索。從供應來看，上海房企三季度推盤數量增多，這也是為了9月、10月黃金時期的到來而積極備貨。