辦公空間服務：多元未來

後疫情時代，經濟變化和行業調控仍在進行中。當下，房地産高杠杆的發展模式弊端、高負債及各類财務資金問題成為伫立在企業面前的大山，並給企業發展帶來諸多不利影響。如何實現可持續的穩健發展，是企業需要明确的首要問題。住宅業務之外，多元化賽道的物業、物流、産業等也迎來新的發展機遇，如何實現自身突破值得思考。

為此，觀點指數研究院在長期跟蹤企業動态、市場發展、行業經濟的基礎上，采用企業訪談、數據收集、調研等手法，結合專業的數據分析和深度的研究，全方位多維度地剖析當前行業各業态各領域的發展現狀，並且對標杆企業項目、産品模式進行綜合探析，在2022博鰲房地産論壇現場隆重發布《觀點指數·2022中國房地産行業發展白皮書》（影響力指數·2022年度地産風尚企業表現報告），與各方企業共謀劃，同成長。

以下為“2022上半年辦公空間服務報告”及研究成果：

觀點指數 随着辦公空間發展進入新周期，增長也趨于穩定。企業對于規模的追求變得理性，愈發注重項目的精細化運營。如何在疫情影響下保持較高的入駐率和租金水平，也反向考驗着企業的能力。

傳統重資産模式之外，企業也繼續在輕資産領域探索，降低成本壓力。

但就上市企業業績表現來看，輕資産模式並未能扭轉虧損狀态，尋找可行的盈利模式依然任重道遠。

面對充滿挑戰的市場環境，不少企業的選擇是增強服務能力，對多元業務和場景進行探索，尋找新的業績增長點。

可以預見，未來靈活辦公的發展将更加多元。

規模之外，需注重精細化運營

此前數年辦公空間服務企業發展高歌猛進，最直觀地是帶來了規模上的快速增長，但随之而來的種種問題也日益凸顯。

今年以來，受疫情防控影響以及行業尚未找到成功的商業模式，企業發展相比以前顯得更為審慎。

數據來源：觀點指數整理

營運規模上，樣本企業Wework和優客工場的整體規模在行業中屬于前列。面積上Wework全球營運面積已超100萬平方米，而優客工場國内項目數量則突破了200個，兩者在規模上領先于其他辦公空間服務樣本企業。

然而規模增長並未帶來營收和盈利的增長，持續投入的運營成本和未達預期的業績增長成為規模類企業面臨的困境，兩者作用之下，Wework和優客工場2021年淨利潤均為負數。

數據來源：觀點指數整理

單個項目平均面積上寰圖最大，接近18000平方米，夢想加處于中等水平，優客工場則最小，其余企業單個項目平均面積差異不大。

觀點指數認為，寰圖單個項目平均面積較大是由于主要定位高端辦公，對空間舒适度要求較高。而優客工場面積較小與布局項目較多有關，雖然不乏大體量項目，但是更多中小體量項目拉低了平均面積。

整體來看，較大的平均面積能帶來更好的辦公體驗，但相應的相關租賃成本也較高，需要更加注重成本把控，這方面如有來自母公司項目支撐的企業成本壓力要小一些。

較小的辦公面積則在靈活性上更具優勢，面對的客戶群體多為小微型企業。想要獲得可觀收入，除項目本身條件外，能夠提供符合企業需求的個性化服務更為關鍵。

數據來源：觀點指數整理

企業項目的平均工位費水平方面，據觀點指數測算，樣本企業中工位費排前三的是寰圖、officezip、IWG。其中寰圖工位費最高，平均達到約4500元/工位/月的水平。

三者在項目定位、産品線方面都與其他企業有較明顯差異。布局上，三者均以核心一二線城市為主，項目多位于高端寫字樓，收費水平較高。

與之相對，優客工場的平均工位費較低，主要與三四線城市布局有關，定位較為大衆化。除寫字樓外，産業園及商改寫等業态也有所涉獵。

數據來源：觀點指數整理

企業平均出租率方面，整體相差不大，總體出租率均超60%，但這個指標實際並不理想。一般而言，作為辦公項目，出租需要維持在80%以上才算合格，90%以上屬于較優水平。

據觀點指數觀察，處于90%以上較高水平的主要有夢想加、寰圖、Beeplus和Officezip，超過80%出租率的企業占比約60%左右。入駐率的差異，與企業招商能力、運營能力以及項目把控等有關。

如Officezip，一方面有以寫字樓業務為核心的中海商業支撐，項目區位和服務配套設施有保障，而且在招商方面也有更多經驗和渠道；另一方面，項目布局相較行業内其它企業少，這也意味着在運營精細度上可能更具優勢。不過也需要注意到，布局項目不多，輻射能力不如頭部企業。

疫情影響下，辦公空間服務企業如何維持現有項目入駐率，可觀的工位費水平等，顯得尤為重要。在尚未找到成功發展模式、實現盈利的前提下，企業需更加注重單個項目的運營效率提升。

尚未扭虧，尋找盈利改善思路

以優客工場、IWG等為代表的上市企業披露的2021年業績數據顯示，過去2021年的淨利潤為負數。其中，優客工場和Wework的虧損情況較為嚴重，且長期内都是虧損狀态。

以優客工場為例，其數據顯示2019-2021年淨虧損分别為人民币8.07億元、人民币5.08億元和人民币21.63億元，連續三年為虧損狀态。

數據來源：企業财報，觀點指數整理

WeWork最新發布的2022年Q1财報顯示，2022年Q1營收為7.65億美元，環比增長7％，同比增長28％；淨虧損5.04億美元，與2021年Q4虧損8.03億美元相比，環比減虧37%，實現整體收入增長，虧損幅度變小。

截至第一季度末，Wework綜合實體入住率達到67%，環比增長4個百分點，會員人數增至5.5萬名，環比增長22%。總體來看，邁入2022年，Wework的收入和運營情況有所好轉，但不可否認虧損狀态尚未扭轉。

辦公空間服務企業面臨的最主要問題依然是尚未實現盈利，多數企業采用“二房東”模式的局限性非常明顯，不僅對企業自身資金流狀況要求較高，還對出租率依賴度高、盈利模式單一。

企業也意識到了單一依靠租金收入無法實現盈利，因此正在探索多元化的盈利模式。

優客工場目前在非業主增值服務上發力，2021年财報顯示辦公空間會員業務營收3.77億元人民币，同比降低10.96%；營銷和品牌服務業務營收4.63億元人民币，同比增長45.99%；其他業務營收2.17億元人民币，同比增長59.04%。

數據來源：企業财報，觀點指數整理

此外，不約而同地注重科技平台建設也成為樣本企業共同點。如創富港堅持在二房東模式基礎上，着重利用自有模式實現成本有效把控，以及利用IT平台優勢實現增值業務收入增長。而優客工場則着重發展旗下的希遇科技，挖掘數字化産業的發展機遇。

新開業穩定，新簽約城市集中度高

上半年，樣本辦公空間企業每月均有新項目開出，整體較為穩定，並未因市場環境壓力停滞不前。

除面積數百到數千不等的中小體量項目外，也不乏過萬的大體量項目供應。如優客工場新增運營托管新項目東莞得康醫療·優客工場，合作面積共20000平米，擁有近3000個工位，為期内最大體量新開業項目。

數據來源：觀點指數整理

期内樣本企業新簽約項目上，以上海、北京、深圳為代表的一線城市依然是新簽約項目布局的重點，而成都、東莞、杭州等新一線城市也受到青睐。

背後主要是由于我國新一線城市的發展及創新創業吸引力提升，以杭州、成都等為代表的新一線城市靈活辦公規模效應逐漸顯現，吸引了更多辦公空間服務企業前往發展。

數據來源：觀點指數整理

截至目前，在樣本企業城市布局中可以看出，城市聚集趨勢明顯。17個樣本企業中，布局城市數量10個以下的企業占比最大，為約60%，布局20個城市以上的企業占比約30%。

較高的城市集中度，有利于企業進行深耕，擴大城市競争優勢和影響力，而布局了較多城市的企業在項目運營和人才培養承受着更大壓力，也需要适應市場多樣性挑戰。

數據來源：觀點指數整理

目前布局城市數量最多的是優客工場，為69 個城市。城市能級方面，涵蓋了全部一線城市，二線及以下城市占比約77%。

優客工場采取的發展策略是聚焦國内布局，雖然對運營能力有所考驗，但更容易實現標準化，具有可復制性。

數據來源：觀點指數整理

輕資産是當下企業實現城市快速布局的最主要形式，以優客工場為例，2021年輕資産模式下新增40個空間，新增管理面積約27.14萬平方米，新增空間數量和管理面積較2020年底分别增長32%和77%。

布局上，2020年54個城市，截至2021年底已增長至65個城市，達成了年内新增11個未布局城市的成就，這也離不開輕資産的貢獻。

服務邊界拓寬，積極探索多元場景

随着靈活辦公發展進入新階段，傳統寫字樓之外，産業園、購物中心、TOD項目等多業态類型項目進入了辦公空間服務企業的視野。

據觀點指數不完全統計，今年上半年，樣本企業外拓項目中，産業園、商場、TOD均有涵蓋，雖在整體簽約項目中占比不高，但可以看出企業目前正在進行積極探索，讓靈活辦公模式具備更強的場景适應性。

其中，産業園業态占比最高，說明企業對這類業态的重視程度較高，優客工場、創富港、Beeplus等企業均在此領域發力。

數據來源：觀點指數整理

以優客工場為例，憑借産業園相關項目的獲取，帶動大體量項目數量取得了快速增長。相關數據顯示，2021年優客工場管理面積增長約77%，其中大部分依靠輕資産獲取園區項目實現。

據觀點指數統計，截止目前優客工場共有21個過萬平方米的項目，其中約一半單體面積超過2萬平米。這些項目覆蓋了一線、新一線以及三四線10個以上城市，所管理園區包括金融安全産業園、電商直播産業園、數字經濟産業園、新基建園區等，涉及領域廣泛。

數據來源：觀點指數整理

此外，企業也注重存量商業市場機遇，以新的辦公方式改造運營存量物業，為合作方提供辦公空間的運營管理委托等一站式服務，從中獲取收益。如優客工場上述獲取的東莞得康醫療優客工場項目就屬于存量改造物業，由老舊廠房改造而來。

當靈活性和移動性正成為新經濟企業辦公空間的基本需求，TOD項目也成為了企業關注的重點。今年4月，夢想加與杭州市西站樞紐公司簽約合作，将在杭州西站樞紐内打造融合型TOD辦公産品。

此前夢想加已有數個在運營的TOD辦公項目，均具備良好的交通通達度和便利性。如在運營的夢想加杭州西迪港空間坐落在杭州東站，這是杭州市接駁功能最為齊全的交通樞紐，也是國家“四縱四橫”戰略的重要站點。

傳統租賃業務之外，更多場景打造也成為企業的方向之一。如優客工場進軍餐飲，推出曉壽司和旬源，主打日料餐飲。而氪空間也和餓了麼聯手打造辦公+美食的跨場景服務，氪空間提供場地和服務支持，餓了麼提供活動内容以及産品，以豐富的内容與服務融入辦公物理空間。

來源：公開資料，觀點指數整理

以上動作均基于雙方業務的互補，以及主要服務客群的趨同性。如優客工場通過曉壽司、旬源加深在餐飲領域布局，進一步打通包括寫字樓、辦公園區和商業樓宇在内的銷售場景，在現有業務之下尋找新的業績增長點。

核心城市租金波動平穩，低碳綠色漸熱

縱觀上半年主要一二線城市的平均租金水平，上海、北京在租辦公空間項目平均租金處于第一梯隊，為接近或超過2000元/工位/平方米的水平，此外上海租金變動更為平穩。

雖然上半年上海受到較長時間疫情影響，租金水平略有波動，但市場需求穩定，租金水平的變化幅度並不大，最大環比跌幅為-0.98%。

廣州、深圳和成都的租金水平相近，成都雖為二線城市，但商業發展較快，創新創業需求較為活躍，租金水平在二線城市中位居前列。

數據來源：觀點指數整理

值得關注的是，随着低碳環保、綠色建築等概念的流行，越來越多租賃企業青睐于在綠色建築中辦公，而目前辦公空間服務企業也有意識地打造綠色建築項目。

市場調研顯示，較非綠色建築而言，一線城市中獲得LEED認證的辦公物業可産生約10%租金溢價，而核心商務區内溢價更為明顯。

WeWork上半年和瑞房簽約合作了武漢天地項目，其中采用的高端商務空間産品線勵帷，就以打造空間、資源和服務共享的共創生态圈為導向，為入駐企業提供低碳辦公環境。

據觀點指數觀察，目前企業打造綠色辦公空間的方式主要有：裝修選擇符合國家質檢要求的，且為無害無毒環保室内裝修材料，且盡量選擇可循環利用材料；配備空氣淨化繫統，營造幹淨、舒适辦公環境；搭配健康飲用水繫統等。

除此之外，企業還可以通過技術手段降低能源消耗，将低碳綠色的理念融入日常經營管理之中，營造低碳環保的綠色辦公氛圍。