世說 | 魯能海南土地記

观点地产网

2021-09-23 21:32

  • 孰真孰幻,孰是孰非,目前尚不可蓋棺定論,但從魯能的發展路徑與海南布局本身,或許能夠抽絲剝繭。

    觀點地産網

    當房地産行業告别了“野蠻生長”的周期,出售和收並購就成了這個時代的常态。

    近日,據上海聯合産權交易消息,魯能集團再度挂牌轉讓海南盈濱島置業有限公司100%股權,轉讓價格36.04億元。與此同時,海南永慶生态文化旅業有限公司100%股權及4.66億元債權亦被一同擺上貨架。

    其實早在今年8月末,魯能集團就曾挂牌海南盈濱島100%股權,但直至披露期滿,項目無人問津,最終並未成功出讓。如今,二次挂牌,無疑顯現了魯能出售的決心。

    事實上,對魯能集團而言,海南猶如第二堡壘,自1992年開始,這家來自山東的央企不斷在這個将海與天融為一體的城市排兵布陣,盛極一時。

    而本次出售的兩個子公司,旗下更是擁有海南盈濱半島的大量土地資源。

    據了解,魯能集團在2009年計劃将四家海南公司注入上市平台廣宇發展中,海南盈濱島位列其中,而海南永慶曾經為海南盈濱島的子公司,彼時因土地規模方案發生調整,未列入資産注入計劃之内。

    但按照彼時的數據,海南盈濱島擁有土地儲備161.56萬平方米,海南永慶所占土地面積共計1800畝,折算約為120萬平方米。

    也就意味着,兩家公司擁有的土儲為281.56萬平方米,加上計劃注入的海南魯能廣大置業、海南英大、海南三亞灣三家公司,合計土地面積達到1170.05萬平方米,超過彼時魯能集團總土儲的二分之一。

    另外,當時有相關人士透露稱,這隻是顯性的土地儲備,魯能在海南還擁有未曾公開的數個體量更龐大的土地儲備項目。

    至于魯能集團在海南的銷售情況,由于該公司並未整體上市,具體的銷售成績暫未可知。但猶記得2016年初的一張海報,該公司在海口、三亞、文昌三個樓盤同時開盤,僅5小時,共計421套房源一售而空,創造了一天20億元的成績。

    由此看來,海南是魯能集團業績貢獻的一大“主力軍”。在土儲、業績均占優勢的情況下, 魯能集團為何還要出售海南公司的股權?

    分析人士告訴觀點地産新媒體,魯能集團近兩年在不斷減少海南的投入,一個是海南房地産市場多次受到政策調控的影響,一個是近些年魯能集團調整了發展步調。

    事實上,自魯能集團進入海南市場以來,海南房地産于1993年、2010年、2018年陸續出台調控政策,最新的是去年4月,海南在全域限購繼續的同時,推出現房銷售等措施。調控之下,海南的樓市泡沫散去,而魯能集團的海南發展空間也被收緊。

    但從另一個層面來看,如今,國家堅持“房住不炒”的政策和理念,“穩房價、穩地價、穩預期”将會一以貫之,這也意味着,魯能集團持有了15年的地已經不可能出現太大的浮動,此時出售,無疑能夠迅速回流資金投入其他方向。

    另外,結合近期魯能集團整體轉劃至中國綠發、廣宇發展資産置換等消息,不少市場人士猜測,魯能發展欲退出海南市場,更有甚者,認為魯能即将剝離房地産業務。

    但是,9月23日午間,廣宇發展公告澄清到,控股股東此次轉讓海南盈濱島100%股權和海南永慶100%股權及相關債權是為了解局同業競争問題。

    孰真孰幻,孰是孰非,目前尚不可蓋棺定論,但從魯能的發展路徑與海南布局本身,或許能夠抽絲剝繭。

    海南是房地産高速發展的第一站,早在1988年,來自各地的“淘金者們”嗅到了機會與财富的味道,紛紛南下入瓊發展房地産業務。

    在那個“巅峰”的時期,一個僅有160萬總人口的海南島卻擁有兩萬多家房地産公司,人們樂此不彼地玩着“擊鼓傳花”的遊戲,通過接盤、轉讓手中的房産、地皮掙錢。

    1992年,海南的地價從原來的100萬元/平增至700萬元/平,而房價則由1350元/平方米漲到了超5000元/平方米,達到頂峰。

    正是這個時期,魯能集團跨越了4000公里來到海南,迅速加入了拿地的隊伍中。

    魯能集團趕上了最好的時代,但這同樣也是最不好的時代。

    一方面,魯能集團早期在海南拿下大量的優質地塊,随着房價、地價的飛漲,該公司能夠獲得的土地溢價就更高。

    根據廣宇發展2009年底的資産評估報告,海南永慶生态文化旅業在盈濱半島所占土地面積共計1800畝,由該公司2006年獲得,彼時的土地成本平均為12萬元/畝,經評估,截至2009年底,這些土地的價格已經上漲至50萬元/畝,價格相當于翻了兩番以上。

    更重要的是,就在2009年,海南盈濱半島永慶寺附近170畝的土地轉讓報價為3.5億元,折算下來約為200萬元/畝,相當于魯能集團拿地成本的17倍。

    但另一方面,魯能集團持有大量土地資源並未迅速開發,同樣受到監管層面的關注。

    2014年,海南省國土環境資源廳約談12家在瓊閑置土地企業,並要求約談企業簽訂土地處置協議,如果到期不開工,将形成新的土地閑置,政府将沒收保證金並無償收回閑置土地。

    上榜名單中,魯能集團在列,該公司涉及的閑置土地有5宗,共計2200畝左右,閑置逾8年的時間。巧合的是,這5宗地塊均歸屬于本次挂牌轉讓的兩個“主角”——海南盈濱島和海南永慶公司。

    據悉,早在2006年拿地之初,魯能集團舊曾與澄邁縣簽訂《盈濱半島及周邊土地開發框架協議》,魯能集團承諾在盈濱半島及周邊地區投資過百億。

    據當地媒體報道,該協議中将盈濱半島的開發模式成為“動态合作模式”,即地方出讓土地的價格根據魯能的開發時間決定。即:假設魯能集團5-10年内開發地塊,土地價格則比5年内開發内增收2萬元;假設10年後才開發地塊,地塊的出讓價按當時的市場價出讓;如果是開發10年後地價上漲,上漲部分的3成為地方政府收益。

    這一紙協議,為魯能長期持有埋下了伏筆,畢竟,那時候的海南,地價、房價都虛浮的空間,一旦地價上升,這種合作模式能夠讓政府、企業雙雙獲得土地溢價。

    現在,魯能集團出售項目,關乎政策、關乎時機、關乎項目,更關乎企業。

    魯能是國内較早進軍房地産的企業之一,其前身可追溯到1988年成立的魯能電力開發公司,當時是山東電力工業局的第三産業和多種經營企業的統稱,一時聲譽鵲起。

    而2006年後,魯能集團的火電資産陸續出售,剩下的主要是地産業務和新能源業務,自此以後,地産業務的主心骨左右逐漸凸顯。

    事實上,自2009年開始,魯能就已動了地産業務借殼廣宇發展上市的心思,随後,雙方啟動了三次重組,但始終沒有結果。

    直至2017年11月,雙方的融合正式獲批,彼時,廣宇發展獲母公司注入了五家重組資産公司,包括重慶魯能、重慶魯能英大、宜賓魯能、魯能亘富,但未見海南公司的身影。

    有分析人士提到,這次出售的兩個海南項目,當時不在最後的注入名單當中。

    不過,曾經的海南,是魯能地産業績的生力軍,2016年,魯能地産實現647億元的銷售額,2017年,該公司更以890億元銷售額獲得房地産銷售排行的15名,赢得了地産生涯的最高光時刻。

    如今,随着拿地減少、與廣宇發展重組等變化,魯能集團的銷售額一路回調,2020年,該公司錄得237億元的銷售額。

    顯然,過往廣宇發展地産資産的注入,成了“吃力不讨好”的事情。

    從廣宇發展的角度來看,資産注入本能為迅速擴大上市公司的規模,提升盈利能力。但細看關于發展近些年的營業數據,似乎沒能大幅躍升。

    觀點地産新媒體查看其過往數年業績數據,2017-2020年的收入分别為216.4億元、270.6億元、229.9億元及197.5億元,近兩年的收入明顯下滑;歸屬母公司淨利潤分别為20.99億元、25.02億元、31.42億元及22.12億元。

    在調控與疫情影響下,廣宇發展的業績表現似乎並未如預想般順利,而此刻,魯能集團、廣宇發展剝離地産的消息紛至沓來。

    去年以來,魯能集團、廣宇發展再度出現重大資産重組,其中,魯能集團、都城偉業等涉房平台無償劃轉至中國綠發旗下,而廣宇發展将以其房地産業務與魯能新能源進行置換。

    置換成功後,廣宇發展将正式退出房地産,成為新能源發電企業,而魯能集團過去十余年為注入地産資産付出的努力将規整為零。

    與此同時,有關魯能集團的未來,亦引發争論,有觀點認為,其将繼續留在中國綠發體繫内,發展綠色地産,也有觀點認為,其将剝離地産業務,而本次出售海南項目就是一個信号。

    撰文:龔麗欣    

    審校:勞蓉蓉



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