8月辦公空間服務發展報告·觀點月度指數

观点指数研究院

2021-09-23 15:57

  • 月内北上深辦公租金環比實現不同程度上漲,頭部企業開業速度放緩。

     

    觀點指數 1-8月,全國辦公樓竣工面積1556萬平方米,同比增長21.4%;銷售面積為1901萬平方米,同比增長3.7%;銷售額為2738億元,同比增長3.5%。供給持續穩定增長,為辦公空間服務行業供給側注入活力。

    企業層面,開業速度有所減緩,頭部企業僅優客工場和創富港有新開業辦公空間項目。其中,優客工場新增開業項目仍以輕資産模式為主。

    得益于輕資産模式,逐年虧損的優客工場在去年第四季度實現首季度盈利,此後大舉進行輕資産擴張,輕資産業務比重逐年增長。

    城市布局方面,多數企業項目分布依舊是以一線城市及新一線城市為主,同時也有部分企業開始往二線及二線以下城市拓張,布局城市下沉趨勢明顯。

    北上深熱度有所回升,新一線優勢逐步釋放

    從全國重點一二線城市整體辦公租金水平來看,8月份北京是唯一一個辦公日租金超過5元/日/平方米的城市,其次是上海4.22元/日/平方米,廣州和深圳日租金水平相差不大。

    一線城市北上深辦公消費熱度有所回升,租金環比均實現不同程度的上升,而廣州辦公租金則出現下降,降幅為3.09%。其余城市除海口外,均出現不同程度的降幅。

    數據來源:全國房價行情網,觀點指數整理

    此外,近期仲量聯行發布報告顯示,一線城市北上廣深租賃成本指數明顯高于其他發展和成熟期城市。數據顯示,北京租賃成本指數達到338,是唯一一個突破300的,其次是上海和深圳,租賃成本指數均是248。

    辦公樓需求潛力指數方面,上海為755,位于一線城市首位,其次是北京。中國辦公樓市場需求資源呈現向頭部城市聚集的特征。

    注:城市租賃成本指數越大,其租金承付能力就越高,市場發展動力就越強。

    數據來源:仲量聯行,觀點指數整理

    目前,多家企業的布局還是以一線城市為主,但随着城市結構調整等因素,新一線城市優勢逐步釋放,多家企業紛紛深入布局新一線城市。

    數據來源:觀點指數整理

    其中創富港在營項目多數位于一線城市,近五成分布于深圳。ATLAS寰圖客群定位為中高端辦公消費人群,目前項目分布于一線及新一線城市,尚未下沉到二三線城市;行業老牌玩家Servcorp世服宏圖項目則分布于一線及新一線城市。

    此外,不少快速成長的辦公空間服務企業如優客工場、氪空間、OFFICEZIP等在新一線城市或二線及二線以下城市拓展速度逐漸加快。其中,優客工場已簽約282個辦公空間項目,分布于一線城市的有102個,新一線城市62個,二線及二線以下城市112個。

    優客工場延續輕資産布局,Distrii辦伴産品叠代更新

    8月份,辦公空間服務商開業速度放緩。據觀點指數觀察,頭部企業僅優客工場和創富港有新增開業項目。

    來源:觀點指數整理

    優客工場新增6個辦公空間項目開業,其中4個屬于管理輸出的輕資産項目。此外,新增簽約3個管理輸出項目。

    從2020年4月宣布“由重向輕”戰略轉型之後,優客工場輕資産規模以及營收保持穩健增長。2020年底輕資産管理面積占比達54.15%,同時布局城市數、簽約場地數及管理面積數分别提高了84%、166%及105%。

    截止到今年6月30日,上述指標則分别同比增長63%、141%及98%。

    與此同時,近期優客工場退出海南、深圳以及青島優客工場公司,由大然淩一新增持股接盤。其中大然淩一為優客工場旗下專業化輕資産運營公司,三大主要服務産品為管理輸出、資産托管及定制化辦公。

    優客工場位于北京、太原、蘇州、南京等地的子公司,也已注入到大然淩一旗下。目前,大然淩一對外投資企業已達到39家,且保持增長趨勢。

    來源:觀點指數整理

    随着辦公消費水平不斷升級,Distrii辦伴的空間産品也在不斷的更新。

    8月份,Distrii辦伴精裝小戶型産品線DPLUS新增簽約嘉譽國際項目。自上個月推出DPLUS産品概念以來,DPLUS已成功簽約上海的四個項目,分别是領展企業廣場、五角場合生國際、吉彙大廈以及新增簽約的嘉譽國際項目。

    撰文:許偉英    

    審校:歐陽穎



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