8月辦公空間服務發展報告·觀點月度指數

觀點指數 1-8月，全國辦公樓竣工面積1556萬平方米，同比增長21.4%；銷售面積為1901萬平方米，同比增長3.7%；銷售額為2738億元，同比增長3.5%。供給持續穩定增長，為辦公空間服務行業供給側注入活力。

企業層面，開業速度有所減緩，頭部企業僅優客工場和創富港有新開業辦公空間項目。其中，優客工場新增開業項目仍以輕資産模式為主。

得益于輕資産模式，逐年虧損的優客工場在去年第四季度實現首季度盈利，此後大舉進行輕資産擴張，輕資産業務比重逐年增長。

城市布局方面，多數企業項目分布依舊是以一線城市及新一線城市為主，同時也有部分企業開始往二線及二線以下城市拓張，布局城市下沉趨勢明顯。

北上深熱度有所回升，新一線優勢逐步釋放

從全國重點一二線城市整體辦公租金水平來看，8月份北京是唯一一個辦公日租金超過5元/日/平方米的城市，其次是上海4.22元/日/平方米，廣州和深圳日租金水平相差不大。

一線城市北上深辦公消費熱度有所回升，租金環比均實現不同程度的上升，而廣州辦公租金則出現下降，降幅為3.09%。其余城市除海口外，均出現不同程度的降幅。

數據來源：全國房價行情網，觀點指數整理

此外，近期仲量聯行發布報告顯示，一線城市北上廣深租賃成本指數明顯高于其他發展和成熟期城市。數據顯示，北京租賃成本指數達到338，是唯一一個突破300的，其次是上海和深圳，租賃成本指數均是248。

辦公樓需求潛力指數方面，上海為755，位于一線城市首位，其次是北京。中國辦公樓市場需求資源呈現向頭部城市聚集的特征。

注：城市租賃成本指數越大，其租金承付能力就越高，市場發展動力就越強。

數據來源：仲量聯行，觀點指數整理

目前，多家企業的布局還是以一線城市為主，但随着城市結構調整等因素，新一線城市優勢逐步釋放，多家企業紛紛深入布局新一線城市。

數據來源：觀點指數整理

其中創富港在營項目多數位于一線城市，近五成分布于深圳。ATLAS寰圖客群定位為中高端辦公消費人群，目前項目分布于一線及新一線城市，尚未下沉到二三線城市；行業老牌玩家Servcorp世服宏圖項目則分布于一線及新一線城市。

此外，不少快速成長的辦公空間服務企業如優客工場、氪空間、OFFICEZIP等在新一線城市或二線及二線以下城市拓展速度逐漸加快。其中，優客工場已簽約282個辦公空間項目，分布于一線城市的有102個，新一線城市62個，二線及二線以下城市112個。

優客工場延續輕資産布局，Distrii辦伴産品叠代更新

8月份，辦公空間服務商開業速度放緩。據觀點指數觀察，頭部企業僅優客工場和創富港有新增開業項目。

來源：觀點指數整理

優客工場新增6個辦公空間項目開業，其中4個屬于管理輸出的輕資産項目。此外，新增簽約3個管理輸出項目。

從2020年4月宣布“由重向輕”戰略轉型之後，優客工場輕資産規模以及營收保持穩健增長。2020年底輕資産管理面積占比達54.15%，同時布局城市數、簽約場地數及管理面積數分别提高了84%、166%及105%。

截止到今年6月30日，上述指標則分别同比增長63%、141%及98%。

與此同時，近期優客工場退出海南、深圳以及青島優客工場公司，由大然淩一新增持股接盤。其中大然淩一為優客工場旗下專業化輕資産運營公司，三大主要服務産品為管理輸出、資産托管及定制化辦公。

優客工場位于北京、太原、蘇州、南京等地的子公司，也已注入到大然淩一旗下。目前，大然淩一對外投資企業已達到39家，且保持增長趨勢。

來源：觀點指數整理

随着辦公消費水平不斷升級，Distrii辦伴的空間産品也在不斷的更新。

8月份，Distrii辦伴精裝小戶型産品線DPLUS新增簽約嘉譽國際項目。自上個月推出DPLUS産品概念以來，DPLUS已成功簽約上海的四個項目，分别是領展企業廣場、五角場合生國際、吉匯大廈以及新增簽約的嘉譽國際項目。