博鰲演講 | 朱中一：房企要順應政策環境、市場環境

朱中一（中國房地産業協會原副會長兼秘書長）：很高興應邀前來參加2021博鰲房地産論壇。下面，我就理性分析形勢，穩健開創未來談點個人看法。

我國住房制度改革與房地産發展，得益于改革開放和城鎮化持續推進的時代背景。其發展的歷程，參照《中國共産黨簡史》的時段劃分，已經歷了三個階段，現正在第四階段。

從1978年9月小平同志提出“解決住宅問題的路子能不能寬一點”起，至1992年，為第一階段，即房改的起步與探索階段，主要在一些城市開展了新建住房補貼出售和提租補貼試點並逐步推廣，拉開了住房制度改革的序幕。1992年至2002年為第二階段，由綜合改革向深化改革推進，出台了城市房地産管理法等法律法規，1998年起停止了住房實物分配，初步建立了市場供應與住房保障兩個體繫，建立了住房公積金制度，房地産市場開始較快發展。

2002年至2012年為第三階段，房地産市場快速發展。同時，政府針對市場中出現的問題加大了調控，還加大了保障性住房的建設與供應。新建小區還普遍建立了物業管理制度。2012年至今為第四階段，堅持“房住不炒”定位，建立部門聯動機制，落實城市主體責任，市場運行總體平穩，住房保障體繫也在抓緊完善。

40多年來，特别是1998年以來，以住房為主的房地産市場快速發展，加上保障性住房供應的增加，棚戶區和城鎮老舊小區改造的推進，在城鎮化快速推進、城鎮常住人口較快增加的情況下，城鎮居民人均住房建築面積從1978年的6.7平方米增加到2019年39.8平方米。

在城鎮絕大多數居民的住房條件得到明顯改善後，住房矛盾已從總量短缺轉為結構性區域性供給不足，住房的總需求量肯定會減少，增速也必然會放緩，地區間的市場差異會拉大，再加上住房供應和保障體繫不斷完善，調控機制與政策措施不斷配套，房地産金融監管更加嚴格到位，房企普遍感到土地不好拿了，靠高負債、高杠杆發展的路被堵了，企業的利潤縮減了，有的甚至感到生存都困難了。在這種情況下，尤其需要大家理性分析形勢，正确理解和把握好政策，按照政策的要求、市場的需求，規劃好企業的開發經營和發展之路。

我國現行的政策，一般都是既立足解決當前問題又兼顧與未來目標的銜接，但也有側重。有的側重問題導向，如，為了解決大城市中新市民、青年人買不起、租不起房的問題，就要努力增加租賃住房供應。有的是側重目標導向的，如，堅持綠色低碳發展，要求逐漸增加全裝修住宅和裝配式建築的比例，具體的比例指標由政府及其有關部門提出。有的是兩者兼顧的，如，去年以來嚴格實施的房地産金融政策，既立足防範、化解當前房地産金融風險，又要求金融為實體經濟和經濟社會穩定發展提供有力支撐。

我們還要認識到，以民生為主的房地産業，在國家構建擴大内需、促進内循環為主的新經濟格局中，事關民生和經濟，影響投資和消費，仍是一個重要的産業。2020年，房地産業增加值占GDP的比例達到7.3%，還為增加财稅收入、擴大就業做出了貢獻。

因此，推動金融、房地産同實體經濟的均衡發展，是“十四五”時期的重要任務。今後，要實現共同富裕的目標，房地産業仍是一個重要的基礎性産業。而當前過高的房價，對居民的消費、青年人的結婚生育、實體經濟的發展及實現共同富裕的目標，有明顯的擠出效應，所以又必須要加強調控，穩地價、穩房價、穩預期，織牢房地産平穩健康發展的安全網。

當今時代是信息時代。要理性分析形勢，就要理性分析各類信息，包括手機中的各類房地産信息。這方面，政府也加強了對信息的監管與輿論引導工作。企業也要提高識别判斷能力，吸取有用或引以為戒的部分，提高企業的決策能力與水平；同時，也要防止某些信息影響了企業的正常決策。

至于“十四五”期間以住房為主的房地産需求情況，我估計，全國商品住房的供應量與“十三五”期間大體相當，人口流入多、房價高的城市，會增加保障性租賃住房的供應。全國“十四五”期間房地産的總需求量仍有三部分構成：

（一）城鎮化持續推進産生的需求。2020年，我國常住人口的城鎮化率為63.89%，戶籍人口城鎮化率為45.4%。随着鄉村振興戰略的實施，農業轉移人口的城鎮化率增速将放緩；而放寬放開戶籍管理後，城鎮居民向宜居宜業城市的流動、遷移量自然增加，再加上一些城市積極引進人才，這些流動、遷移人口對住房的總需量仍是很大的。

（二）城鎮原居民的改善性需求、新成家立業年青人的需求，三胎政策産生的需求，及城鎮老舊小區改造産生的需求，數量也很大。

（三）為滿足人們日益增長的美好生活的需要和順應相關産業的發展，房企還可向社區管理、物業管理、物業服務方面延伸；也可向以地産為載體的産業地産、養老地産、健康地産、文旅地産、物流地産等新業态、新模式上拓展。這方面，已有不少企業積累了一些經驗。關于商業地産，商務部前不久印發了《城市商圈建設指導（征求意見稿）》，要求嚴格控制新建、擴建商業建築規模。鑒于商業地産中還有若幹細分業态，差異又大，各位可與中房協商業文化旅遊專業委員會的蔡雲秘書長聯繫。

總之，上述三部分的累計規模仍然是很大的。建議各位認真關注一些城市陸續發布的“十四五”住房發展規劃。另外，今年1-8月，全國房地産開發投資、商品房銷售面積、銷售額已分别達到了98060億元、114193萬m2和119047億元，同比分别增長了10.9%、15.9%和22.8%。由于去年9-12月的基數較高，今年後4個月的月同比增速自然會下降，估計全年的數據也不會低去年多少，而去年的這些指標都是歷年來最高的，所以，今年仍是一個很正常的年份。

希望房企能順應政策環境、市場環境，理性分析形勢，穩健開創未來。要以房地産融資的“三線四檔”和房貸集中度管理政策，倒逼企業增長方式從财務杠杆驅動的規模擴漲型向穩健發展的質量效益型轉變。要拓寬融資渠道和合作模式，控制拿地節奏，加快銷售回款，增加現金流，降低“三道紅線”相關指標。要加強企業經營管理，夯實企業發展基礎，構建完善綠色産業鍊、供應鍊體繫，推進數字技術在建造、營銷、家居、服務等方面的應用，努力提高産品質量、服務質量和企業信譽，切實把企業做好做強做優，有專長的中小企業，也可結合自身特點，在某一細分業态上深耕或探索，為行業的發展和百姓的安居宜居做出貢獻！