中報觀察 | 大悅城控股千億目標與商業輕資産

觀點地産網 2021年開年以來，随着疫情的緩解，線下實體商業的境遇逐步回暖，以“商住結合”為主要發展模式的大悅城控股，也迎來了業績的回溫。

近日，大悅城控股、大悅城地産接連公布上半年業績數據。

其中，大悅城控股期内實現營業收入142.48億元，同比增長16.92%；實現淨利潤11.61億元，同比增長20.43%；歸母淨利潤6.15億元，同比增長8.65%。

财報中透露，随着疫情減弱，該公司各業态經營業績均有所增長，但由于期内結算項目中低毛利項目較多。上半年，該公司實現毛利額43.03億元，同比下降21.40%，綜合毛利率30.20%，同比降低14.72個百分點。

營收、淨利雙增長、土儲穩增，但毛利率下降……翻看這張中期考卷，大悅城控股的發揮算是不錯。

千億目標不變

兩年前，大悅城控股完成了對大悅城地産的資産重組，並重新敲鐘上市。彼時，該公司提出了“力争實現三年銷售型業務簽約破千億”的目標。

如今，時間來到三年之約，但從數據上看，大悅城控股距離千億目標還有挑戰。

财報顯示，上半年，大悅城控股完成全口徑銷售面積163.32萬平方米，同比增長37.88%；銷售額359.59億元，同比增長20.32%；實現回款340億元，回款率達到94%。截至前七月份，該公司完成了近500億元的銷售額。

據投資者轉述稱“大悅城控股今年的銷售目標沒有改變”。按照前七月數據計算，大悅城控股完成了全年目標的五成，未來每月，需完成100億的簽約額來實現千億目標。

對于下半年的銷售策略，該公司提到，一方面，對于非核心地段的項目要堅決去化，以現金回流為主；另一方面，對于市場形勢沒有明顯變化的城市，加快回籠現金。

此外，上半年，大悅城控股持有型毛利率維持在64%，基本與去年持平，銷售型毛利率為22%，同比下降21個百分點，受此影響，公司當期毛利額43.03億元，同比下降21.40%，綜合毛利率30.20%，同比降低14.72個百分點。

事實上，随着房地産行業進入存量時代，行業利潤下降已是大勢所趨。另外，大悅城控股上半年結算項目當中，有較多為2017年前後拿下的高地價項目，由此拉低的整體的利潤水平。

同時，該公司管理層預測，2021年整體毛利率應該是維持在22%左右的水平。

土地是房地産企業發展的糧草，而土地儲備的規模和成本在一定程度上反映了房企未來兩到三年的銷售額與相關利潤。

據了解，上半年，全國多個城市采用集中供地的方式出讓土地，在新的出讓方式下，土地熱度不減反增。在第一批集中供地當中，大悅城控股的保持了一貫的拿地節奏。

期内，大悅城控股新增10個項目，新增土地面積90萬平方米，新增土儲計容建築面積202萬平方米，土地款總額215億元，平均樓面價為10666萬元/平方米，平均溢價率為14%。

去年同期，該公司新增計容建面273萬平方米，新增貨值353億元，同比增長139%，平均樓面地價是3718元/平方米，這也意味着，今年上半年，大悅城控股的拿地均價上漲了186.87%。

投資者告訴我們，大悅城控股管理層在會上提到，公司不僅在公開市場通過招拍挂拿地，還通過産城融合、城市更新、並購合作等多元化手段拿地。

截止報告期末，該公司土地儲備計容面積約300萬平方米左右，總共可售貨值達到2465億元，預計下半年釋放資源1100億平方米。

40個輕資産商業

在銷售型業務方面，大悅城控股堅定千億目標，而在持有型業務方面，這家企業則選擇輕裝上陣，發力規模。

上半年，大悅城地産實現營業收入總額約為46.72億元，同比增長32.5%，其中，投資物業租金及相關服務收入約為19.88億元，同比增長21.9%。期内，實現公司擁有人應占溢利約為6.14億元，同比增長435.2%

該公司認為，新型冠狀病毒疫情得到有效控制，對零售及酒店市場帶來積極正面影響，各業态收入均實現同比增長，所以帶來了營收的增長。

事實上，持有型業務收入實現增長同樣源于規模的擴張。據了解，在商業地産方面，大悅城控股通過重資産、輕資産、並購基金三種方式擴大規模。

重資産方面，截至2021年6月30日，大悅城控股持有12個已開業購物中心，其中包括10個大悅城購物中心、1個大悅春風里和1個祥雲小鎮項目，商業面積約188萬平方米。期末，該公司在建拟建的大悅城、大悅春風里、祥雲小鎮共17個，面積約176萬平方米。

投資者轉述稱，未來，大悅城控股每年至少拓展兩個重資産項目。

持有型物業方面，2021年大悅城控股就提出了全面啟動輕資産路線。上半年，該公司已通過輕資産模式運營3個大悅城項目，已獲取尚未開業的輕資産大悅城2個。期内，該公司實現輕資産管理輸出收入8600萬，比上年同期增加了2200萬。

對于下半年，該公司管理層表示，輕資産要提效率，保簽約。該公司亦在财報中表示，輕資産輸出要進行規模化的發展。

大悅城控股管理層提到，下半年輕資産商業項目确保簽約6個，全年目標是10個，到2024年末，該公司預計輕資産規模應該不低于40個項目。

並購基金方面，早在2018年，大悅城控股就與高和資本成立了並購基金，旨在通過項目基金尋找位于中國境内具有挖潛價值的商業、寫字樓等潛在項目收購機會。

去年年末，大興大約春風里項目落地，成為大悅城控股商業城市更新並購基金首個落地項目。

業績會上，大悅城控股管理層提到，並購基金當中還擁有将近30億元的資金，加上杠杆的話應該有70、80億，足夠在未來三年時間發展3至4個項目。

除了商業項目，上半年，辦公業務、酒店業務同樣為該公司帶來了新的增長極。

其中，該公司在北京、香港運營了四座寫字樓，上半年營收3億。目前，公司有2個輕資産管理的寫字樓，未來三年，大悅城預計新獲取輕資産寫字樓項目超過10個。

投資者透露，管理層在業績會上贊歎道：“酒店是我們上半年的一個亮點。”期内，這一業務實現營收4.3億，同比增長154%。