蔣領峰與觀點面對面:彙賢房托生意經

观点地产网

2021-07-24 05:26

  • “肯定會好的,就是要花點時間。”

    編者按:一個博鳌,一個行業。

    走過逾二十載光陰,博鳌房地産論壇影響並記錄着中國房地産行業發展的歷史進程。

    來到2021年,在疫情、十四五、三道紅線、雙集中等新常态下,中國地産亦面臨着最深層次變化。從行業規則、企業模式到市場叠代,都與過往二十年大有不同。

    作為有着數十年市場化發展深厚積澱的重要産業,在大時代浪潮席卷而來之際,中國地産企業和行業精英們如何調整與應對?

    值此2021博鳌房地産論壇即将召開的時節,觀點地産新媒體一如往昔,遍尋中國地産商業領袖及新生代地産人,講述他們的故事與廣闊視野。

    觀點地産網 周一的午後,暴雨襲擊了北京城,好在夏日的雨來得快去得也快,不到兩小時即見停。從地鐵出來時路面已經微幹,步行不足200米,繞過廣場上的中央噴泉,便到達約定的采訪地點--北京東方廣場。

    東長安街1号、王府井商圈、北京的“城中之城”、亞洲頂尖商業建築群之一,這些都是東方廣場的標簽。

    這座占地10萬平方米,總建築面積約80萬平方米的建築群,包括13萬平方米的購物中心、八座甲級寫字樓、四座服務式公寓及一家五星級酒店、1900多個停車位及其他配套設施。

    它們被統稱為北京東方廣場,由彙賢産業信托持有,彙賢産業信托的管理人則為彙賢房托管理有限公司。

    即使是在一個普通工作日的下午,這里依然人來人往。在助理帶領下,我們登上C2座的12層,透過辦公室的窗戶能看見長安街上行駛的車輛。在這里,我們見到了此次的采訪對象,彙賢房托管理有限公司執行董事及行政總裁蔣領峰先生。

    這是我們的新朋友。

    公開資料顯示,蔣領峰出生在香港,大學時期主修财務專業,並取得了MBA學位,留學海外多年後返回香港發展。

    1992年起他投身于國内的經濟建設中,參與了超過20個位于北京、上海、廣州、深圳等主要城市房地産項目的營銷及物業管理工作。于2001年加入北京東方廣場有限公司,在此之前,他曾駐上海七年,為世邦魏理仕設立中國内地首家分公司,並擔任總經理一職。

    從香港到上海,再從上海到北京,有着在大陸近三十年生活經歷的蔣領峰在采訪中表示,自己是一個“新北京人”。因為除了與家人長居北京外,他還有另一個身份--中國人民政治協商會議北京市東城區委員。

    談起這一身份時,蔣領峰嘴角帶笑,這是一種認可。

    “會好的”

    2011年東方廣場以REITs的形式于香港主版上市,名為彙賢産業信托,也是目前在港上市的唯一以人民币計價的房地産信托。

    蔣領峰全程參與了上市過程,轉眼已十年。

    不同于市場上的其他REITs,彙賢産業信托是以人民币計價。資産全部在大陸地區,並涵蓋零售、寫字樓、服務式公寓及酒店物業。

    其酒店物業由四間國際連鎖酒店組成,分别為北京東方君悅大酒店、重慶解放碑凱悅酒店、沈陽麗都索菲特酒店、成都天府麗都喜來登酒店。

    2020年,受新冠疫情影響,國際旅遊活動遭受重創,于2020年3月,中國暫停外籍人士入境,而有關禁令至9月才解除。于2020年入境中國的國際旅客人數急劇下跌,而在2020年上半年疫情肆虐的高峰期,中國國内旅遊同時有所限制,這一情況直到下半年才好轉。

    在蔣領峰看來,“2020年是我們上市以來最具挑戰的一年”,旗下四間酒店于2020年上半年的入住率與平均可出租客房收入均不理想。

    除酒店外,彙賢産業信托旗下零售物業也受到疫情影響。寫字樓與服務式公寓物業組合的收益也均較2019年有不同程度的減少,四大業務闆塊均不同程度受創,好在一切已經逐步得到控制,並已呈改善跡象。

    “肯定會好的,就是要花點時間。”對于疫情後的市場恢複,蔣領峰充滿信心。

    譬如酒店方面, “今年慢慢恢複過來了,至少在國内的差旅算是比較自由了。我們少了外國客人,但多了一些内地的客人,所以客房的單價還需要時間慢慢恢複。”

    商業零售方面同樣恢複得不錯。

    “2020年是我們上市以來最具挑戰的一年,新冠疫情的影響是全球性的,經濟上都萎縮得比較厲害。不過因為國内控制得比較好,我們看到2021年進入複蘇的軌道,商場人流及零售的生意額也回升了。”

     “慢慢來”

    你能想象一位60後的企業高管,一手持電筒,一手握自行車把,在周末晚上獨自騎行于林中嗎?避開蚊蟲,繞過路障,身披月光與星光。

    你能想象一位半生與金融打交道,“精打細算”是家常便飯的企業操盤?,一手持畫筆、一手握紅酒,伴着古典樂在黃昏中作畫嗎?輕啜紅酒,輕點畫布,鼻間盡是松節油的香氣。

    這些隻是蔣領峰生活中的某些片段。

    我們不曾想,這位新朋友有着這樣的冒險主義和浪漫主義,不過倒也在意料之中。

    訪談期間,蔣領峰最常提到的幾個字是“慢慢來吧”。

    的确,無論是騎行還是油畫,或是經營好一支REITs,都不是一件能夠着急的事,“靈感到了,爆發很快,但醞釀是一個長過程。”

    當問及接下來是否會有擴張時,他直言,“一直沒停止尋找”。

    根據相關監管規定,房地産信托基金須把最少90%的除稅後淨收益以股息形式,定期派發給投資者。換而言之,用于經營提升和做其他操作的部分,隻占到10%。

    與此同時,絕大多數的REITs在購買資産時都是以貸款的方式,那麼貸款成本與購入資産後的回報比例怎樣,很有講究。

    “如果貸款成本太高,收益覆蓋不了資金成本,一般來說這種投資是不能做的。必須是要高過貸款的成本,然後也要運營好,再加上一些新的投入,包括提升、改造、人員等,要算一筆比較細的賬。”

    “好的物業需要尋找,買的時候從能不能經營、能不能增長、能不能持續的角度考慮,合适的才能買。我們買回來是要經營,要把它經營好、有增長,這才是一個REITs的精神。”

    “接地氣”

    在蔣領峰看來,自己是“陪着”彙賢一起成長。

    大陸生活了近三十年,他不僅觀察到香港與内地的不同,也見證了大陸地區城市之間的變化。

    “每個城市都不一樣”,這是蔣領峰最大的感受。内地幾百個城市,語言不同、文化不同、習慣不同,随着大衆點評、小紅書、抖音等大衆社交軟件的興起,現在一體化的更多了。

    “以前每個城市都更不一樣,我來了這麼多年,也不能說我很了解,可是我比很多香港人要更了解大陸。”

    “不接地氣就很難成功。”他這樣說,對市場的了解是需要一個過程的,成功的項目一定要與當地融合好。

    “我們以往有600多套公寓,酒店是一棟樓,兩側是公寓,酒店在中間。20年前的時候,我們就開始經營兩側的公寓,經過五六年,酒店的生意很好了,包括奧運期間,生意好得不得了,我們就把部分的公寓變成酒店,整棟樓都改成酒店。前幾年酒店的生意不是很好,我們又把它改回來,重新裝修成公寓,把酒店多改回來200多套,現在一共有800多套公寓,基本上也都租滿了。”

    一方面是自身的靈活性,業态項目能夠根據市場、接地氣地進行調整。另一方面決策對了,才能做對很多事情,才有這樣的結果。

    對于國内市場,蔣領峰明顯保持着樂觀态度,他坦然表示,長期是好的,二十幾年前我們在拿地的時候已經看好了。去年疫情,全球隻有中國保持正增長,對這個市場肯定是看好的。

    采訪臨近結束,調侃了一下他的“港普”,蔣領峰輕松笑了笑,“改不過來了,沒辦法改了。”

    香港人、新北京人,這股地氣,似乎接與不接也不那麼重要了。

    以下為觀點地産新媒體對彙賢産業信托行政總裁兼執行董事蔣領峰先生的采訪實錄:

    觀點地産新媒體:大家說今年REITs至少在内地開始動起來了,您對當下的形勢或者彙賢在這一年遇到的狀況,有什麼分析和預測?

    蔣領峰:2020年是我們上市以來最具挑戰的一年,新冠疫情的影響是全球性的,經濟上都萎縮得比較厲害。不過因為國内控制得比較好,我們看到2021年進入複蘇的軌道,商場人流回升了,零售的生意額也回升了。

    去年很多人都在家辦公,沒辦法上班,現在也出去上班了,整體形勢比去年好。各方面還需要時間來恢複,比如說租金經過去年的這種情況,受的壓力比較大,恢複還需要時間。

    去年不僅僅是我們,整個酒店業的影響是很大的,尤其是在北京,幾乎沒有外國客人了。我們在其它城市也有一些酒店,都受到影響,因為少了外國客人,對酒店業的經營來講壓力很大。

    今年慢慢恢複過來,至少在國内的差旅比較自由,可是房價還需要時間漲起來。我們少了外國客人,多了一些内地客人,畢竟還是少了一大批客人,所以客房單價需要時間慢慢恢複。

    觀點地産新媒體:彙賢項目除了酒店物業外,還涉及哪些類型的項目?

    蔣領峰:其實彙賢REIT是比較多元化的,除了酒店,還有寫字樓,商場和公寓。當中寫字樓和商場的版塊是比較大的。

    四個闆塊互相有協同效應,互相成為對方的配套也互相提供客源,形成良好的循環。酒店這個行業跟城市的發展是緊密挂鈎的。我們在沈陽有酒店,沈陽在北方其實是一個中心城市,我們也非常看好。

    西南的重慶、成都,也是很好的城市。在重慶我們除了酒店以外,還有重慶東方廣場項目,是一個大型綜合體,里面有公寓、寫字樓、商場及酒店。

    觀點地産新媒體:基本上彙賢的資産全部是内地,接下來的戰略規劃是怎樣的?更看好哪個領域?

    蔣領峰:我們是開放的态度,都可以考慮,寫字樓、公寓、商場和酒店四個闆塊我們都很熟。

    REITs不是炒作,它是有限制的,買回來兩年之内不能賣,買回來是要經營的。必須要對那一方面比較熟才會經營得好,我們在這四個闆塊都有經驗豐富的團隊來經營的。

    觀點地産新媒體:您剛才說彙賢的投資是開放的,四個闆塊都會考慮,接下來會不會有一些擴張?對城市有哪些要求?

    蔣領峰:一直沒停止尋找。一二線城市為主,現在好的資産很難找。

    觀點地産新媒體:好資産不好找。

    蔣領峰:絕大多數REITs在購買資産的時候都是以貸款的方式,我們很講究一點,就是貸款的成本跟買回資産後的回報比例是怎樣的。

    如果我的貸款成本太高了,租金成本覆蓋不了,一般來講這種投資是不能做的。必須是要高過貸款的成本,然後要運營好,再加上一些新的投入,包括提升、改造、人員的投入等,要算一筆比較細的賬才行。

    不是REITs的投資者,買回來主要追求物業升值,或者買回來拆了改造,那是另外一種邏輯。因為REITs買回來要收租金的,需要慢慢提升、慢慢養、慢慢經營,讓它有固定的收入,然後分派紅利出去。

    分配紅利也有限制,必須是90%或以上。

    觀點地産新媒體:内地還是很期待開放REITs的,因為商業資産存量還是比較多,希望通過REITs盤活,現在隻開放了公募基建和産業園這一塊,您覺得内地會像香港那樣商業也開放REITs嗎?

    蔣領峰:我覺得現在用基建、産業園區這個切入點挺好,很穩,先慢慢做,做穩了,對長遠發展是好的。甚至有些說法是,可能下一個REITs是保障房、租賃公寓等,我覺得這些也是很好的切入點。

    這類大型資産是服務大家的,可以回到社會里,讓投資者參與。建造這些房地産或者産品的資金回籠之後還可以再建,形成一個流轉,我覺得這是一個挺好的切入。

    我看過一個報道,基建和産業園區在大陸是100萬億的市場,稍微拿一點出來就有1萬億了,這是很大的市場。這還沒有包括商業地産、長租房等,都是很大的市場。

    觀點地産新媒體:彙賢的資産全在内地,剛才您說因為疫情少了一些外國的客人,這些因素會不會影響到你們的寫字樓?

    蔣領峰:寫字樓目前的市場情況是普普通通,疫情是一個主要原因,再加上供應量也比較多,北京、上海、深圳的寫字樓供應都是在高峰期,這些因素都對租金、出租率造成壓力。

    香港過去幾十年寫字樓租金都是起伏的,沒有永遠上漲。經濟原因、供應量原因等,都會有影響。現在内地這一塊市場也發展了二三十年,開始有一些起伏,也會看到有一些趨勢是在循環。

    如果看前幾年,可能是一直往上的;後來經濟有點波動了,供應量多了,租金和出租率就會下來,我覺得是不能避免的。

    觀點地産新媒體:深圳的寫字樓供應量很大,一線城市隻放了北京,為什麼上海、重慶、廣州這三個城市也沒放?

    蔣領峰:好的物業需要尋找。要找到好的標的不容易,畢竟買回來是要經營的,這個需求不一樣。

    買的時候要從能不能經營、能不能增長、能不能持續的角度考慮,合适的才能買。

    過去看過一些價錢非常高的項目,人家在追高,我追不追?有些價錢比較便宜,可是對品質會有疑問,這種也不敢要。

    我們買回來要經營,要把它經營好、有增長,這才是一個REITs的精神。

    觀點地産新媒體:香港這11隻REITs里面,領展進攻性比較強,在香港是“一家獨大”,彙賢的排名也比較靠前,在領展面前壓力怎麼樣?

    蔣領峰:我覺得市場夠大,可以容納不同理念的REIT,大家都有成功的空間。不一定是這樣做就能成功,那樣做就不能成功,市場很廣。

    觀點地産新媒體:去年疫情封閉期間,大家在家辦公,對行業的影響怎麼樣?

    蔣領峰:居家辦公,這在我們業内一直是一個很熱的話題,大家都在讨論這是新常态,還是過渡性的措施。如果是常态,大家都在家辦公,不用寫字樓了,那怎麼辦?有些人認為不會,有些人認為肯定會,辯論了很久。

    疫情加快了很多企業線上化工作,很多事情可以不用出差,直接通過線上交流就行了。有些企業覺得可以接受,有的企業試過之後覺得不行,覺得這樣分散就沒辦法管了。有一部分企業覺得還行,可能長期就變成這樣居家辦公。

    業内有一種假設, 如果一家公司有20%的人可以流轉,100個人隻要80個位子,另外20個人在外面跑,或者100家公司有20個公司居家辦公,這樣需求量就少了10%、20%,也等同于供應量增加了,如果真的發展到這樣,就會對市場有較深遠的影響了。

    觀點地産新媒體:影響還是有。

    蔣領峰:在北京1000萬平方米少了200萬平方米,這很厲害的。

    觀點地産新媒體:聯合辦公空間對寫字樓會不會有影響?

    蔣領峰:純粹從這個方面來看肯定會有影響,因為有這樣的市場,可能也會有“二房東”。 從正面的角度來看,聯合辦公空間會培養出更多的需求,市場是持續發展的,不會說突然就沒人要辦公室了。

    觀點地産新媒體:會引進這些聯合辦公的品牌進來嗎?

    蔣領峰:也有一些類似的項目。

    有些是大型企業很多員工要到處出差,聯合辦公适合這些群體。也有一些是企業剛起步,可能不需要自己裝修一個大的辦公室,那就可以在聯合辦公空間慢慢培養,最後公司發展起來了,可能也需要一個正式的辦公室。

    畢竟除了四面牆和辦公桌椅外,還有其它的理由是需要一個辦公室的,比如說有固定的地址,在一個好的地點。

    觀點地産新媒體:也是一個品牌的象征。

    蔣領峰:作為一個高管,可能更希望自己有一個辦公室。走出辦公室一看,幾百個員工在外面。有各式各樣的理由,讓你需要一個辦公室。

    可能有的人就是很想要這種感覺,有不同的需求,就要有不同的産品來配合。

    觀點地産新媒體:駕馭四條産品線,公寓這塊覺得還可以嗎?

    蔣領峰:我們覺得還行,以往有600多套公寓。我們酒店是一棟樓,在蓋的時候兩側是公寓,中間是酒店。

    20年前開始經營的時候,我們就開始經營兩側公寓,經過五六年,酒店生意好了,包括奧運前的時候,生意好得不得了,我們就把部分的公寓變成酒店,整棟樓都是酒店。

    前幾年酒店不是很好,我們又把它改回來,重新裝修改成公寓,又改回來200多套,現在一共有800多套公寓,基本上都租滿了。

    觀點地産新媒體:因為位置好?

    蔣領峰:多方面原因,要做對了很多事情才能讓它成功。

    不過至少這個決定是沒錯的,把酒店改成公寓也都租滿了,所以這個決策是對的。做對了很多事情,才獲得這樣的成果。

    觀點地産新媒體:彙賢作為港資企業,對内地的經濟預測分析還是很看好的。

    蔣領峰:長期是好的,二十幾年前我們在拿地的時候已經看好了。去年疫情下,全球隻有中國正增長,對這個市場肯定是看好的。

    短期的起起伏伏肯定會有,哪里都有,這麼大潛力的市場,沒理由不參與。我自己認為,如果外企沒有中國概念,你的全世界版圖就少了一點顔色。

    觀點地産新媒體:疫情爆發的時候您在北京?

    蔣領峰:我一直在北京,2020年2月份的時候還是花了點時間才控制住,6月份的時候快一點,12月份更快。

    現在用的策略也有些改變,看全國哪里爆發了,可能就控制在一個小範圍内,其它地方還是正常生活。加上疫苗也是給我們希望,可以慢慢走向正軌。

    觀點地産新媒體:從您的角度,您覺得内地的自持商業應該怎麼發展,有什麼建議給到發展商?

    蔣領峰:如果要開發自持的房地産項目,可能開發時就要想好怎麼樣經營。

    以往說自持成本太高,所以主要是蓋來賣的,蓋來賣跟經營是不一樣的,可能前期要多一些計劃,用經營的角度來考慮。

    觀點地産新媒體:彙賢2011年上市,今年正好是10年,未來的目標是什麼?

    蔣領峰:短期内要把現在手上資産經營好,包括維持高出租率、維持收入增長,然後對部分資産進行資産提升計劃,保持競争力,然後再找新的有價值項目,要很多因素配合才能找到。

    觀點地産新媒體:在REITs里面,您覺得投資者為什麼選你們?差異化在哪里?

    蔣領峰:我們是用人民币計價的,全部項目都在國内幾個主要城市,投資者看底層項目是什麼項目,有沒有信心,我覺得這有不同的選擇。

    在資本市場,投資人有人民币,投在人民币的REITs里面,回報也是人民币,好過拿着人民币放在銀行,或者把人民币換成港币然後再投資。

    我們的核心團隊非常穩定,像我在公司已經工作了20年,比我工作時間更長的同事也有,核心團隊很長時間都在為這個資産服務,一方面很穩定,另外一方面随着市場的變化來調整,提升自己。

    觀點地産新媒體:如果因為疫情的原因,接下來國門還不開放,酒店策略會做調整嗎?

    蔣領峰:其實在去年就做了一些調整,大陸的内需也是挺強的。沒有疫情之前,我們一塊是外國的,一塊是國内的,現在外國這塊沒有了,國内這塊擴展了。

    雖然一塊始終沒有兩塊加起來這麼多,我覺得其實國内市場是十分重要的,我我們會盡力開發國内市場。有很多國外酒店都是做國内生意,比如說澳洲、歐洲,他們有相當大一部分是做國内生意的,所以長遠來看,國内的内循環已經很厲害了。

    撰文:潘玲宣    

    審校:勞蓉蓉



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