6月商業地産資産管理能力表現報告·觀點月度指數

观点指数研究院

2021-07-23 18:20

  • 上海積極跟進首批試點項目,針對投資人需求積極推出創新政策,也標志着我國金融市場及監管方面在一步步前進、走向成熟。

    觀點指數 6月,疫情過後的商業地産市場開始逐漸恢複,很多在疫情期間受到打擊的資産難以運轉,給大宗交易市場帶來優質標的。

    博楓、領展抓住經濟複蘇的機會收購物業,進一步進軍中國零售市場。

    而凱德則走上了輕資産的道路,6月28日宣布向中國平安人壽保險出售6個來福士資産組合的部分股權,總金額不超過330億,為今年以來最大筆交易。

    交易完成後,凱德将繼續負責項目的運營與資産管理,輸出凱德的品牌軟實力。

    REITs方面,6月21日首批基礎設施公募REITs正式上市交易。上市首日受到大量關注,交易量猛漲,随後成交額呈現快速下降趨勢。從月底收盤價來看,較發行價格相比有小幅波動,市場趨于理性。

    領展、博楓入場,凱德330億出售資産包換道

    6月,多筆外資參與的購物中心交易備受市場關注。

    6月4日,領展房地産投資信托基金發布公告,宣布以32.047億元收購位于廣州的太陽新天地購物中心。太陽新天地位于珠江新城東區,樓高8層並擁有4層停車地庫,項目商業建面達15萬平方米,零售面積約9萬平方米,是珠江新城最大的購物中心。

    太陽新天地此前因債務問題被強制拍賣,出租率僅約70%,租金收入遠遠低于同地區其他商場。作為毗鄰衆多住宅區且同一片區沒有其他競品的購物中心項目,領展選擇太陽新天地的理由似乎已經非常充分。

    事實上,太陽新天地並非完全因為複雜的債務關繫而無法經營,此前商場消費定位一變再變,似乎也沒有抓住周邊人群的需求,受歡迎的僅為餐飲類型。其次,項目坐落于廣州主幹道黃埔大道旁,周圍並無地鐵經過,且由于華南快速路入口就在黃埔大道上,上下班時間的車輛往往過分擁堵,反而並不能給新天地帶來額外的人流。

    面對經營並不起色的項目,領展表示會将商場進行翻新和重新分區,同時計劃引入具有吸引力的租戶,提升現有商戶組合,引入年輕時尚的品牌或産品升級,滿足附近消費者的購物需求。

    同時,在建中的地鐵13号線二期也帶來了轉變的機會,屆時13号線将設馬場站,途徑石牌南、花城廣場北,與其他人群密集區連接,便利性大大提升,彌補了太陽新天地地理位置的劣勢。

    來源:公開信息、觀點指數整理

    另一邊,6月3日博楓資産以89億人民币收購麥格理、阿布紮比投資局旗下資産包,刷新了疫情以來的交易金額記錄(後又被SK大廈交易金額刷新)。此次資産包五個購物中心,均位于中國一線及二線城市核心商圈。

    其中上海悅荟廣場位于南京東路,基彙資本在2006年以9億元收購,随後對項目進行更新改造,並在2012年12月以24億元轉手給麥格理集團與阿布紮比投資局的合資公司,項目年收益率達到18%。

    時隔9年再轉手,擅長長期持有、運營資産的博楓資産是否會給項目帶來不一樣的發展前景,值得市場關注。

    物業出售方面,6月28日凱德宣布向中國平安人壽保險出售位于上海、北京、甯波、成都、杭州的6個來福士資産組合的部分股權,資産組合總資産價值467億,平安人壽收購其中部分股權,總投資額不超過330億,預計今年第三季度完成交易。交易完成後,凱德将繼續負責項目的運營與資産管理。

    這6個來福士占據一線及新一線城市的核心地段,已經步入能穩定提供收益的成熟期。也正是得益于此,凱德此次出售的價格領跑大宗交易市場,成為疫情來當之無愧的第一。

    凱德這一舉動成功實現了“投融管退”的最後一步,同時回收資金用于投資今年4月收購的上海超大規模數據中心園區。此外,借助平安人壽的國資背景進一步打開了中國的合作渠道,對未來的擴張帶來更多益處。

    這也與年初凱德宣布的戰略重組,專注輕資産管理不謀而合。

    據凱德披露,未來将在中國新經濟領域暨産業園區、物流和數據中心方面加大投資,從2020年底的15億新元擴大到50億新元,瞄準中國的新基建政策紅利。截至目前,凱德已經在北京、廣州、上海、大連、蘇州等城市布局數據中心、産業園區及物流地産。

    不管是輕資産管理還是投資業态的調整,這無疑是凱德集團投資策略轉型的重要節點。就此次交易來看,凱德在運營管理方面已經得到了業内的認可,盡管新基建方面尚在起步階段,但憑借凱德成熟的專業管理團隊和長期積累的管理經驗,未來應該會有所成就。

    首批基礎建設REITs平穩運行,市場趨于理性

    6月21日,首批基礎設施公募REITs正式上市交易。從上市首日表現來看,9隻基礎設施公募REITs集體收漲。其中漲幅最大為蛇口産園,上漲14.72%。後續一周9隻REITs交易價格有小幅波動,但月底收盤價較發行價格基本持平。

    成交額方面,上市首日9隻基礎設施公募REITs總成交額達18.6億元,成交量高達4.27億份,投資者熱情高漲。

    随後,成交額呈現快速下降趨勢,6月29日首次降至億元以下,6月30日在5500萬元左右,一天之内交易額減少一半,降幅較大。

    流動性方面,公募REITs的成交量在上市首日非常活躍,随後活躍度明顯下降。從換手率來看,目前總體換手率在0.2%-0.3%區間波動,市場趨于理性。

    數據來源:Wind、觀點指數整理

    首批REITs平穩運行的同時,監管方面也在不斷完善政策和激勵制度。

    上海為此專門出台了實施意見“上海REITs20條”,對標新加坡、香港等亞太地區REITs成熟市場,提出上海要加快打造具有國際競争力的REITs發展新高地,以及REITs産品發行交易首選地的目標願景,做好長三角地區REITs領域帶頭作用。

    在内容上,上海REITs20條在發行交易、運營管理、梳理儲備、遴選申報整個流程都給予了政策支持,重點聚焦發行交易環節。同時對市場機構等投資人提出的各項建議盡量吸納,支持發展“量身定制”的創新政策,總結了試點中的優秀經驗並歸納為具體政策條文。

    此外在财稅、土地、國資等領域的配套政策也給出了支持态度,通過上海REITs發展專項資金,按照相關管理辦法給予成功發行的本市原始權益人一定獎勵。

    對投資人而言,收益率、流動性等永遠是公募REITs是否受歡迎的關鍵問題,上海積極跟進首批試點項目,針對投資人需求積極推出創新政策,也標志着我國金融市場及監管方面在一步步前進、走向成熟。

    撰文:周藝初    

    審校:歐陽穎



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