細細的紅線 | 祥生元年

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2021-03-02 23:26

  • 上市元年之後,陳弘倪需要對祥生的發展重新謀劃與思考。

    編者按:2020年,中國房地産在驚濤巨浪中扼住命運的喉嚨。

    進入全新的2021年,中國房地産如何在求發展與嚴監管中尋得均衡?想要有所作為、有所改變的企業,需要充足的勇氣和智慧去應對。

    我們深信,“地産向陽”仍然是這一年的主要命題。有鑒于此,觀點地産新媒體策劃年度重磅報道“細細的紅線”,回顧並總結標杆房企過去一年在“抗疫”與“紅線”之下,大到戰略、模式,小到融資、人事等方面的調整與改變,並尋找新的一年里未來“持續的力量”之所在。

    觀點地産網 從諸暨起家到總部搬到上海,再到千億跨越上市,被稱為行業“黑馬”的祥生地産可謂步步為營。

    2020年11月,祥生地産正式登陸港交所,成為最新一家上市千億房企。

    上市元年,最初兩個月内,祥生在資本市場上一片靜悄悄,股價波動也一直不大,保持平穩。

    沒有選擇着急發債,登陸資本市場時,祥生地産方面表示,上市後企業将積極借助資本市場平台,優化各項指標。此外,上市並不僅僅是為了直接融資,而是對接全球資本平台,獲得更多融資渠道,提升在整個金融内的品牌影響力。

    另一方面,作為踩着“三道紅線”上市的祥生而言,未來一段時間内在财務指標的優化上還需要下不少功夫。

    由于未披露最新财報數據,關于這家自帶熱點的房企,還需要從招股書里摸索出一些蛛絲馬迹,窺探上市後祥生地産的思考和變化。

    任務

    作為“最後一個”在港交所敲鐘上市的千億房企,祥生風光背後首要解決的問題是債務。

    回顧祥生發展歷史,2015年首次突破百億大關,銷售額為109億元,2018年就突破千億,達到1070.6億元,復合增長率超過100%。

    三年10倍的銷售業績增長,祥生把“快”展現得淋漓盡致。同樣是百億到千億,這段過程,碧桂園用了6年、恒大用了5年,行業平均6.75年。

    極致的快周轉也對祥生現金流提出了更高要求,2019年開始,該公司明顯放緩規模增長速度,更加注重财務管理和銷售回款。

    充沛的現金流、充分的借貸能力、充裕的土地儲備,這三個層面都關乎房企的可持續發展,支撐千億之後的規模快跑。

    現金流方面,2017-2019及截至2020年4月30日,祥生控股集團現金及現金等價物分别為32.3億元、31.1億元、24.2億元和24.4億元;同期,一年内須償還的銀行貸款及其他借款均超百億元,截至2020年8月31日則超200億元。

    經營過程中,由于周轉速度過快、貨币資金不足、關聯交易數額較大、對信托過度依賴等,祥生短期壓力不小。

    上市前,祥生較多利用民間資本支撐其快速擴張,2017-2019年間加權平均實際利率分别為8.09%、8.13%、9.28%。

    數據來源:招股書、觀點指數整理

    數據顯示,截至2020年8月31日,祥生尚未償還借款總額(包括計息銀行及其他借款及優先票據)為414.42億元。“三道紅線”出台的情況下,如何合理運用資金是祥生需要面對的重要課題——IPO資金30%都将用于償還此前發行的信托融資。

    對比來看,祥生控股2017年淨負債率高達1380%,2018年下降至740%,2019年以後持續下降。

    數據來源:招股書、觀點指數整理

    對此,祥生招股在招股書中寫道:“我們的淨資産負債比率較高,乃由于借款金額相對較大,以及由于先前累計虧損而導致總股本相對較小。”

    過去三年,祥生控股借款總額(包括計息銀行及其他借款、資産抵押證券及優先票據)分别為258.74億元、290.65億元、285.27億元。而2020年前8月為414.41億元了。

    上市之後,祥生地産進一步多元化融資來源,進而優化債務結構。

    2020年4月30日至2020年8月31日期間,祥生就借款訂立六份貸款協議,本金總額為人民币42.1億元,該等六份貸款協議的年利率介乎3.70%至7.00%。

    同期,祥生還就融資訂立28項信托融資安排,本金總額為約人民币121.66億元。該等信托融資協議的年利率介乎7.90%至15.40%。

    進入2021年,從債券市場上看,房企境外融資利率普遍下降,對于祥生來說,無疑也是個利好消息。

    随着發展進入可持續新通道後,祥生不斷提升企業關鍵經營财務指標的健康度和增長性,真正全面提升融資評級,比如參與穆迪、標普、惠譽的國際評級。

    在傳統融資方面,加大與銀行等金融頭部機構的總對總對接和溝通,拓展總對總的融資白名單,實現集團的整體授信,最終持續降低未來融資成本。

    破圈

    1999年,祥生于浙江省紹興市開發了第一個住宅項目,即諸暨祥生濱江花苑。

    随後,祥生逐漸走出諸暨,于2007年開發了首個上海住宅項目,即上海祥生福田雅園,並繼續走出長三角,嘗試在其他地方拿地開發。

    很長一段時間内,祥生堅持以浙江省為大本營深入滲透泛長三角區域。

    2016年,祥生采取“1+1+X”擴張策略,将項目擴展至泛長三角區域以外(例如湖北省荊門、湖南省衡陽及常德及内蒙古自治區呼和浩特)的其他具高增長潛力的城市。

    僅從2019年收益比例看,大本營浙江占到祥生收益的62.5%,泛長三角區域收益占比為35.9%,其他區域為1.6%。此外,項目主要位于長三角的三四線城市,屬于農村包圍城市的戰略。

    X,意味着無限可能。祥生對新進城市,往往以標杆項目破局,打造區域影響力和競争力。

    截至2020年7月31日,祥生土儲總面積2382萬平方米,在11個省份、45個城市擁有205個分屬不同開發階段的項目。其中,屬于浙江省的土儲占比50%左右,另外37%來源于泛長三角,為浙江省緊密相連的上海、江蘇、安徽、山東等省市,剩余的X是祥生認為未來具有較大增長潛力的區域和城市,目前布局是13%左右。

    數據來源:招股書、觀點指數整理

    截至目前,祥生在土儲和投資上基本呈現出“541”的分布格局,如2019年的銷售,浙江大約貢獻5成,非浙江外泛長三角大概4成,X城市合計1成。

    随着1+1+X動态推進,當下541格局未來會逐步走向均衡,預計3-5年後會呈現出442的新格局。即浙江區域占比40%,浙外泛長三角占40%,而X區域占比20%。

    因為X闆塊基數低,邊界大、未來增速更快,所以浙江區域雖然業績會持續增長,但權重會從50%逐步下降到40%左右。

    更多數據披露,2017-2019及截至2020年4月30日,祥生控股集團的物業開發及銷售收入中,來自浙江省的占比分别為51.8%、71.4%、62.5%、40.6%及52.4%。

    截至2020年7月31日,祥生控股集團有一半以上項目和約49.8%土地儲備,均位于浙江省内。

    數據來源:招股書、觀點指數整理

    據觀點指數統計,祥生2020年新增33宗地塊,權益金額221.79億元,其中諸暨6宗,杭州、濟南各三宗,合肥、嘉興、宿遷、溫州均拿下兩宗地,其余城市各拿到一宗地塊。

    2016-2018年間,祥生地産踩準了三四線發展紅利,迅速從百億擴大到千億規模。

    随着房地産行業的政策和市場變化,三四線紅利在逐漸消失,未來祥生需要調整,把方向放到全國化和二線城市發展。

    這對祥生的土地儲備提出更高要求。

    截至2020年3月31日,祥生擁有項目應占總建築面積為約2304.5萬平方米,低于奧園、遠洋等同規模房企——截至2019年末,奧園、遠洋擁有土地儲備總建築面積分别為:4503萬平方米、3724.3萬平方米。

    另一方面,長三角是衆多房企必争之地,土地成本價格也在不斷拉升。

    祥生地産土地成本從2017年2342元/平方米上升到2020年前4月的3715元/平方米,溢價空間不斷被壓縮。

    區域破圈,是祥生上市後的另一個任務。

    布局

    如果說2019年那波人事調動是為了上市做準備,那上市後對組織架構大動“手術刀”,則是對于全國化布局的重新考量。

    1月14日下午,有媒體報道稱,祥生地産在開展大規模的區域調整和人事調整,對區域公司進行拆分。除了已經“一拆三”的華中區域,重點的蘇甯皖區域和浙南區域也已拆分,浙東和浙北等幾個區域也将着手細分。

    具體為,祥生地産将原蘇甯皖區域進行新一輪優化調整,将原來的蘇甯皖大區全新規劃形成連宿、蘇南、宣城和合肥4個事業部。

    華中區域則分出了江西公司(單獨成立為事業部),湖南公司劃歸聯創區域。原浙南區域下屬的2個義烏項目劃歸台州城市公司統一管理,3個麗水項目合並成立麗水事業部後,也規劃台州城市公司統一管理。

    6個溫州項目合並成立溫州事業部,7個衢州項目合並成立衢州事業部,兩個事業部均劃歸浙東區域統一管理。

    數據來源:招股書、觀點指數整理

    對此,祥生地産品牌負責人表示,集團内部尚未發布調整文件及正式公告。内部組織變革一直是公司十分關注的管理内容。規模進階後,公司主動調整,以組織構架的不斷升級變革帶動運營效率的提升。

    組織架構發生重大調整,公司高管也将發生變動。負責祥生地産浙南區域的總裁顧建軍有意在年後離職,最值得關注的是,蘇甯皖區域拆分後由祥生地産行政總裁陳弘倪管理,可見對于泛長三角區域發展的重視程度。

    據祥生地産招股書披露,公司核心高級管理層年齡均在46歲以下,與37歲的陳弘倪屬于同一個年齡段。副總裁郭政,39歲;副總裁韓波,46歲;副總裁陳建熙,40歲;副總裁談銘恒,44歲;浙南區域總裁顧建軍,44歲;浙北區域副總裁鐘超,46歲。

    公開資料顯示,陳弘倪自2012年10月加入祥生,擔任祥生實業集團酒店管理公司總經理,負責酒店的整體運營;2014年,擔任大本營諸暨城市分公司董事長、負責諸暨市内各項目公司管理及運營;2017年,擔任祥生地産執行總裁,協助總裁進行祥生地産的整體業務管理。

    從酒店運營到大本營董事長,再到地産執行總裁,陳國祥給予了陳弘倪足夠耐心,讓其慢慢成長。2020年5月,陳弘倪獲委任為執行董事兼行政總裁,負責統籌集團整體業務管理及物業項目運營。

    事實上,陳弘倪自2019年上任後,繼續堅持重倉三四線的模式。

    有業内人士分析指出,諸如祥生這樣的企業,想要完善全國化布局,勢必要不斷加大在一二線城市的項目比重,增強整體經營的抗風險能力。

    數據來源:招股書、觀點指數整理

    然而,2020年實現上市的祥生,遭遇新冠疫情黑天鵝影響和“三道紅線”出台,對于其中的機會把握更加考驗企業領導人的眼光和能力。

    表現在外的,這一年祥生地産仍不斷在杭州、溫州等一二線及強二線城市拿地補倉,進一步平衡戰略布局與土地儲備。

    顯然,上市元年之後,陳弘倪需要對祥生的發展重新謀劃與思考。

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    撰文:楊曉敏    

    審校:徐耀輝



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