1月商辦運營商發展報告·觀點月度指數

觀點指數 1月，全國商辦市場穩中向好，去年市場持續復蘇帶來的積極影響仍在延續，主要一線城市的供求較為穩定。

整體而言，雖然2020年疫情導致較多項目推遲入市，今年将會有大量新增供應，但主力租賃行業如金融、科技、專業服務等發展前景較好，将有利于寫字樓去化。

商辦企業方面，大部分運營商月内並無新項目入市。但疫情後租賃企業對于物業的要求有所提高，商辦運營們依然面臨一定挑戰。月内，重點企業主要采取提升軟硬件實力，以及通過數字化手段助力租賃企業創收等方式，提升旗下項目的競争力。

資産交易方面，一線城市依然是主要陣地，自用型買家在商辦市場上繼續活躍，市場傳出險資收購上海商辦資産作為辦公自用，而金融街也在月内出售北京相關商辦物業。

中海商業表現出色，部分企業積極外拓

中海商業月内依然表現出色，項目規模和布局都位居行業前列。入駐率方面，月内的整體入駐率依然維持在90%以上，居于行業前列。

另外華潤萬象生活，僅以上市前披露的招股書數據顯示，其寫字樓部分的項目數量已達73個，布局城市32個，目前還在不斷的外拓擴張之中。

月内，其位于成都的物業公司成功入駐銀川中環大廈，以全委物業服務形式展開長期合作，該項目是集精品商業與5A甲級寫字樓為一體的城市商務綜合體項目。

同為上市企業的合景悠活目前為數十個寫字樓提供商業物業管理和運營服務，項目均位于一二線城市，主要集中于大灣區，區位較為優越，且具有較大發展潛力。

合景悠活預計2024年底之前将累計新開6個儲備寫字樓項目。除自持項目外，還将通過輕資産輸出和第三方收購新增，預計合景悠活未來管理的寫字樓項目數将會穩步增長。

以華潤萬象生活和合景悠活等為代表的商辦運營商在上市後的發展步伐明顯加快，除母公司項目外，輕資産輸出成為目前重點。

此外，對比觀點指數重點監測的商辦運營商，可以發現各家的布局有所不同，大致可以分為布局全國和集中重點城市兩種。除中海商業、華潤萬象生活、凱德集團等在全國有布局超過10個城市外，陸家嘴商業、嘉里建設等的布局城市個數均不超過10個。

具體到各個城市，北京、上海無疑是商辦運營商布局的重點城市，但也可以看到，杭州、成都、武漢等重要二線城市的地位也在逐步提升，未來企業間的區域競争将會加大。

市場活躍度上升，一線城市租金整體持穩

經過2020年以來的商業復蘇，商辦市場的發展趨勢向好。

相關數據顯示，2021年全國寫字樓市場淨吸納量預計将突破500萬平方米，同比增長60%。而在全國經濟整體向好的趨勢下，金融業、服務業和TMT等将繼續成為寫字樓租賃需求的主要來源。

數據來源：各市統計局，觀點指數整理

以金融業為例，一線城市2020年的金融業增長值均實現較快增長。其中，北京和上海分别錄得7188.0億元和7166.26億元，同比分别實現5.4%和8.4%的較大幅度上升。而廣州和深圳雖然金融業增加值不及北京和上海，但增長幅度較大，分别為8.3%和9.1%。

這意味着一線城市金融業還有較大增長潛力，有望為寫字樓市場帶來更多的租賃需求。

供應方面，受疫情影響，2020年供應釋放受壓抑，預計2021年迎來新增供應高峰，全年新入市項目總量将達到960萬平方米。

一線城市的新增供應增加體現最為明顯，市場數據顯示，1月廣州寫字樓市場有大量項目集中入市，供應量位居高位。市場成交雖然較去年末有所下跌，但整體熱度延續，有不少大單成功交易，因此成交量並不低。

租金水平上，目前一線城市辦公樓日租金已經基本趨穩，北上廣深的情況基本不變，但同比下降幅度有所差異。其中，深圳下降幅度最大，超過12%，北京和廣州下降幅度較小，均不超過4%。未來，随着新增供應入市，租金可能還會有所波動。

數據來源：中國房價行情網，觀點指數整理

大宗交易層面，月内市場消息稱，百年人壽以總價近22億元收購上海星外灘5号樓。星外灘項目為多層建築群，位于上海市虹口區北外灘濱江核心區域，而星外灘5号則位于楊樹浦路128号-138号，總高約50米，由兩棟對稱的建築組成。

上述交易項目将作為辦公自用，也是險資在上海收購的另一商辦物業。實際上，商辦交易市場上，去年至今内資自用買家占據較大比例，按本月交易來看，這一趨勢在今年有所延續。

物業服務升級成共識，需求變化考驗企業能力

目前，商辦運營商的重心除釋放新項目入市外，更多聚集在了現有項目管理以及服務提升上，滿足企業的新租賃需求成為未來方向。

近期，世茂股份旗下經營管理的寫字樓，包括北京世茂大廈、上海世茂大廈、成都世茂大廈、廈門海峽世茂大廈、深圳前海世茂大廈、長沙世茂環球金融中心、南京雨花世茂智匯園和南京河西世茂智匯園等重點項目，參與健康安全評價。

疫情之下，租賃企業對于商辦物業提出了更高要求，品質提升成為必然選擇，而各類服務也成為企業租賃行為的重要影響因素之一。因此，世茂股份的動作是當下商辦運營商努力提升商辦物業軟硬件的寫照之一。

另一商辦運營商越秀商投則重點打造平台“悅享會Yue+ Club”，該平台主要功能在于對接大數據、AI中台以及各大5G數據運營商，整合數據庫、標簽化及模型化功能平台，幫助企業實現數字化轉型。

目前，該會員平台已整合一線城市CBD的寫字樓企業會員超過1000家，2021年還将為樓宇生态圈引入更多強有力的IP資源，促成租戶之間的戰略合作，帶動産業發展。

在當下商辦物業的租賃競争中，僅提供基本的傳統寫字樓服務已不能滿足企業租賃需求，商辦運營商需要适應需求變化，協助入駐企業創造商業價值，並且在此基礎上持續吸引新客戶，形成集聚效應，才能更好地實現發展。

另外，企業租賃模式上，不同類型企業有所差别。其中，國有企業偏好傳統辦公模式，而跨國公司和私人企業等則對辦公空間的靈活組合更為青睐，並希望通過這種方式有效降低成本，同時也為員工提供自由空間。

對此，商辦運營商需要準确把握，提供符合企業預期的服務。

此外，月内金融街宣布以15.75億挂牌北京德勝國際中心部分物業，這也是自上月以來的第三次資産出售。2020年12月，金融街就解除了北京中信城B地塊的合作協議，並出售金融街•萬科豐科中心項目股權。

本次資産出售或為緩解融資新規“三條紅線”帶來的降負債壓力，能回籠較大筆資金用于改善财務狀況。

從近幾月的交易情況來看，以金融街、綠地等為代表的商辦運營商在資産交易市場上較為活躍。對于市場而言，商辦物業的出售會讓市場上出現更多優質資産，無疑是一次好的投資機會。

不過疫情之下，投資者對商辦物業的抗風險能力要求有所提高，因此表現突出的優質物業成交可能性更大。