細細的紅線 | 藍光擇鄰

观点地产网

2021-02-22 16:40

  • 藍光設立上海總部可以更好地接近金融、信息、人才等資源,但是變化不會馬上顯現。

    編者按:2020年,中國房地産在驚濤巨浪中扼住命運的喉嚨。

    進入全新的2021年,中國房地産如何在求發展與嚴監管中尋得均衡?想要有所作為、有所改變的企業,需要充足的勇氣和智慧去應對。

    我們深信,“地産向陽”仍然是這一年的主要命題。有鑒于此,觀點地産新媒體策劃年度重磅報道“細細的紅線”,回顧並總結標杆房企過去一年在“抗疫”與“紅線”之下,大到戰略、模式,小到融資、人事等方面的調整與改變,並尋找新的一年裡未來“持續的力量”之所在。

    觀點地産網 “君子居必擇鄰,遊必就士,擇居所以求士,求士所以辟患也。”

    于房企而言,在什麼地方設立總部,意味着身邊将聚集什麼層次的政策、人才、金融、信息等資源,北上廣深也就成為了許多房企的首選目的地。

    尤其是上海,作為國内經濟最發達城市,這裡有着最好的資源。近年來,越來越多房企選擇把總部遷至上海或實行雙總部,而大虹橋又是他們在上海的首選地。

    以大虹橋為總部,不僅能夠對外展現出自身全國化乃至國際化發展路線的決心;也能站在信息高地,助力企業轉變長期偏安一隅形成的固化思維;還能吸引具有戰略目光的各類高端人才,幫助企業解決當下發展階段存在的問題。

    過往搬遷到上海的房企中,有不少成功案例。

    比如陽光城,2012年遷至上海,當年銷售業績73億元,2018年便達標千億,2020年以2185億元的成績,位列房企銷售榜單第19名。

    新城控股、世茂房地産、旭輝集團、中南置地等,規模的快速發展都是在總部遷址上海後實現的,並且規模發展速度領先于行業。

    甚至有總部搬遷至上海的房企董事長笑稱,若沒有将總部搬遷至上海,如今入職的明星經理人也不可能前往協助。言外之意,在上海這個平台,讓企業完成了人才補優,而隻有在這個平台,這種補優的機會才存在。

    據不完全統計,自2000年以來,已有42家房企“遷都”,其中,有31家遷往上海,2019年則是房企搬遷總部的高峰期。

    正是這一年,藍光發展在上海設立總部,開始實行“上海+成都”雙總部戰略。

    藍光選擇上海的目的與大多數房企一樣,這裡有更優秀的信息平台、金融平台、人才平台。

    此後,藍光引入了遲峰,這位曾經是華潤置地華東市場的掌舵者。其上任之後,便将藍光經營風格進行了大刀闊斧的改革。一切動作背後,是藍光面對叩開千億大門之後,如何再進一步的考慮。

    新裝上路的藍光,2020年似乎也經歷了磨合期。

    千億台階

    上任後第一次面對外界發聲,遲峰便為藍光的2020年定下了基調,以“精準投資、卓越運營、資本突破、變革創新”為年度戰略主題。

    不過,遲峰也認識到,轉型路上還是要經歷陣痛期:“2020年總規模要穩定在TOP30以内,2021年-2022年則要上台階,每年增長最少要在20%以上,把規模做起來。”

    維持在TOP30,是藍光2020年不算太高的期望,但困難似乎超出了意料。

    2020年全年,藍光完成銷售金額1035億元,同比微增1.93%。據觀點指數發布的2020中國房地産銷售TOP100榜單顯示,藍光位列第39名。

    數據來源:企業公告、觀點指數統計

    通過最後一個季度的沖刺,藍光成功再次實現千億銷售。

    數據顯示,在2020年,藍光單季銷售額分别為108.45億元、272.13億元、281.55億元以及374.17億元;2019年同期,分别是188.62億元、276.68億元、249.89億元以及300.18億元。

    數據來源:企業公告、觀點指數統計

    2020年,藍光銷售的複蘇,在規模房企中應該是較慢的一批。據觀點指數發布的中國房地産企業銷售金額TOP100榜單,TOP100房企全口徑總銷售金額在7月便已經實現同比增幅首次轉正。而藍光在第三季度末,也就是前9月累計銷售依然處于同比減少7.42%。

    可以參考的是,排名與藍光相近、銷售額1049.7億元的禹洲,4月份便實現累計銷售同比正增長;銷售額1062.1億元的建業地産則在3月份便實現同比增長轉正;銷售額1080.7億元的中駿,5月份實現了同比正增長。

    疫情受控以後,房地産銷售端恢複情況遠好于預期,但藍光似乎撞上了一道坎。按照遲峰年初透露,想要更進一步,就要解決區域發展不均衡等問題。正是區域發展不均的問題,導致藍光2020年發展有所停滞。

    具體來看,2020年第三季度,藍光在成都、滇渝、華中、華東、華北、華南區域分别完成銷售金額104.01億元、79.16億元、144.67億元、203.96億元、69.38億元、60.95億元,銷售貢獻占比分别為15.71%、11.96%、21.85%、30.8%、10.48%、9.21%。

    其中,銷售金額同比增速率先轉正地區為滇渝,同比增長24.7%;華東,同比增長2.2%,這兩個區域也是過去藍光布局最重點的兩個區域。

    據觀點地産新媒體了解,按新增土地儲備按建築面積計算,藍光2019年新增土地儲備中,滇渝占比27%、華東25%、華中15%、華北14%、成都13%、華南6%。具體城市看,則是重慶(14.0%)、成都(10.9%)、天津(9.7%)、寶雞(8.3%)、昆明(7.6%)等城市新增土儲占比較高,以中西部核心城市為主。

    滇渝的體量顯然沒有辦法和華東相媲美,2019年土地儲備布局集中在中西部的“後遺症”在2020年開始顯現,也讓藍光在銷售排行上未能保住TOP30的位置,跌至39名。與排名第40的卓越,差距僅0.1億元。

    遲峰履新的第一年,藍光開始轉變方向,布局重心明顯往東遷移。2020年前三季度,藍光新增房地産項目47個,新增建築面積774.78萬平方米,按區域來看,華中37%,華東30%,華北13%,滇渝9%,華南8%,成都4%。

    隻是土地是有“鈍感”的,從投資端到銷售端,需要一定時間才能兌現。2020對于藍光而言,雖然已經對接上了華東的資源,但遷都也是有陣痛期的。

    “遷都”之後

    陣痛期主要體現在經營層面。

    遲峰在2020年2月24日“龍擡頭”之時,為藍光開出了四劑藥方——精準投資、卓越運營、資本突破、變革創新。

    其中,精準投資,要求在既有投資戰略指引下,長短期結合、快慢結合,抓住窗口期,調結構、調節奏;卓越運營,要求藍光發展堅持項目的生意邏輯,以現金流為核心,以營銷為導向,以利潤為目標,全面提升運營及盈利能力;資本突破,持續提升信用評級,緊扣政策争取全流通、實現A+H雙資本平台聯動,拓展融資平台和能力;變革創新,則是進一步“強區域、精總部”,實現總部與區域運營統一管理,縱向貫通。

    最明顯的變化是,将總部原有19個部門調整為8大中心,整合為投資、經營、财務、綜合管理、風控五大職能;對原區域公司進行整合,如江蘇區域合並安徽區域、河南區域合並兩湖區域(湖南、湖北)、華南區域合並粵港澳區域。背後核心的目的,就是提高經營效率。

    近期,遲峰對外表示,藍光在年底會将區域合並到10個,未來讓每個區域都成為一個集團,總部平台化,區域公司化,自負盈虧,簡化區域與總部的關繫。未來還有可能進一步精簡聚焦到8個,8個大的集團公司支撐總部。

    區域調整之余,還有人事調整。2020年,見證了藍光從小到大、從重組上市到突破千億全部歷程的余馳,辭任常務副總裁兼首席運營官;服務公司14年的張巧龍辭任副董事長、董事;王萬峰辭任副總裁;人力“一把手”孟宏偉也提出離職申請。

    目的很明确,新發展模式需要新的思維,過去跨越千億的模式、慣性,仍不足以讓藍光走得更遠,最終是為了讓公司經營效率更高。

    但是區域整合、人事調整都需要重新适應、重新磨,就如汽車一樣,如若傳動繫統配合不到位,再怎麼加油門,車也開不快。換而言之,藍光原本計劃在2020年就加快步伐、加速周轉,實際情況卻有所偏差。

    财務上明顯的變化是,2020年已經公布财報中,藍光存貨周轉率或營業周期都有所變慢。

    數據顯示,2020年前三季度,藍光存貨周轉率和營業周期分别為0.03次、0.08次、0.17次及3235.23天、2212.23天、1656.62天,較2019年同期有所降低。2019年同期,上述數據分别為0.04次、0.1次、0.2次及2122.07天、1797.05天、1399.52天。

    數據來源:企業公告、觀點指數統計

    存貨周轉率反映了存貨周轉速度,營業周期反映了企業資金周轉速度。簡而言之,2020年,藍光不僅存貨周轉速度慢了下來,資金周轉速度也相應有所降低。

    顯然這不是藍光想要的效果,遲峰指出,藍光将打造營銷為核心的大運營體繫,做到融資、投資、營銷、供貨節奏均衡協同,将堅持高品質下的快速開發,提高區域均好性。最近更是強調六句話,投資準、融資優、建得好、賣得快、成本優、品牌好。

    搬去上海後,藍光能拿出來說道說道的是融資成本有所改善。據興業證券,2020年藍光評級上調為AAA,融資成本有所改善。前三季度,公開發行債券、票據規模52.5億元,評級融資成本6.97%,較2019年下降50bp。

    加上受益于2020年上半年融資環境寬松,藍光發展1-9月美元債、公司債、中票、短融、供應鍊ABS平均發行利率為10.33%、7.08%、7.10%、6.50%、7.50%,相比2019年回落166.7BP、32.5BP、40.0BP、90.0BP、0.00BP。

    實際案例上,藍光7月和9月分别發行了8億元3年期一般公司債和10億元2年期一般中期票據,利率均為7%。而3月和5月分别發行了7.5億元3年期一般公司債和5億元3年期一般中期票據,利率分别為7.15%和7.20%。

    另外,于7月份,招商财富-華泰-虹橋世界中心資産支持專項計劃資産支持證券成功設立,總規模10.65億元。這是藍光發展以自持物業資産為基礎發行的辦公物業類REITs資産支持專項計劃。

    平衡現金流

    融資成為了藍光2020年平衡現金流的主要手段。

    數據顯示,2020年前三季度,藍光籌資活動産生的現金流量淨額分别為45.15億元、101.77億元、128.99億元,同比分别增長103.81%、99.90%、68.20%。

    數據來源:企業公告、觀點指數統計

    事實上,藍光2020年需要具體做的幾件事情中,比較重要的就是現金流必須做強,但其中特别強調的是經營性現金流。

    2020年前三季度,藍光經營活動産生的現金流量淨額均為淨流出狀态,分别為39.32億元、83.77億元、98.50億元。2019年同期,則為流出28.83億元、流入2.42億元以及流出20.04億元。

    之所以造成經營性現金流淨額流出,一方面是土地投資有所增加,另一方面是購買商品、接受勞務支付的現金上,藍光三個季度分别支出95.20億元、270.16億元、385.31億元,同比分别減少4.69%、增長25.79%、增長30.74%。

    實際土地支出上,2020年上半年,藍光拿地強度(當期全口徑拿地金額/當期全口徑銷售金額)上升至66.6%;1-9月份依然有47.5%,較2019年上升12.7個百分點。而在2017年至2019年,藍光拿地強度從未超過40%。

    另一方面,藍光銷售回款率保持在50%到60%的區間。2020年三季度,其銷售商品、提供勞務收到的現金為360.29億元,銷售回款率54.41%。

    也就是說,藍光在區域轉移過程中,首先需要購買資源,支出大筆資金,但是銷售回款暫時跟不上節奏。所以在前三季度,藍光借助來到上海後能直接接觸金融總部的優勢,推高融資額,從而平衡整體現金流。

    2020年第三季度,藍光通過借款收到的現金達到474.52億元,創下歷史新高,較2019年同期大幅增長42.62%,淨額增長141.81億元。

    數據來源:企業公告、觀點指數統計

    在過往,這種動态平衡是企業做大規模的必經之路,但與其他房企一樣,藍光也需要面對來自監管層的“三道紅線”政策,即剔除預收賬款後的資産負債率不超70%、淨負債率不超100%、現金短債比不低于1倍。

    前三季度大手筆拿地推高了藍光淨負債率指標,幾乎超過監管紅線,且現金短債比也低于監管要求。

    據了解,2020年三季度,藍光剔除預收賬款後資産負債率為48.23%,淨負債率為97.64%,現金短債比0.81。值得注意的是,在2019年末,藍光淨負債率還是79.07%,最新披露的數據按年增長18.57個百分點。

    數據來源:企業公告、觀點指數統計

    若按照第三季度指標,目前藍光有息負債規模增速将被限制在10%,如果淨負債率再踩線,有息負債規模增速将被限制在5%。換而言之,以2020年藍光對于融資端資金的需求,這樣的有息負債規模增速是不能接受的。

    正如“孟母三遷”,藍光設立上海總部可以更好地接近金融、信息、人才等資源,但是變化不會馬上顯現。不管是公司自身架構、土地資源儲備,還是三道紅線政策,藍光都需要抓緊适應。

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    撰文:廖堯    

    審校:劉滿桃



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