戴德梁行2020廣州房地産市場回顧：寫字樓及零售市場逆市企穩，大宗交易井噴式回升

廣州，2021年1月7日——戴德梁行近日發布了2020年廣州房地産市場回顧，並展望了2021年的發展趨勢。面對年初襲來的新冠疫情，廣州商辦市場在抵住了一季度的沖擊後，企穩回暖，展現了強勁韌性。寫字樓市場方面，廣州牢守一線城市租金跌幅及空置率最低位。内資企業繼續主導市場，TMT和金融業為兩大需求動力。優質零售市場勢頭強勁，淨吸納量攀至歷史高峰，商業版圖繼續向非核心商圈外擴。而大宗交易額出現井噴式回升，在四大一線城市中唯一實現同比正增長，共錄得233億元，同比激增110%。展望2021年，寫字樓市場迎來供應高峰，超120萬平方米的計劃供應量或推高全市空置率。琶洲區域總部經濟集聚效應逐步凸顯，琶洲西區作為企業總部基地的地位将得到進一步鞏固，有望成為華南地區成熟最快的CBD。

甲級寫字樓市場

跌宕之年牢守一線城市空置率最低位

截至2020年第四季度，廣州甲級寫字樓市場空置率同比上升2.6個百分點至8.1%，為一線城市中最低。同時，廣州租金的跌幅也最小,僅同比下降5.4%至180.4元每月每平方米。年初受新冠疫情影響，企業租賃意願減弱，退租和空置增加；下半年企業搬遷意願逐步增強，業主普遍願意提供更大的議價空間加速去化，多重因素刺激下市場活躍度有所上升。但是企業搬遷仍以成本控制為主要考慮。受疫情和整體經濟環境影響，外資租戶活動有所放緩，年以内資租戶主導市場需求。TMT和金融業為全年兩大主力需求來源，占比分别高達32%和25%。

2020年全年共迎來3個甲級寫字樓項目入市，共計23.1萬平方米新供應投入使用，推高總存量至518.7萬平方米。受供應量增加、需求遭疫情拖累等因素綜合影響，空置率小幅攀升但仍處于10%之下的低位。

2021：新增供應達十年之最，琶洲有望成為華南成熟最快的CBD

2021年，廣州甲級寫字樓市場計劃供應量将達120.4萬平方米，為十年來之最，其中約七成位于琶洲，總量達83.5萬。預計全市空置率将推高，租金下調不可避免。盡管如此，新增供應和租金的調整将激發新的租賃需求，帶動整體市場活躍。對此戴德梁行廣州公司總經理羅進良表示，琶洲西區有望成為華南地區成熟最快的CBD。琶洲從2010年土地出讓開始，中間經過快速建設發展，琶洲西區土地出讓基本完成。未來廣東省航運集團、三七互娛、名創優品、丸美、海大等企業總部将聚集于此。CBD的成熟通常需要20年以上的發展期，但在升級規劃的産業定位和政策利好加持下，琶洲未來可期。

集聚效應逐步凸顯，總部經濟元年開啟

同時值得關注的是，未來四年，廣州将迎來32棟總部自建的高端寫字樓物業入市，總面積約220.91萬平方米，約占全市供應的70%。其中，實業總部占比最高，其次為TMT行業、金融總部、房地産及其它多元化行業總部。

戴德梁行廣州公司寫字樓部主管及董事梁傑對此評價，鑒于總部物業基本落位于琶洲，總部經濟将是區域未來發展的主要驅動力。随着産業結構進一步聚集完善、商住配套的增加、城市更新的提速，辦公科技研發産業載體将更為豐富。總部項目帶來的新增供應将促進科技企業搬遷聚集，加快區域内産業升級，總部經濟集聚效應逐步凸顯，琶洲西區作為企業總部基地的地位将得到進一步鞏固。

優質零售市場

商業版圖外擴，淨吸納量攀至歷史高峰

回顧2020全年，在度過前兩季度的低迷之後，随着疫情的控制，廣州優質購物中心市場逐步回暖，展現強勁勢頭。在新增供應達十年高峰至60.6萬平方米的情況下，吸納量同時攀升至54.6，亦達十年之最。新項目良好的招商進展及年底前商家積極拓店擴張是實現吸納高峰的主因。截至第四季度，新增供應量小幅推動空置率上升0.6個百分點至6.1%，全市租金結構性同比下降3.6%。

同時，優質購物中心供應逐步向多元化發展，商業版圖持續外擴。全年錄得4個項目入市，除西灣悅匯城位于荔灣區之外，南崗萬達、番禺天河城、增城合生匯均位于黃埔、增城、南沙等外圍區域。非核心商圈占比已達整體存量的60%。

戴德梁行研究院副院長、華南及華西區研究部主管張曉端介紹，新能源汽車、盲盒依然是線下開店的熱點領域。新能源車企積極布局熱門商圈的購物中心，其中不乏早已進駐購物中心的造車新勢力以及新能源化轉型的傳統車企。與此同時，得益于Z世代愈發注重精神消費的需求，以盲盒為代表的潮流玩具也在快速擴張。受到疫情沖擊，快時尚品牌收縮線下店布局。另一方面，與快速輪轉的快時尚品牌相比，集合店匯集多個品牌、多個品類的産品，並結合咖啡、書吧等多元消費場景，提高了消費者購物體驗感，延長了消費時間，能更好滿足消費者的社交需求，漸成購物中心“新寵”。

租金有望迎來增長

2021年，廣州市場将新增51.9萬平方米優質購物中心，包括凱達爾印象城、星寰國際商業中心、新塘金珀天地等6個項目。随着經濟形勢逐步好轉，明年商業地産租金有望小幅增長。同時非核心商圈将成供應主力，占比将一路走高，在2025年預計将升至66.5%。

大宗交易市場

優質投資機會入場，重回200億交易額時代

2020年廣州大宗交易額出現井噴式回升，交易額在四大一線城市中唯一實現同比正增長。大宗交易金額共錄得233億元，同比激增110%；交易宗數從去年的16宗增加至今年的30宗。相對2019年，2020年的市場可供出售項目明顯增多，項目議價空間相對較大，更多優質投資機會的出現推動大宗交易金額重回200億時代。辦公類型交易仍占主導，占交易總額的46%；工業類型首次超越商業，成為第二大交易類型，主要受到黑石收購富力國際空港物流園70%股權的影響。

廣州大宗交易市場歷年交易總額

來源：戴德梁行資本市場部、Real Capital Analytics(RCA)

第四季度交易額激增，大宗交易額錄得148.4億元，同比增長了433%，創下近5年來單季度交易額同比增幅之最。戴德梁行華中區資本市場部主管蘇儉婷表示，第四季度交易激增有多重原因： “三條紅線”下，年底開發商面臨資金需求和減低負債規模的壓力，相應也提供了更大的議價空間；廣州的經濟恢復向好，買家繼續看好本地市場。

2020年季度交易總額及同比增長率

來源：戴德梁行資本市場部、Real Capital Analytics(RCA)

廣州擁有成熟且多元化的産業基礎以及靈活而蓬勃的民營經濟，傳統産業包括汽車制造業、日化産品制造業等能快速轉型應對疫情，投資者對市場信心恢復迅速。廣州本地買家更熟悉本地市場，也持續看好廣州發展，當資産出現較為“實惠”的價格後便果斷出手，成為大宗交易市場的主力軍。

大宗交易額持續上升 

預計2021年，廣州的大宗交易額将持續上升。作為疫情中經濟復蘇最好的城市之一，廣州經濟發展韌性十足，将吸引越來越多國内外的投資者關注。城市“大翻新”背景下，明年或迎來發展新機遇：琶洲、國際金融城初具雛形；全球交通樞紐建設進一步推進，包括廣州站以及廣州東站的升級改造；未來廣州将有超過300條城中村啟動城市更新改造，有望增加中心城區優質項目供應，吸引更多高端産業向中心城區聚集。

廣州新經濟将在新一年乘風破浪。本地國貨品牌蓬勃發展，新能源汽車、化妝品“網紅”、日化巨頭等持續引領廣州新經濟發展，帶來零售商業的新動力；直播帶貨、在線教育/遊戲、傳統行業轉型、跨境電商等新經濟将護航後疫情時代的廣州發展，進一步刺激辦公自用、物流倉儲等相關物業類型的投資。