第一太平戴維斯：2020年深圳房地産市場回顧與展望

1月7日，第一太平戴維斯2021年深圳媒體見面會在前海弘毅大廈舉行，發布《2020年深圳房地産市場回顧與展望》報告。弘毅大廈運營總經理趙軍，第一太平戴維斯華南區董事長林木雄，第一太平戴維斯華南區商業樓宇部主管、高級董事黎青山，第一太平戴維斯華南區大灣區項目及開發顧問部高級董事袁嘉隆以及第一太平戴維斯華南區市場研究部主管謝靖宇出席活動，與衆多深圳主流媒體一同回顧2020年深圳房地産市場的發展，共同探讨未來的機遇及挑戰。

甲級寫字樓 —— 年度淨吸納量同比下降13.0%，但四季度租賃需求積極復蘇，季度淨吸納量環比上升兩倍

截至2020年第三季度，城市經濟運行延續穩定恢復的良好态勢，全市地區生産總值同比增長2.6%，較上半年增速提升2.5個百分點。在内地四大一線城市中，深圳經濟增速位列首位。

2020年第四季度，全市合計迎來約18.0萬平方米的新增甲級寫字樓面積。總體而言，疫情對2020年市場存量擴張影響有限，全年錄得14個項目交付，合計逾百萬平方米，令總存量同比擴容13.8%至830.6萬平方米。其中，南山區占全市年新增供應面積的68.3%。

季内，租賃需求積極復蘇，全市季度淨吸納量環比上升2倍至27.6萬平方米，為2020年的季度峰值。但年内受疫情負面影響，全市年度淨吸納量同比下降13.0%至55.3萬平方米，盡管如此，仍高于近十年均值24.5%。

2020年，租賃需求主要來自TMT（科技、媒體、通訊）、金融業及專業服務業，值得一提的是，南山區由TMT行業發展帶動需求顯著，貢獻全市淨吸納量近七成。

相較2020年前三個季度全市平均空置率持續環比上升，第四季度終迎來積極迹象，季内低量供應疊加需求提振，令全市平均空置率環比下降1.8個百分點。然而，全年新增供應共計逾百萬平方米，加之疫情帶來的負面影響，全市空置率同比上升2.9個百分點，至27.9%。

截至2020年第四季度，租金下降趨勢已持續兩年。業主維持靈活優惠方案，對優質租戶更願進一步放寬條件以價換量，因此，全市租金指數環比下降1.6%，同比下降6.3%，全市平均租金錄得人民币每平方米每月188.3元。

展望

2021年，部分項目因疫情延緩入市計劃，令2021年的新增供應較預期有所增加。2021年内預計約有135.9萬平方米甲級寫字樓面積計劃竣工交付，屆時市場将同比擴容14.4%至966.6萬平方米。持續高量供應将是未來常态，未來五年（2021-2025），預計年均新增供應量逾百萬平方米。

由于特殊發展政策的加持，深圳多行業發展機遇豐富，是企業設立華南新辦公點的首選城市之一。然而全球疫情仍在持續，加之2021年的高量供應将令本地市場去化壓力倍增，空置率料将上升。

租戶方仍為市場主導，優質租戶議價能力更強，全市租金将持續下行。

深圳發展前景廣闊，政策利好繼續支撐投資市場信心，自用型買家将保持相對活躍狀态。

零售 —— 年度淨吸納量受上半年疫情負面影響而降至近十年均值三分之一，四季度市場需求顯著回暖

2020年1-11月，深圳社會消費品零售總額累計達人民币7,731.6億元，同比下降6.1%。自3月的復工復産以來，在疫情改善和政策刺激的支撐下，該指標累計降幅逐月收窄。

2020年，全市共有五個購物中心開業，其中寶安福城萬達廣場以較高入駐率于第四季度開業，為市場增添約10萬平方米的零售面積。截至年末，全市優質零售物業總存量同比擴容8.9%，達526.0萬平方米。

第四季度，市場需求回暖並趨穩，季度全市淨吸納量環比上升1倍至10.2萬平方米，但仍略低于近五年季均水平；2020年由于疫情的出現，年度淨吸納量降低至近十年均值約三分之一的水平，錄得13.3萬平方米。

季内，随着新增供需平衡，全市平均空置率趨穩，環比微降0.2個百分點，多數子市場空置率均呈環比下降。但全年來看，疫情令經濟不确定性增加，多數業主及租戶因此陸續開展戰略調整，全市平均空置率同比上升5.3個百分點，錄得9.6%。

2020年上半年，市場租戶呈現較大波動，餐飲、個人護理、親子設施類業态承壓較大；下半年，新舊品牌加速更替，尤其是連鎖餐飲品牌積極拓張，支撐餐飲業需求顯著反彈，此外，時尚類和護膚品、化妝品及香水類業态迎來新面貌，年内錄得多個中高端品牌擴張及首店開業，為消費市場注入新活力。

截至第四季度末，全市平均租金為人民币每平方米每月658.2元。随着業主市場信心逐漸恢復，租金漸趨穩定，全市租金指數環比微升0.1%，但年内疫情爆發令部分業主經營承壓，全市租金指數同比下降2.9%，其中核心商圈競争加劇，租金同比均有下降，新興商圈則由于以社區型零售項目為主，租金同比變化維穩。

展望

2021年預計有五個優質零售項目開業，屆時将為市場帶來約77.3萬平方米新增供應，其中龍華壹方城和龍崗萬達廣場分别達25萬和30.5萬平方米的零售建築面積。新增供應多位于亟待配套完善之區域，供應區域較均衡。

深圳仍是國内外品牌擴張所青睐的目的地之一，租賃需求料維持增長。市場品牌多樣性仍有提升空間，空置率和市場租金均預計維持穩定。

一些存量項目有望于2021年完成升級改造工程或租戶及業态調整，其租金水平料将提升，譬如羅湖、福田等以存量市場為主的商圈内項目的品質和消費體驗将得以優化。

住宅 —— 一手住宅供需兩端同步增長，但政策收緊令成交量緩增

2020年，為緩解供需矛盾，政府加快批復預售項目，市場供應增加。年内深圳一手住宅銷售市場供應量約達633.4萬平方米，同比上升12.2%。其中，核心區域的合計供應面積同比減少26.8%，新興區域的合計供應面積同比增加22.7%。

2020年，購房需求保持增長，一手住宅成交量達507.0萬平方米，同比上升11.9%，較2019年下滑20個百分點，這主要歸因于年内出台的“715”新政對購房者資質提出了更嚴格的要求。

年内，由于核心區域供應面積減少和新興區域供應面積增加，深圳一手住宅成交均價同比下降1.2%，至人民币每平方米56,449元。在調控政策的持續引導下，深圳一手住宅成交均價走勢維持穩定。

展望

深圳政府将繼續加大市場監管及政策調控力度，“穩房價”仍為主基調，政策将保持一定彈性空間，旨在引導樓市健康發展。此外，政府将繼續大力推動土地供應、住房用地及住房供應，優化供給側結構。供需矛盾局面将逐漸改善。

“715”新政對需求的減弱及延遲作用持續，但由于深圳的政策及經濟基本面均表現積極，需求仍将維持增長。

從中長期來看，價格将維持小範圍内波動，總體維穩。