物業股集體回調,高增長故事是否已完結?

观点指数研究院

2020-09-14 16:37

  • 究竟是消息利好出貨,還是增長故事完結?

    觀點指數 近兩年物業闆塊持續受到資本市場追捧,過去一年升幅超過一倍的物業股不在少數。

    然而,整個物業闆塊在發布中期業績後,除了業績有驚喜的碧桂園服務、永升生活服務及新城悅服務股價比較堅挺外,同業的股價普遍都由高位下跌兩至三成。

    究竟是消息利好出貨,還是增長故事完結?

    物業闆塊股價回調

    以下,為現時在港股上市且比較大型的物業股營收變動,以及近期市值最大的五隻物業股的股價走勢。

    數據來源:企業公告,觀點指數整理

    數據來源:市場交易數據,觀點指數整理

    由五隻市值最大的物業股可以看到,收入增長最低的是中海物業,也是在上述五家企業中近期股價回調最多的股份。同時擁有國企背景的保利物業的業績亦有相同特征,這兩間同時擁有國企背景,作風比較穩健的物業股,中期業績都不及預期。

    此外,中海物業第三方并購亦不夠積極,非物業管理收入占比和增長緩慢,引發市場對中海物業,甚至是物業股未來是否能保持高增長的憂慮。

    第二隻股價走勢明顯比較弱的是雅生活服務,主要是以并購帶動業績增長,中期業績顯示,其收入增長雖然亮麗,但淨利率(股東應占溢利/營收)卻大跌4.8%,反映雅生活服務是犧牲盈利能力來實現并購,從而帶來收入的增長,這也引發市場對該高增長商業模式的疑慮。

    雅生活現時在管面積(不含咨詢顧問面積)為3.53億平方米,當中在管面積源自主要股東雅生活及綠地集團的占19%,源自第三方物業開發商的高達81%。

    上半年,雅生活在管面積增加1.768億平方米,同比增長100%,但來自主要股東雅居樂及綠地的新增面積隻有460萬平方米,占新增面積的2.6%。

    2020年中期完成大規模并購後,雅生活上半年在管面積大幅增長100%,收入增長78.5%,而盈利的增幅隻有41%,反映以并購取得的第三方項目,毛利率及盈利能力普遍低于母公司輸送的物業管理資産,也影響到整個物業闆塊的投資氣氛。

    如何赢得資本投票?

    過于穩健或是單靠并購保持增長的物業股被資本市場沽售,那麼如何才能得到資本市場的認同?

    以碧桂園服務為例,中期業績顯示,期内收入由2019年同期的35.2億元增至62.7億元,淨利潤由2019年同期的8.3億元增至13.4億元,增幅61.6%,淨利潤率(淨利潤/營業收入)則由去同期約23.5%下降2.2%至約21.3%。

    對于淨利潤下跌的主因,碧桂園服務在年報中披露是因為“高新技術企業”資格于2020年到期,導緻所得稅率由上年同期的優惠稅率15%變更為25%。剔除上述所得稅率,以及可換股債券和“三供一業”業務分部因素影響外,淨利潤率保持穩中略升。

    收入增長的分布方面,來自母公司碧桂園的收入增長為45.1%,來自于第三方的增長超過100%。管理面積也增長迅速,可見碧桂園服務的收入增長不是單靠母公司或并購,而是雙管齊下。

    物業管理地區方面,碧桂園服務主要分布在京津冀、長三角、成渝、長江中遊、珠三角五大城市群,在管面積占比達73%,其中屬長三角、珠三角最為密集,在管面積占比56%。這也是全國人均生産總值比較高的地區。

    收入、淨利率增長模式等都比其他同業優秀,這也能解釋為什麼碧桂園服務在達到千億市值之後,股價仍能跑赢同業,估值也比同業高。

    在普通民衆對生活和住屋的要求上升的大趨勢下,物業管理仍是一個有良好增長前景的賽道,然而要在這個闆塊突圍以及持續享受比同業高的溢價,第一,母公司/大股東有足夠的優質項目持續注入相關物業企業,另外在并購方面也要足夠進取,實行兩條腿走路的方針。

    相信物業闆塊未來的趨勢,将再不是“雞犬同升”,而是強者愈強的格局。

    此外,整個物業闆塊普遍都要面對幾個重要的問題。

    近年随着物業闆塊得到資本市場估值重估,平均市盈率已由2018年的15倍左右大升至現在的30倍。已上市的企業都在跑馬圈地的階段,令可供并購的優質第三方項目變得越來越少,在供需關系下價格隻會愈來愈高,結果就是單靠并購的企業資本回報率越來越低。加上高基數效應,持續取得高增長,變得越發艱難。

    數據來源:企業公告,觀點指數整理

    最後,怎樣把增值服務做好也是一個物業股最重要的因素。物業管理行業和二三十年前已經完全不一樣,現今的物業公司都要提供額外服務,例如碧桂園服務的的增值服務中就有家政服務、拎包入住服務、小區傳媒服務、增值創新服務、房地産經濟服務及園區空間服務,而股價走弱的中海物業和雅生活的股價回調比其他三家程度深,也側面證明到資本市場對增值服務的成長率十分重視。

    撰文:莊治城    

    審校:歐陽穎



    相關話題讨論



    你可能感興趣的話題

    資本

    資本金融

    物業