年度演講 | 朱中一：重構中國房地産的未來

朱中一（中國房地産業協會原副會長）：很高興應邀前來參加2019觀點年度論壇。根據主辦方的安排，我就重構中國房地産的未來，談四點個人看法。

一、住房制度和房地産調控機制的完善，長效機制建設的推進與完善，為市場平穩健康發展、更好解決群衆住房問題提供了制度保障

十八屆三中全會以來、特别是十九大以來，中央明确並堅持了房子是用來住的、不是用來炒的定位，提出了建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度，實施分類指導、因地施策、落實城市主體責任的調控機制和推進長效機制建設等一繫列指示，對抑制一些地方房價的過快上漲、推進一些地方的去庫存發揮了積極作用，2018年的房地産市場也總體平穩。本次政府工作報告在總結去年工作時提到的“改革完善房地産市場調控機制”這句話，包含了中央層面對十九大以來調控做法和效果的認可。

去年年底召開的中央經濟工作會議，再次強調了中央的上述指示，全國住房和城鄉建設工作會議做出了具體部署。各地在先前召開的地方兩會上也做出了相應安排。深圳市還印發了《深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購並舉的住房供應與保障體繫的意見》，對2018年到2035年的住房發展進行了規劃。估計一些城市下一步也會公布體現“一城一策”要求的住房發展規劃。

本次政府工作報告也提出了改革完善住房市場體繫和保障體繫，穩步推進房地産稅立法，推廣農村土地征收、集體經營性用地入市，宅基地制度改革試點成果。住建部部長王蒙徽在兩會期間介紹了實施房地産長效機制要做到五個堅持，保持政策的連續性和穩定性，防止市場大起大落。3月18日，中央政治局常委、國務院副總理韓正到住建部調研並主持召開座談會時強調，要始終将習近平總書記“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，作為根本指導思想，貫穿于促進房地産市場平穩健康發展全過程。並明确了推進長效機制建設要做好的七項工作。另據國務院辦公廳2018年10月印發的《關于促進消費體制機制實施方案（2018-2020年）》，還要求國務院有關部門對發展住房租賃市場、有條件的城市探索發展共有産權住房，及制定出台城鎮住房保障條例、住房租賃條例、住房銷售管理條例的工作積極推進。上述内容充分說明，作為長效機制的兩大項基礎性制度，即住房制度和調控機制的制度建設正在積極推進，與其配套的金融、土地、稅收、法制等制度建設也在有序推進。

因此，本人相信，中國房地産的未來，随着房地産長效機制的一繫列制度不斷完善，供需雙方會更加理性，我國的房地産市場一定能平穩健康發展，社會多年期待的總量基本平衡、結構基本合理、價格基本穩定的住房供需格局有望形成，群衆的住房問題也能更好解決。

二、立足當前，認真應對。展望未來，房地産起碼還有十年左右的發展期

面對當前經濟下行的壓力和復雜嚴峻的經濟環境，政府采取了減稅降費、激發企業活力等措施。對房地産的信貸，銀保監會領導表示，對優質房企融資和基本住房需求貸款繼續保障，對資質差、負債率高的房企融資和投資投機性個人住房按揭貸款要有控制。國家發改委在2018年12月5日發布的支持優質企業直接融資的通知中也指出，資産總額大于1500億元、營收大于300億元、資産負債率原則上不超過85%房企可發行企業債券，但債券資金不得用于房地産投資。房企要結合自身情況，還需關注地方近期出台的“因城施策”方案，做好應對工作。

展望未來，我仍堅持這樣的觀點，我國的房地産業起碼還有十年左右的發展期，基本因素還是三個：

一是城鎮化持續推進和中心城市引領城市群發展。我國2018年常住人口城鎮化率為59.58%，戶籍人口城鎮化率為43.37%，要達到發達國家70%以上水平，起碼還要十年的時間，期間每年平均有1400萬左右的農業轉移人口進城落戶，還有新參加工作的大中專畢業生、復員退伍軍人，以中心城市為核心的城市群還将吸引更多的産業和人口，再加上城市原居民的剛性需求和改善性需求，對住房的總需求量肯定是很大的。人口淨流入量大的城市一定要制定實施住房發展規劃，做好用地供應。

二是城市的更新改造，包括對城鎮棚戶區、城中村及對老舊小區的改造，任務很重。現在，我國城鎮的存量住房約為310億平方米左右。今年的政府工作報告，用66個字的篇幅講了老舊小區的改造，足以說明政府對老舊小區改造的重視。房企應關注這塊業務。

三是新經濟業态的發展和人民日益增長的對美好生活的需求，也需要房企在産業園區地産、物流配送中心、文旅地産、老年住區等方面進行拓展，提供相應的配套和服務。根據多年來的統計，在房地産總投資中，非住宅類投資占三分之一左右。本次政府工作報告16處提到養老，強調要大力發展社區養老服務業，新建居住區應配套建設社區養老服務設施。希望更多的企業能參與到老年住區建設與運營管理中來。

三、堅持綠色發展，不斷提高産品質量與服務水平，改善人居環境，是房地産發展的重要標志

在需求旺盛的快速發展階段，多數企業對新技術的應用和質量提升考慮不多。現在，我們進入了由快速發展轉向高質量發展階段。如何踐行綠色發展理念，通過研發或推廣運用新技術、新材料、新工藝，來轉變建造方式，提高裝配式建築、全裝修房的比例，提高住宅産業化水平？如何順應信息化、智能化、“互聯網+”和BIM技術推廣應用的大勢，将這些技術應用到企業的運營管理和房屋建築與小區項目中？如何在融資偏緊、成本提高的背景下，打通推廣綠色建築與加快發展綠色金融的通道，開發建設更多的綠色小區？這都需要企業的探索與争取。相信在大家的努力下，新建的小區會更加安居宜居，更加綠色美好！

四、做強做大或做專做精企業，進一步提升行業的集中度和企業的信譽度，是行業發展的必然趨勢

近幾年來，一批骨幹企業快速發展，行業集中度逐年提高。主辦方在本次論壇上還要發布有關研究成果，我在這里就不具體講了。相信今後的行業集中度進一步提升。一些骨幹企業會進一步做強做大，有的企業會進一步做專做精。希望我們的企業在轉型發展階段，夯實基礎，強身健體，高負債率、高杠杆的企業要努力把負債率和杠杆降下來，努力實現由規模速度型向質量效益型的轉變。有條件的企業，也可向産業鍊延伸，或跨界發展！

最後，預祝本次論壇圓滿成功！預祝與會的企業在2019年再上一個新台階。