中報筆記 | 華潤中期投資者會紀要 明年雙位數增長可保證

观点指数研究院

2018-08-22 22:29

  • 明年雙位數的增長起碼是可以保證的,我們對公司未來增長的能力非常有信心,土儲和自身增長的動力都是足夠的。

    觀點指數 8月21日下午,華潤在香港舉行2018年中期業績投資者會,執行董事副主席唐勇、執行董事兼首席财務官俞建,執行董事兼高級副總裁謝骥出席並回答投資者問。

    以下為投資者會内容,觀點指數整理出來作為紀要,僅供投資者适當參考,並非個股推薦。

    Part1 業績回顧

    一、經營業績

    1、銷售與結算:2018年上半年全口徑簽約943億元人民币,同比增長36%,全年維持簽約目標1830億元,管理層表示對完成目標非常有信心。

    簽約面積571萬平方米,同比增長25.7%;單價上漲14%至16510元每平方米。從地域分布來看,88%的簽約額來自于一、二線城市。

    2018年上半年結算額人民币365億元,面積194萬平方米,結算單價同比增長82%至18844元每平方米,其中一線城市結算額占比54%。2018年可結算面積125萬平方米,2019年1115萬平方米,2020年1606萬平方米。

    2、營業收入:2018年上半年營業額438億元人民币,按年增長40%,其中開發物業營業額人民币365億元,同比增長43%;投資物業租金收入44億元,同比增長22%。

    3、投資物業:到6月底在營購物中心27個,布局全國20個城市,包括16個萬象城,11個萬象匯。2018年上半年購物中心零售額達214億,同比增長30%;租金收入同比增長31.9%。

    預計到2020年在營的購物中心數量達到48個,面積為610萬平方米,2020年之後預計23個購物中心将陸續開業。

    2018年上半年寫字樓租金收入同比增長22%,剔除去年5、6月份並購的寫字樓項目,租金同比增長11%。平均出租率94.8%,上升了6.6%。酒店業業績明顯提升,同店營業額增長16%,入住率提升5.5%至65.2%。

    4、創新業務:6月公布了長租公寓有巢,預計2018年底公寓單位達到2萬間,到2020年我們的目標是達到10萬間。

    康養方面,目前鎖定的管理床位超過5600個,預計到年底管理床位能夠達到15000張左右。

    智慧地産方面進一步提升物業的運營效率,通過與騰訊的合作開拓智慧地産業務,實現了在綜合體物業的消防、交通、能源、運營數據方面的智能化。上半年物業管理費收入約人民币19億元,按年增長30%。目前在管面積是7200萬平方米,預計到2020年面積将達到2億平方米。

    5、土地儲備:上半年獲取41個項目,總地價673億,權益地價573億元,計容建築面積857萬平方米,平均地價8236元。截止到6月30号,總土地儲備面積達到5215萬平方米,權益土地儲備4022萬平方米,其中開發物業土地儲備4322萬平方米,權益土儲是3366萬平方米,分布在中國内地和香港62個城市;投資物業總土儲893萬平方米,權益面積656萬平方米,一、二線城市占比83%。

    二、财務表現

    1、利潤與現金:2018年上半年綜合毛利潤達48億元,同比增長13%。綜合毛利率48.1%,按年提升13.1%。其實開發物業毛利率48.6%,按年提升16%,投資物業毛利率按年提高了3.1%,達到66.6%。

    股東應占核心利潤89億,同比增長96%,扣除評估增值後的核心股東應占溢利73億元,同比增長152%。每股盈利1.28元,股息0.11元人民币,按照公告前5日港币兌人民币央行中間價折算是0.13港币,同比增長30%。 

    2018年上半年現金余額609億元,上升了42%,現金余額比較多的原因主要是考慮到整個宏觀調控繼續擴大,繼續加大貸款。

    2、負債與融資:2018年上半年有息負債增加303億元,有息負債總余額共是1359億元,其中銀行貸款占75%,債券融資占25%;新增有息負債總利息發生額上升35%至28億元;

    有息負債率上升比較明顯,達到47.2%,一方面和上半年拿地有關,另外一方面上半年結算利潤在全年結算利潤占比中比較低,但和去年同期相比有所改善。

    如果考慮把永續債計入有息負債,預計6月末淨負債率達52%,到年底預測會降到42%。加權平均融資成本4.41%,考慮永續債融資成本,則為4.46%。

    Part2 投資者問答

    投資者:公司在開發和投資物業方面有沒有2020年的目標?對國企來講可持續發展非常重要,剛才唐總談到2018年會超越全年的目標,那麼2019年怎麼辦?上半年拿地的總量和去年同比增長不少,在香港買地也比之前積極,那麼公司現在拿地策略是什麼樣的?

    債務結構方面,你們發了一筆永續債,今年上半年派息率減了一點,感覺總負債也高了一點,股價也不低,之後會不會進行股權融資?

    投資性物業銷售增長和租金增長不是很匹配,你們有什麼措施來應對,之後這方面的增長率大概是什麼水平?

    俞建:去年全年的股息派息率達到35%,我們之前說過今年不會比這個更低,但是從半年來看,我們去年上半年的派息率也不高,只有10港仙,今年增長了30%,達到了0.13元港币,可以肯定全年派息率不會下降。

    另外,國資委提出要控制資産負債率。要控制資産負債率無外乎要把股東權益做大,進行配股,這個比較快。再者,增加永續債。其次,公司繼續加大銷售結轉。我們做永續債也是為了不想配股,至少今年内看不到配股的動作,除非公司有重大的並購要求,到目前我們不會有股權融資的考慮。

    從ROE情況來看,我們今年租金增長比去年同期相比有所回升,租金同比增長31%,零售額增長30%,租金增長達到14。2%。公司會繼續通過拓展租戶結構,繼續和零售額挂鈎更加密切,提升租金增長速度。

    公司在這幾年和大家交流的過程中都強調,公司業績追求有質量且可持續的增長。公司在2017年比2016年有比較大的漲幅,而今年上半年比去年同期增長20%,預計今年同期也會快速增長。

    唐勇:公司提出既要追求效率,加快周轉,同時要産生回報,沒有回報的周轉也是無效周轉,並不能完全代表股東權益的增加。今年我們增長目標維持不變,考慮到政策問題,以及在一二線城市布局比較多,還有預售證發放的問題,我們希望今年能夠超越年初所定的目標。

    明年雙位數的增長起碼是可以保證的,我們近兩年負債也增加得比較快,我們投資方面也增加比較多,我們對公司未來增長的能力非常有信心,我們的土儲和自身增長的動力都是足夠的。我相信以後超過兩位數的增長是可以做到的。

    我們看好香港市場,從香港的供需結構來看需求還是非常旺盛的,土地供應和房屋供應都很少。香港這個市場有他自己的特點,看起來利潤很高,但是ROE其實是更低的數字,我們也在關注香港市場。另外我們也希望在海外有一些收入和資産的配置,我們還是比較理性的在香港投資。

    對公司整體來看,預計2019年繼續保持好的增長,我們的增長是沒有問題的。

    投資者:公司在整個行業中毛利率一直處于比較高的水平,今年上半年達到了48%,這里面可能有一些結算結構的關繫,現在已售未結的毛利率大概有多少?公司去年拿地的價格相對偏高一點,這部分銷售毛利率大概會處在什麼樣的水平?

    現在市場政策對價格管控比較嚴格,預計未來沒有太多松動的空間,華潤作為國企,在拿地方面有什麼樣的考量和策略,特别是在收並購市場有沒有更多的機會?

    市場對公司的激勵機制非常有預期,能不能請唐總介紹下公司的激勵機制情況?

    俞建:今年的結算毛利肯定不可持續。我們已售未結的部分有2200億,今年會結算965億,這一塊毛利将近45%,明年會結算675億,毛利将近40%左右,2020年會結440億,這部分毛利超過35%,2021年還有80多億,這部分毛利45%。今年整年的毛利超過40%沒有懸念,明年35%左右是可以做到的。

    買地方面我們也進行了測算,差不多有将近20%到30%的空間,上半年拿了41塊地,平均毛利率是25%到30%,今年下半年還會繼續拿地。

    唐勇:在未來一年中,公司30%到35%的毛利率可以持續,包括從目前已售未結的項目來看。另外,我們在投資的時候會考慮到毛利的問題,也判斷到政策在短時間内不會有明顯的放松。我們相信随着政府調控是為了使這個行業長期健康發展。

    關于投資大家都會面臨一些困難,市場好的地方也有政策比較弱的地方,市場不好的地方也有政策比較嚴的地方,也有市場需求沒那麼旺盛的地方,作為企業來講永遠跟着市場需求旺盛的地方走,比如說國際城市、核心城市、省會城市,核心城市周邊都市圈。

    作為一個商業企業來講要跟着需求走,這也是未來産業發展、就業發展、高收入人群的方向,這是任何一個做地産的人要知道的。像美國一樣,可能在鄉村很便宜,但是到紐約、舊金山就很貴,去有需求的地方對企業來說都是正确的選擇。

    第二個,有一些基礎設施改善比較好的地方,比如說高鐵、軌道交通、輻射線延長的區域。還有産業支撐的三、四線城市我覺得也是有機會的,還有政策、市場、公司增長的壓力。我覺得有一些地産公司壓力很大,過于焦慮,任何一個行業想保持百分之幾十的增長都很難,可能高科技企業里面有這樣的企業,在地産這個傳統行業要追求自己管理好,公司的戰略和自己的核心競争力,堅持為客戶創造價值,能夠在市場上持續前進,這還是我們作為一個公司起碼堅持的投資策略,不光是區域的問題。

    關于激勵的問題一直是我們的痛處,我們是國資委管理下的企業,我們的核心團隊有長期激勵,我們的長期激勵是和核心利潤挂鈎。華潤置地在過去幾年的核心利潤還是保持健康穩定的增長,這和公司的激勵導向也是有關繫的,看起來還是很符合股東價值,股東最終的收益是最大的事情。

    我們的激勵機制和民企不同,對于國企來講總是有一些不太方便的地方需要優化,大家迫切希望看到置地有一些新的改變,我也感謝大家對置地的關心。換個角度講,我們沒激勵大家都很敬業,做得都很高興,給了激勵可能會做得更好,我們肯定會往好的方向發展,不可能往壞的方向發展。

    我們的底子是有的,有了這個以後激勵才更好,沒有激勵也會很好,我也希望有。但是在有限的框架之内公司也在不斷的做優化激勵制度,優化戰略,包括基于項目的考核,包括分配,都是為了改善激勵機制。

    投資者:去年和前年公司提到要加快周轉方面的舉措,這一塊現在是不是還有推進?

    剛才唐總提到租金稍微有所提升,這個怎麼理解,是好事還是壞事?公司怎麼處理這個事情?

    最近有很多同行提到要做資産證券化,尤其是經歷過去幾年物業價值的提升,公司手里的商業物業價值已經超過了1000億,超過市值的一半,但這方面的價值沒有完全體現在股價上,公司會有什麼安排嗎?

    唐勇:加快周轉的事公司也有考慮,一是,要提升自身的效率和能力,才能做開發提速的安排,現在我們已經取得了初步成績,我們這兩年業績的提升和我們做的這方面的工作有關繫。二是,公司也在嘗試探讨改善激勵制度,建立考核激勵政策,我們也取得了一些小的進步。三是,周轉乘以毛利乘以杠杆,這是一個承受的關繫,我們現在的毛利率相對比較高,在周轉上也是高效的。如果是回報不高的周轉,對于公司來講也是低效的周轉,所以我們在實際管理中把項目進行分類管理,哪些項目需要快周轉,哪些是要利潤的項目,哪些要引導周轉的項目,哪些需要平衡的項目。我覺得公司里面能夠把項目價值和公司價值管理得比較優化,這樣才比較合理,大的方向不變,我們覺得合理的周轉是我們管理的方向。

    第二個,租金上漲對公司來講,對租客來講都是好事,因為租客的銷售業績提升了,自然給公司帶來了回報的提升,這也是客戶歡迎的。14.4%的租金增長比例在行業里不是很高的數字,我覺得繼續提升有助于公司的回報,這也是優化租戶的方式,包括租戶運營提升最後反映在公司的收益上,我覺得這個方向是一個好的方向,是在合理的區間内。如果租戶的成本提高得太快,長遠來看結構的健康就會受到影響,如果是在健康的區間里就是個好的事情。

    俞建:資産證券化方面公司上次開會做了比較繫統的讨論,包括部分賣給基金,包括REITs,包括分拆上市等等,我們有一份比較成熟的報告,董事會也就想了讨論。華潤置地的商業到了2020年的時候租金收入将達到100億左右,那個時候會具備獨立生存發展的能力,分拆會比其它的模式更好一些,所以未來公司管理層會做更細致的分析,好資産不怕沒出路。

    投資者:我們去年也進入了TOP10,唐總剛才說2019年雙位數的增長有點偏保守,管理層對保持前10的名字比較堅定,你們覺得困難在哪里,資産負債率是不是其中一個困難點?

    城市更新有2600萬平方米左右的面積在談,有哪些項目在一兩年内能夠談成?而在如深圳華潤城2020年賣得七七八八之後,會形成什麼樣的體量供應?

    唐勇:從我個人來講,按照華潤置地的土地儲備和資産負債率、公司團隊能力來看,我覺得做到前10是力所能及的事,而且是我們必須努力做到的事,而且我們有信心做到。如果單純把排名作為考核指標,我覺得這不是我們的追求,我們希望公司的增長,給股東的回報,利潤的增長是有質量的,包括長期價值的體現。

    如果你的銷售規模和你最後的利潤,和你的市值,你的股東回報、股價和利潤增長不匹配,讓大家特别擔憂,你的增長是無效的,你創造價值的意義也在減少。我覺得不要把為股東創造價值和市場給你的虛名捆綁在一起,股東的長期利益是經理人要去做到的,也是市場表現應該做到的。可能要有一個相對平衡的點,這樣會更家理性一點。

    負債率的問題剛才我也提到了,去年底公司負債率一直不太高,可能市場沒有給我們特别高的認可,因為你的規模增長在一定時間内靠投資周轉拉動,這方面公司也做了相當大的改善。我們内部和集團形成了共識,會更加注重增長的可持續性。

    我們大概有幾千億的總資産,以這個規模就應該做出相應的業績,不然你的股東回報體現不了,比如說投資物業占壓的資金相對資産負債率也只有一部分,靠效率提升和能力提升是應該可以做到的。

    城市更新項目我們跟了很多,關于2600萬平方米在談的項目主要是在深圳,還有部分在東莞、廣州。城市更新方面我們在行業里有一定的影響力和示範效應,這個也獲得了市場和舊改合作夥伴的信任,無論是政府,還是村民、村集體。我們說的這些項目都已經有一定的進展,政府認可,村民同意,在談的項目就這麼多了,在路上的項目比這個還要更多一些。

    在2020年能夠形成一些銷售資源,很多項目都在不同的進展階段,我們能夠拿出來講的這些項目都是政府和村民認可的。希望大沖這個項目等開發進入尾聲以後能夠有更多的項目補上來,為公司提供在一線城市的一個壓倉石,成為公司穩定現金和利潤貢獻的來源,我覺得這對公司長遠是好事。

    投資者:1830億的銷售目標是操盤口徑還是並表口徑?

    俞建:操盤口徑。

    投資者:現在全國零售額增速在放慢,公司上半年的零售額增長比較好。但是住宅市場發生變化,投資在放緩,對于整個華潤的商場來說,是不是看到零售額的增長在放緩?

    未來兩三年的租金呈現增長的趨勢,你們覺得租金會一直往上漲嗎,還是說現在來看不明顯?

    公司的創新業務比較多,創新業務未來的增長目標是什麼?公司未來有沒有計劃投入多少資源發展創新業務?

    唐勇:最近這幾個月增速有所放緩,這是自己的數據和自己的數據相比。一個原因是去年上半年基數低,下半年基數在增高,今年上半年結算同比去年會高一點,全國銷售額增長9.47%,比去年略低了。從我們自己的數據來看,這個增長是可持續的,但是增幅方面下半年會比上半年有所降低,主要是基數提高了。

    租金的增長從我們續租情況來看是可持續的,租金能不能持續關鍵是我們的客流量、車流量、會員量有沒有交易,有沒有具體的數字,能不能健康,如果這幾個指標保持健康增長,我們的租金增長才能真正可持續。我們将和客戶一起把租金做得更多,做得更好,從目前統計的續租情況來看租金增長是可持續的。

    俞建:有一些國際大牌在中國開店比較擔心貿易戰和經濟增長的影響,所以他們在新開店的時候會更多考慮租金問題。

    創新業務我們目前還是在理性的發展,占總投資額不到5%。我們有一些創新業态投資回報現在是一個嘗試階段,還要根據公司的财務管理能力逐漸加大投入。

    投資者:管理層剛才提到年底淨負債率可能會下降到42%,背後的策略是什麼?

    俞建:第一個,我們預計全年的利潤肯定不止312億。這是很重要的原因。當然還有投資買地的機會,如果到年底整個地價出現比較好的買地機會,可能負債率會高一些,但是我們的投資還是有紀律性的,會比較謹慎。

    撰文:李樹佟    

    審校:歐陽穎



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