博鰲演講 | 朱中一：不必為房地産前景擔心

朱中一（中國房地産業協會原副會長、民政部養老服務業專家委員會委員）：很高興應邀前來參加本次博鰲房地産論壇。“改革四十年與房地産”是一個大題目，也是社會上觀點較多、分歧較大的話題。我想，政府在不久将來肯定有一個說法。在此，我以“回顧與展望”為題，談一些個人看法。

改革開放以來，特别是1998年進一步深化城鎮住房制度改革以來，我國的房地産業快速發展，基本解決了住房短缺問題，城鎮居民的人均住房建築面積由1978年的6.7平方米、1998年的18.7平方米提高到2016年的36.6平方米，還支撐了經濟社會的發展，明顯改變了城鎮建設的面貌，成績是很大的。

同時，也存在着兩個方面的問題。一是從行業内部看，不少地方程度不同的存在着商品住房價格上漲、住房供需不平衡、結構不合理、租房市場發展緩慢及住房保障不充分的問題。二是從社會角度看，對房地産業的定位搖擺，經濟和财政增長過度依懶房地産，再加上大量貨币流入樓市，推高了房價地價，提高了城鎮化的門檻，不利于經濟社會的協調發展和實體經濟的發展。

展望未來，我國的房地産業起碼還有十年左右的發展期，主要原因是城鎮化還在持續推進。我國2017年常住人口的城鎮化率為58.52%，戶籍人口城鎮化率為43.35%。按照《國家人口發展規劃（2016-2030年）》，我國常住人口城鎮化率在2030年左右達到70%，2030年前後我國人口也将達到14.5億的峰值，預計2016年-2030年農村向城鎮累計轉移人口2億人。再加上二胎政策的放開，單人家庭、單親家庭以及“丁克家庭”比例的提高，新市民的剛性需求和原居民改善性需求會持續釋放。

另外，城市的更新改造、新經濟業态的發展和人民日益增長的對美好生活的需求，也需要房地産業在産業園區地産、物流配速中心、文旅地産、老年住區等方面進行拓展，提供相應的配套和服務。

總之，未來十幾年，房地産發展的空間仍然很大。至于2030年以後，既有小區和存量房的改造、二手房的交易、加上必要的新建項目，累計數量肯定不小，所以我們不必為市場的前景擔心。

至于今年的房地産，由于上半年房地産開發投資、土地購置面積、商品房銷售面積、商品房銷售額分别同比增長了9.8%、7.2%、3.3%、13.2%，即使下半年增長減緩，全年的這些指標也會接近或超過去年。

行業的集中度也将進一步提高，當然，未來的發展與之前的發展有很大的不同，除了前兩年已常說的由高速增長轉向平穩增長，由傳統粗放的建造方式轉向建築工業化、住宅産業化的建造方式外，更能反映行業特點的，是要堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位，正确處理住房的經濟屬性與民生屬性的關繫，突出其民生屬性，以滿足新市民（包括原市民中新參加工作和新成家的市民）的住房需求為主要出發點，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度，協調推進與住房制度匹配的金融、土地、稅收等制度的改革與立法工作；建立健全基礎性制度和長效機制，繼續實施並完善差别化調控，落實地方主體責任，堅持因地因城施策，促進市場平穩健康發展，讓更多市民安居宜居。

7月16日，國家統計局新聞發言人的發言也說明，社會普遍關注的房地産稅立法和長效機制的建設，有關部門都在積極推進中。住房城鄉建設部今年5月19日印發的《關于進一步做好房地産市場調控工作有關問題的通知》，從堅持調控目標不動搖、堅決遏制投機炒房；加快制定實施住房發展規劃；抓緊調整住房和用地供應結構、有針對性地增加住房和用地有效供給，改進商品住房用地供應方式，建立房價地價聯動機制，防止地價推漲房價，熱點城市要積極探索推動供地主體多元化；切實加強資金管控等七個方面，做出了立足當前、兼顧今後一段時間的工作安排。

當前我們經濟正處于轉變發展方式、優化經濟結構、轉換增長動力的攻關期。而近期外部環境的變化使我國經濟發展面臨不确定性。下半年，按照中央政治局7月31日會議精神，要保持經濟社會大局穩定；把防範化解金融風險和服務實體經濟更好結合起來，堅定做好去杠杆工作；下決心解決房地産市場問題，堅決遏制房價上漲。加快建立促進房地産市場平穩建康發展長效機制。

中央政治局會議的上述精神，與我們行業息息相關，相信國務院及其有關部門，和地方政府還會提出具體的落實措施。房企也要照此來謀劃未來的發展和今後的工作。對房企面臨的成本上漲，融資偏緊等問題，大家也可以提出改進的建議。本人在此也提出三點建議供大家參考：

（一）近兩年來，一些企業高增長的背後是企業的高負債和金融的高杠杆，這難以持續。要處理好規模擴張、工期進度、提高效益與防範風險的關繫，把加強管理、夯實基礎、提高質量、提高資金運營效率、降低負債放在更重要的位置，努力實現由規模速度型向質量效益型的轉變。

（二）把握風險控制，拓寬融資渠道，提高企業的融資能力、投資能力和資本運營能力。探索房地産資産證券化（ABS）、房地産投資信托基金（REITs）和商業地産抵押貸款支持證券（CMBS）；鼓勵企業通過兼並重組對土地、資金等進行資産重構；通過合夥人制度、企業聯合開發經營等實現利益共享、風險共擔。

（三）企業在順境時不要忘了政策紅利，困難時也要扛起必須的責任。要堅持誠實守信，認真執行國家的政策、法規和標準，切實履行與有關單位和購房、租房人的合同，切實保證産品質量與服務質量，切實為消費者負責、為社會負責。

最近，我在微信中多次看到福耀玻璃集團董事長曹德旺接受媒體采訪時的視頻。曹德旺說，企業家必須要有與國家共同富裕的境界和胸懷，要努力為國家的強大、社會的進步、人民的富足貢獻力量。很多人為曹德旺點贊！我也希望我們的骨幹企業和企業家，在轉型發展中積極探索、砥砺前行，做出表率！還希望與會的各位，在本次論壇上獻計獻策，為行業的平穩健康發展和百姓的安居宜居貢獻力量！

最後預祝本次論壇圓滿成功！