寫字樓與聯合辦公：寫字樓的創新轉型 聯合辦公異軍突起

1、寫字樓的存量時代

寫字樓投資下降，市場進入存量時代

受到樓市調控影響，土地、資金的獲取越來越艱難，寫字樓投資呈現降速狀态。根據國家統計局已公開數據，2018年上半年寫字樓投資同比持續下降。2018年1-6月，全國寫字樓累計投資額2833.90億元，累計同比下降10.3%。而在竣工面積以及新增開工面積方面，也表現疲軟，預計未來寫字樓面積将繼續保持低速增長，存量市場将成為企業發展的主力市場。

數據來源：國家統計局、觀點指數整理

在甲級寫字樓供應方面，除了個别二三線城市将保持較快增長外，其他将維持緩慢增長狀态，特别是北上廣，由于市場發展較早，飽和程度較高，增長速度極慢。

數據來源：觀點指數整理

存量時代下的寫字樓運營

過去，寫字樓的經營模式基本就是單位招租和物業管理。寫字樓的租金收入高低首先是寫字樓所在的地段決定的，如處在CBD黃金地段，本身租金的起點就高。而地段因素之外，運營商還可以通過其他手段來為寫字樓增值。以往比較流行的做法是，通過辦公場所的設計、辦公用品的配置以及物業管理的質量，來提高寫字樓的租金收入。而随着寫字樓供給項目逐年增多，企業招租的談判籌碼也在不斷升高。面對激烈的市場競争，随着各種新的寫字樓不斷涌現，企業需求不斷變化，寫字樓必須通過不斷加深運營管理、提升服務質量，才能增強自身的競争力。

在寫字樓形态上，應注重寫字樓用戶的需求，着重吸引年輕化、擁有創造力和團隊協作能力的人群。這類人群注重辦公空間的綠色健康以及可持續性，更需要自由空間。因此寫字樓項目需要往更純粹、健康和開放的方向轉型。

當代人已經習慣在科技氛圍下工作及思考，而結合最新科技的建設方式，為用戶帶來更加便捷的工作環境，讓寫字樓變得更為高效、安全、綠色純粹。

注重人文關懷，提高用戶在寫字樓的情感歸屬。由外到内的高速辦公已經過時，從内到外的情感放逐才是真正的主流，随着用戶的年輕化，人文關懷對于辦公環境越來越重要。

轉換理念，迎接改變。寫字樓，辦公場所不應是一個部門、一個員工封閉，獨立工作的地方。在資本的推動下，聯合辦公如火如荼地向傳統寫字樓市場發起沖擊。但不應擔心聯合辦公的發展，特别是在現如今的存量時代，聯合辦公給寫字樓運營商帶來了新的思路。他們可以開拓聯合辦公業務，也可以借鑒聯合辦公的優點，提高自己的服務質量，增強自身競争力。

而對于千禧一代用戶來說，開放性、合作性的工作空間更具吸引力。一方面聯合辦公通過共享區域，提高空間的利用率。另一方面，通過營造多邊交流的環境，和輔之更加細致的辦公配套，實現了靈活辦公，提高入駐者的辦公效率。

2、異軍突起的聯合辦公

聯合辦公的爆發​

聯合辦公商業模式可以追溯到2010年。當時，P2聯合創業辦公社在上海首次設點。不過，直到2015年，該領域才出現了真正的爆發式增長。2015年，在“雙創”政策的鼓勵下，全國掀起了創業熱潮，加上資本的推動，聯合辦公迎來井噴的一年。2016年，市場快速爆發，激增70%，雖有部分運營商的出局，但大環境依然向好。2017年，被業内形象地稱為融資並購年，國内融資高達404億元。

聯合辦公領域的崛起是中國共享經濟蓬勃發展的又一重要例證。根據國家發改委國家信息中心旗下共享經濟研究中心的研究，中國共享經濟企業的市場交易額在2016年達到了3.34萬億元人民币（5,320億美元），同比增長97%，並且在2017年達到了4.92萬億元人民币（7,820億美元），同比增長47%。

聯合辦公企業通過租賃或者購買等方式獲取目標場地的使用權後，在原有場地的基礎上進行整改。在辦公場地裝修完成後，企業通過線上推廣以及特定渠道進行招商，為企業提供基礎服務、增值服務等，提升入駐率。企業的主要營收來源于工位及場地租金、商務服務等增值服務費用。

聯合辦公企業在合作方面主要有三種形式，一是戰略合作，如方糖小鎮與碧桂園，優客工場與萬科；二是合資，2017年9月，優客工場和方糖小鎮互換部分股份，並成立新的合資子公司，11月，納什空間與卓越集團資産管理公司于深圳建立合資子公司；三是加盟或品牌整合，如去年4月，WE+和酷窩品牌合並。通過不同的方式，各家企業力求在激烈的競争中處于前列。

聯合辦公創始人背景主要有兩個方面，一是房地産企業背景，或離職或在職，如前萬科副總裁毛大慶創辦優客工場，SOHO董事長潘石屹創立SOHO 3Q等；二是互聯網相關背景，如36氪CEO劉成誠創立氪空間。

數據來源：中國發改委、觀點指數整理

與其他面臨巨大發展挑戰的共享經濟領域不同，聯合辦公的持續擴張主要有幾個方面原因：

大量公司以及私募基金向聯合辦公注入資本。國際聯合辦公WeWork自2010年成立以來已成功獲得超過69億美元的融資，並且融資仍在繼續。國内品牌方面，2018年6月6日，萬科前高管毛大慶創辦的共享辦公品牌優客工場宣布正式完成數億元C+輪融資，由山東國惠與絲路華創戰略投資，總估值達到110億元人民币。

千禧一代的崛起。由于大多數千禧一代是獨生子女，以及成長于科技大發展的時代，他們看待世界的方式與父輩截然不同。同時他們更加精通科技，注重分享、協作，且處于創新創業的大氛圍下。可以說，聯合辦公空間幾乎是為千禧一代量身定做的。

靈活租約及節約租賃成本的需要。絕大多數聯合辦公的會員費中已經包含了辦公用品（包括辦公用具、電話和網絡）以及辦公室服務，因此搬遷至聯合辦公場所可以幫助入駐者降低物業維護和運營相關的成本。除此之外，入駐者還可以獲得一些額外的好處，比如在與其他企業或者創業者交流中，可能會碰撞出新的商業理念。

先進的技術促進了聯合辦公領域的變革。全球共享經濟的蓬勃發展離不開科技領域的創新。在過去幾年中，筆記本電腦和智能手機越來越普及，人們可以選擇在任何地方辦公。

應運而生，得到政府以及政策的支持。2015年聯合辦公爆發的一個重要原因是國家鼓勵大衆創業、萬衆創新。在“雙創”浪潮的助推下，聯合辦公變得炙手可熱。創業者、創業團隊、創新企業的大量涌現，産生了新的行業需求：創業服務。而聯合辦公正好符合這些需求。

聯合辦公主要分布在一線城市

聯合辦公全國主要分布圖

來源：觀點指數整理

雖然聯合辦公這幾年在快速擴張，布局的城市越來越多，但中國内地聯合辦公地點主要分布在北上廣深一線城市。根據科技部發布的數據顯示，到2018年3月，國内聯合辦公空間數量超過4000家，其中30%以上集中在北上廣深等一線城市。截至2018年一季度末，四個一線城市主要的聯合辦公地點有400個左右。

其中，上海是聯合辦公數量全國最多的。截至2018年一季度，上海主要聯合辦公數量168個，主要分布在核心商圈，運營商70%為國内運營商，全市聯合辦公平均工位租金1640元/人/月，其中黃浦區平均工位租金最高，在2500元/人/月以上。至2018年6月底，上海聯合辦公共有246個品牌，395個項目。

來源：觀點指數整理

經過幾年的發展，聯合辦公行業已經逐步形成一批規 模較大的或具代表性的企業，他們或擁有不同的背景， 或堅持不同的運營方針。以下選取了幾家代表企業進行 具體分析，縱向可了解各企業的方向現狀、未來趨勢， 橫向可進行對比，了解當今聯合辦公的主要發展情況。

優客工場

優客工場成立于2015年4月，由前萬科副總裁毛大慶發起成立。截止2018年6月，優客工場在35個國内外城市布局了160個共享辦公空間。國内城市包括北京、上海、深圳、南京、西安、天津、青島、廈門、武漢、杭州、重慶、昆明、太原、成都、香港、台灣等，國外有新加坡、紐約、雅加達、洛杉矶等城市。

融資方面，截止2018年6月，優客工場已經完成C+輪融資，共獲得超過36億元，市場估值已達110億元，是中國共享辦公行業首個獨角獸企業。

數據來源：觀點指數整理

並購合作方面，優客工場大力擴張，特别是2018上半年，就完成了四次收並購，大大拓寬了自己的業務範圍。

優客工場大力擴張的原因主要有兩點：一是為了做更豐富更多元的社交與資源配置平台，二是為了更廣泛、更具規模效應的市場布局。

優客工場不僅追求數量上的擴張，更追求在盈利以及質量上有所建樹。

來源：觀點指數整理

創始人毛大慶曾對外表示，優客工場盈利方式主要有三個半：

第一、生态圈的股權投資。優客工場不僅在自我融資上力度大，對其他公司的投資力度也很大，投資業務領域包括教育、加速器以及體育互聯網+等。優客工場通過股權投資加大聯合辦公的服務生态，同時也享有股權收益。

第二、流量搭載。在共享辦公區域里，每一個單獨的辦公桌都相當于一個流量入口，每個空間就是一個流量的綜合體。通過搭建平台，進行撮合交易，争取流量變現。

第三、管理輸出。除了管理費，入駐用戶的數據沉澱下來後，能夠更快地擴充優客工場的數據庫，讓業務發展得更快。另外規模化的擴張，也可以覆蓋更多的管理成本。

另外的“半”，毛大慶賣了個關子。“只能說，最終管理的不僅是店，也不是簡單的數據和人，我們還有很多的資産。”

WeWork

國外聯合辦公鼻祖WeWork，自2010年在紐約開設第一家WeWork辦公空間以來，聯合創始人亞當·諾依曼和米格爾·麥凱爾維已将該公司發展成一個全球性的品牌。2016年進入中國後，便加速中國市場的布局。2017年7月設立了“中國?WeWork”，這意味着其在中國擁有了獨立的法律實體。有消息稱，中國将成為WeWork重點押注的市場，今年也将在上海及北京新開四家辦公地點，擴大在華業務布局。而2018年4月對裸心社的全資收購則是WeWork本土化的又一步。

官網顯示，截止2018年上半年，WeWork在全球78個城市擁有396個辦公地點。其中，在中國上海、深圳、北京、杭州、成都、香港6個城市已布局24個辦公地點。

為助力WeWork在全球的擴張，日本軟銀株式會社在2017年向其注資44億美元。随後，大量融資蜂擁而至。截止2018年5月，WeWork已成功獲得超過69億美元的融資，估值200億美元。

WeWork能成為全球聯合辦公行業的巨頭，離不開其管控租約風險的能力。WeWork與房東簽訂的長期租約可能持續10至15年，這要求其要在未來支付數億美元的租金。如果在這期間經濟下滑或者房地産市場不景氣，加上會員可以随時離開，WeWork極容易陷入困境。

WeWork通過四項措施，來降低運營風險：一是将業務拓展到第三方辦公室管理領域，通過其Powered by We解決方案與企業客戶合作；二是逐步從租賃轉向合作管理交易，在這種情況下，房東可能會支付翻新和建設辦公室的費用，或者分割成員利潤的50%，這和酒店業推廣的管理協議很像；三是開始購買房産；四是逐步延長其成員的租賃期限。

氪空間

來源：官網公布

氪空間是以聯合辦公為載體、社群為紐帶的企業服務平台。2014年4月，氪空間在中關村創業大街誕生。氪空間誕生的初心是解決小微團隊辦公難的問題，使命是“讓辦公更美好”，以空間産品構建線上線下社群，在提供聯合辦公空間的基礎上，從用戶需求出發推出更多圍繞辦公生态的服務。

截至2018年6月，氪空間在中國内地覆蓋北京、上海、廣州、杭州、南京、武漢、天津、蘇州、成都、廈門、合肥等11個城市，運營40個以上聯合辦公空間，運營面積約30萬平方米，服務企業數量超過3000家。

與優客工場、WeWork並購擴張的方式不同，氪空間一直堅持自營。業内人士認為，雖然收購看起來是一種更快的擴張模式，但收購的成效需要等到運營後期才能評定。如果收購的企業與自身品質不匹配，那麼需要在運營後期投入更多成本來保證服務品質，反而會拖緩企業的發展步伐。

除卻自營外，氪空間在選址上也自成一派，選址均在核心辦公區域。城市核心辦公區域往往有優質的配套服務，容易産生資源聚集效應，而且出租率和租金均較高。因此，只要聯合辦公企業提供的服務價格低于企業整租或自建辦公區，就能保持較高的出租率。氪空間的經營數據顯示，其空間社區的平均入駐率達95%，遠高于70%的生命線。

商業模式上，氪空間的是以聯合辦公空間為基礎，向企業以及入駐者提供增值服務。氪空間不僅為入駐者提供工位、公共區域的使用權，還鼓勵入駐者用自己的會員卡邀請朋友、交易夥伴前來做客。一方面，增強人與人的交流，另一方面也讓氪空間接觸到更多的潛在客戶。

除了提供與其他同行一樣的工商财法稅等增值服務外，氪空間還擁有專業的創業孵化服務能力。氪空間脫胎于36氪，是一家聚集了衆多創業者的服務機構，在開展創業孵化業務方面具有得天獨厚的優勢。再加上其在轉型聯合辦公之前積累了不少孵化經驗，更具備專業度。

此外，氪空間還重視社群文化的構建與發展。在氪空間，創業者被鼓勵融入到社群中去。氪空間首先鼓勵他們形成社群，再引進線上和線下創投人群與内部社群進行對接，通過公開氪、CEO Time、Open Day等社群活動構建長期、有效的培訓體繫，實現各種資源的對接與互動，促進創業社群的健康發展。

融資方面，氪空間也受到了資本市場的青睐。2016年1月26日，氪空間從36氪拆分，開始獨立運營。同時間，氪空間就完成了由柯羅尼新揚子基金領投的A輪融資，融資3億元。同年11月，IDG資本和普思資本聯合對氪空間進行A+輪投資，投資額為2億元。氪空間在加快布局國内市場的同時，也開始了境外的擴張之路。香港是氪空間擴張的第一站。年内氪空間在香港的首個社區将正式開業，預計未來三年氪空間将在香港地區新開設超過百萬平方呎的聯合辦公社區，覆蓋香港主要的商業區。到2019年底，氪空間目標是在以中國為主的亞洲範圍内實現管理面積超過150萬平方米，實時服務22萬會員。

數據來源：觀點指數整理

雷格斯

1989年，英國企業家Mark Dixon在布魯塞爾開設了一家商務中心，從而創建了Regus（雷格斯）。截止2018年，Regus已經在全球120個國家擁有3000個左右的辦公地點。

自1995年在北京燕莎中心開設中國及亞洲首家服務式辦公中心以來，雷格斯已在中國深耕了二十多年。截止2018年6月，雷格斯在上海、深圳、北京、東莞、南京、廈門、天津、廣州等22個中國城市開設了107個共享辦公地點。

雷格斯在共享辦公（聯合辦公）業務上的開展與其他企業不同。大多數聯合辦公企業都是初創企業，從租下辦公空間、設計配備辦公環境到推廣營銷，可以說是從零開始。而雷格斯通過多年的運營，已經擁有相當規模的運營面積，形成了成熟的辦公服務體繫――?完備的空間配置、全球辦公網絡互聯、24/7在線服務、企業專業定制、跟蹤等，並且在移動辦公上有良好的經營，使得雷格斯在開展共享辦公業務時候能迅速形成規模。

雷格斯對企業服務不限于辦公場地租賃，還包括不少附加的服務。比如，為出口型企業、計劃推廣到全國以及海外的中國創業公司提供資源對接。此外，利用其豐富的會員資源，為創業者展開多場講座、活動，提高創業能力，拓寬視野。

ATLAS 寰圖

2017年6月8日，首家ATLAS寰圖辦公綜合空間在廣州珠江新城雅居樂中心開業。ATLAS 寰圖，是全球首家将辦公空間與健身房、高爾夫、餐廳等融為一體的甲級寫字樓運營商。在聯合辦公領域，ATLAS寰圖是一個新興品牌，由雅居樂地産掌門人陳卓林兒子陳思烺創辦。

與其他聯合辦公品牌不同，ATLAS寰圖更加注重工作之外的生活，整個建築空間由辦公、生活、社區三部分組成。在規劃設計上，寰圖按照接近4：6的比例進行配置，即4成是生活配套，6成是辦公空間。寰圖的生活配套有健身工房、都市高爾夫、咖啡、廚房、藝坊以及SPA等七個業态。

在聯合辦公空間方面，ATLAS寰圖通過聯合空間的任意組合，為員工提供了8種不同類型的選擇。當員工需要安靜的環境時，ATLAS寰圖提供多種私密空間，如電話間、“冥想室”等。此外，寰圖社區還為工作者們構建豐富的“第三生活社交空間”，工作者可預約各個辦公地點、發布業務咨詢、交換創意靈感，參加多種活動等。

除了運營理念的不同，ATLAS寰圖善于借勢粵港澳大灣區機遇。在政府和有關部門的大力支持下，于2017年6月正式成為天河區港澳青年創業基地，並于今年5月受到香港特别行政區行政長官林鄭月娥的參觀視察。

在資本方面，今年1月，ATLAS 寰圖宣布成功引入太盟投資集團及國際領先的投資銀行高盛，作為戰略投資夥伴。截至2018年上半年，寰圖已經在北京、上海、廣州、深圳、杭州和香港建成或在建共計19個項目，建築面積達到15萬平方米。而在今年的3月，ATLAS寰圖與越南房地産開發公司ALPHA?KING宣布展開戰略合作，進駐胡志明市，正式進軍海外。

SOHO 3Q

2015年，SOHO 3Q成立，成為開放商中聯合辦公的第一個試水者。然而，3Q成立之時，正踩在SOHO中國由散售模式向持有模式艱難轉變之際，因而在開始的兩年里，3Q一直處于内部孵化階段。直到2017年8月，潘石屹宣布以招標方式在北京、上海、杭州、南京等城市擴張，向潛在房東高調伸出懷抱。

作為房企背景的代表，SOHO?3Q自有物業運營和合作運營模式同步進行，而其他具有一定規模的共享辦公空間幾乎全部采取整租+散租或者托管運營模式。從盈利模式上看，SOHO 3Q不僅可以享受出租物業的收入，還可以從散租溢價上獲得二次收入。

比起其他創業品牌，顯而易見SOHO 3Q的優勢在于SOHO持有大量的辦公樓，這也讓其可以在年内開出11個中心，超過1萬個座位。甚至，原本規劃為商業的物業也被改造成3Q。但依賴重資産並不非是3Q的理想狀态，潘石屹對3Q的設想是向高估值的輕資産互聯網企業看齊，比如UBER。

此外，在融資與合作方面，SOHO 3Q已與招商銀行及京東雲達成戰略合作。招商銀行将為SOHO 3Q的入駐企業提供企業綜合授信、交易銀行、投資銀行、零售銀行等金融服務；京東雲将為SOHO 3Q入駐企業提供京東雲全繫列産品和服務。

截止2018年6月，SOHO 3Q在北京、上海、杭州、南京、深圳、重慶6個城市共布局了30個聯合辦公地點，入駐率85%。

聯合辦公發展趨勢

2018年第一季度聯合辦公動作頻頻，尤其是優客工場，上半年就進行了四次並購。而排名靠前的裸心社也被WeWork全資收購。從群雄混戰到“頭号玩家”競争，預示着行業正在加速洗牌，行業戰争才剛開始。

洗牌加劇並不意味着聯合辦公市場萎縮。正相反，聯合辦公未來規模前景大好。相關研究顯示，中國聯合辦公空間正在以平均每年不低于50%的增長率增長。預計到2030年，至少30%的辦公空間将是聯合辦公空間，聯合辦公正在逐漸成長為未來主流的辦公模式。截至2017年底，我國聯合辦公行業市場規模約90億，潛在市場規模較大，預計2030年将形成近千億的市場規模，未來将達到萬億級别市場規模。

而在運營商方面，會有更多的房地産開發商把握市場機遇，在聯合辦公中尋找新的增長點。SOHO 3Q、龍湖地産、太古地産……相信未來陸續進場的開發商将不在少數。

“2018中國聯合辦公品牌TOP10”榜單

辦公市場持續疲憊，卻正給了聯合辦公異軍突起的大好良機。共享理念的盛行，為傳統辦公市場帶來鮮活的動力。一方面是千禧一代自主意識的崛起、工作理念與習慣的轉變，另一方面則是租用成本的降低以及空間利用的最大化。豐富的生活配套植入日常沉悶的工作環境之中，辦公方式從封閉孤立向開放、交流、共享轉變，這不僅是如今現狀也是聯合辦公誕生的初衷。

新興事物的出現，意味着發展的無限可能。潛藏的利潤空間，讓不少以房企、創業品牌、媒體等為背景的聯合辦公運營商應運而生。短短幾年之間，聯合辦公呈噴發之勢，遍地落花。然而同質化競争之下，唯有獨特的商業模式才能搶占市場領地。随着人文化理念與服務體驗的不斷升級、經營布局漸趨多業态化、管理方式日漸精細化，聯合辦公在市場摸索中不斷成熟，愈具創新之感。

然而競争者芸芸，這些聯合辦公品牌将用以何種方式拉開差距？誰能在激烈的競争中成為行業的標杆與領軍人物？

為此觀點指數研究院在對行業進行綜合研究分析的基礎上，結合長期跟蹤的企業表現與數據分析，評選出“2018中國聯合辦公品牌TOP10”，以此推動行業的不斷發展。