年度演講 | 朱中一：新時期房企如何順應形勢、把握機遇、創新發展

朱中一（中國房地産業協會原副會長）：房地産業的各位同仁、各位朋友，大家下午好！很高興應邀前來參加2018觀點年度論壇。

下面我圍繞“行業發展進入了房住不炒、租購並舉、政策配套、業态延伸、品質提升的時期，房企要順應形勢、把握機遇、積極探索、創新轉型做出新貢獻”這一問題談點個人看法。

改革開放40年來，特别是1998年進一步深化城鎮住房制度改革20年來，我國房地産業取得了快速發展，我國城鎮居民的人均住房建築面積由1978年的6.7平方米、1998年的18.7平方米提高到2016年的36.6平方米。住房短缺狀況得到了根本的改變。為了進一步解決房地産發展中的不平衡、不充分問題，解決好農業轉移人口等城鎮新市民的住房問題和城鎮原居民的住房改善問題，十九大報告和今年的政府工作報告再次強調了房子是用來住的、不是用來炒的定位，明确了要加快建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度和長效機制。政府工作報告還強調要落實地方主體責任，繼續實施差别化調控，支持居民自住性購房需求，培育住房租賃市場、發展共有産權住房。

全國人大和國務院有關部門領導在答記者問或者在去年年底前後召開的工作會議上表示，堅持調控目標不動搖、力度不放松，保持政策的連續性和穩定性；加強金融監管，平衡好與房地産及其它行業的資金配置，嚴格實施差别化的住房信貸制度，防止資金違規進入房地産；按照設立住宅政策性金融機構的方向推進住房公積金制度改革；研究制定與多主體供給、多渠道保障住房制度相匹配的土地供應制度，提高租賃住房和共有産權住房的供地比例，按照立法先行、充分授權、分步推進的思路，積極穩妥地推進房地産稅立法；建立和完善房地産的統計和市場監測、預警機制，加大房地産市場秩序規範和整頓力度。此外，住房租賃條例、城鎮住房保障條例、住房銷售管理條例、住房公積金管理條例、土地管理法等也在抓緊制定或修訂中。

上述部署清晰地表明，促進房地産市場平穩健康發展和讓廣大人民群衆安居、宜居的政策法規和長效機制正在加快建立和形成當中。

市場的發展除政策導向外，需求是最基本的動力。本人通過學習後認為，城鎮化的持續推進、城市的更新改造和人民日益增長的美好生活的需要是房地産發展的三大基本因素，房地産業起碼還有十年左右的發展期。

2016年末，我國戶籍人口的城鎮化率為41.2%，2017年，我國常住人口的城鎮化率為58.5%，2018年，國家計劃再安排進城落戶1300萬人。至于要達到發達國家70%以上的城鎮化水平，則需要更長的時間。這是我們仍然看好房地産的最主要原因。

城市的更新改造，包括對城鎮棚戶區、城中村的改造，以及對老舊小區的更新改造任務還很重。到2020年要決勝全面建成小康，就要基本完成城鎮棚戶區和農村危舊房的改造任務。2018年到2020年再改造棚戶區1500萬套，其中2018年計劃改造580萬套，同時要有序推進城中村、老舊小區改造和适老化改造，完善配套設施，推進無障礙設施改造，鼓勵有條件的加裝電梯。

現在我國城鎮的存量住房已達300億平方米，今後随着城鎮人口的增加，城鎮存量住房的面積還會增加。如果每年按2.5%的面積進行更新改造，每年需要更新改造的量也會超過7.5億平方米，這也是一個很大的市場。

新經濟業态的發展和人民日益增長的美好生活的需要給房地産提供了新的空間，是未來房地産跨界經營的重要方面。一是順應産城融合和新經濟業态的發展，有序開發産業園區地産、衆創空間等。但一些開發區高成本建成後，使用不足的問題也要注意。二是順應人民日益增長的美好生活的需要，積極探索，有序推進文旅地産、養老地産、健康地産和商業地産。在養老地産方面，我們不僅要繼續探索居家養老、社區養老、機構養老的問題，還可探索與互聯網結合的智慧養老，與醫療結合的醫養服務，與金融保險結合的以房養老，與特色小鎮結合的養生養老小鎮，與旅遊結合的旅居養老産品。在商業地産方面，鑒于不少城市大型的購物中心、商業綜合體已經過量，所以今後一段時間内要堅持去庫存和補短闆相結合。大家應多關注城鄉物流配送中心、社區商業網點、菜市場、停車場等配套建設，對計劃還要新建的大型商業設施一定要充分論證。國家對商業地産的上述政策在商務部印發的《國内貿易流通十三五規劃》中有詳細論述，建議大家認真學習。

今天上午我們走進印力，參觀、了解了印力發展脈絡，也知道了萬科與印力通過強強聯合與深度合作促進了住宅地産與商業地産項目的良性發展，擴大了這兩個知名企業商業地産項目在全國的覆蓋面，說明商業地産只要做得好、有特色，仍是一個重要的業态。

上述我簡要從政策導向和市場需求兩個方面分析了房地産起碼在未來10年仍有很多的發展空間。當然，未來的發展與前一二十年的發展有很大的不同，除了前兩年常說的由高速增長轉向平穩增長，由傳統粗放的建造方式轉向建築工業化、住宅産業化的建造方式以外，更能反映行業時代發展特點的是房住不炒、租購並舉、政策配套、業态延伸（細化）與品質提升。這些特點也是房地産行業由快速發展階段轉向成熟發展階段的重要標志。

在這樣的大背景下，機遇與挑戰並存矛盾更加明顯。當前和今後一段時間，如何順應住房制度和房地産金融政策的調整，來調整住房的供應結構和防範企業的經營管理風險；如何順應因城因地施策環境，增強企業的決策能力；如何順應我國經濟由高速增長階段轉向高質量發展階段，來轉變傳統的建造方式，提高全裝修房和裝配式建築的比例，完善配套設施，提高房地産項目的質量與水平；如何順應新經濟業态的發展，來拓展企業的業務範圍；如何順應市場競争激烈、十強企業相對穩定、百強企業也在分化、房企優勝劣汰步伐加快，行業集中度不斷提高的市場環境，來夯實企業發展基礎。這是多數企業都面臨的問題。我相信我們的多數企業，尤其是這次入圍榜單的優秀企業，一定能夠順應形勢，把握機遇，積極探索，加快創新轉型，為企業、行業的發展和百姓的安居、宜居做出新貢獻。

本人尤其希望這次入圍的優秀企業能在行業的創新轉型發展中起到引領的作用，並在2018年取得更好的業績。謝謝大家！