演講 | 朱中一：中國房地産發展态勢與企業面臨的挑戰

朱中一（住房和城鄉建設部原辦公廳主任、中國房地産業協會原副會長）：各位上午好！很高興前來參加本次論壇，下面我就房地産的發展态勢與企業面臨的挑戰，從三個方面來談一下個人看法。

第一，從政策層面看房地産的發展态勢。

今年以來中央政府堅持了“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，加大了分類調控的力度，地方政府建設了“因城因市施策”，房地産市場調控取得了初步的成效。

下半年按照中央提出的要加大對金融風險的管控和要穩定房地産市場，堅持政策連續性、穩定性，加快建立長效機制的要求，控房價、防風險的力度不會放松，房地産信貸的政策估計也會放緩，房價上漲較快的三四線城市有的也可能要出台一些限購、限貸等措施，再加上去年第三季度全國商品房的交易量處于高位，因此，下半年全國商品房的銷售額、銷售面積和房地産開發投資的增速将會下調，但全國全年的這些指標肯定還會超過2016年的最高水平。

今後，随着長效機制的建立和基礎性制度的完善，現行的一些行政性的措施也會逐步地與長效機制銜接。屆時，體現住房居住屬性的住房制度、購租並舉的住房體繫，及與之配套的金融、财稅、法制等制度将不斷完善，房地産市場一定會朝着更加平穩健康發展。

第二，從供求關繫看房地産的發展态勢。

改革開放以來，特别是1998年進一步深化住房制度改革以來，我國的房地産業得到了快速發展，絕大多數的居民已基本解決了住房問題，今後我國房地産業的發展必将進入到增速下降、結構調整和品質提升的常态時期。

“十三五”時期，解決好城鎮新居民的住房問題和改善原居民的住房條件，讓更多的居民達到小康的住房水平，将是住房業改革與發展的主要任務。“十三五”期間盡管增速下降了，但由于城鎮化還在持續推進的原因，所以房地産市場的總規模仍然是很大的。

1、城鎮化持續推進是房地産業發展的最大空間。

2016年底我國常住人口的城鎮化率為57.35%，戶籍人口的城鎮化率為41.2%，規劃到2020年要分别達到60%和45%。至于要達到發達國家70%以上的水平，則需要更長的時間。

大量的農業轉移人口的市民化，再加上二胎政策的放寬等多種原因，城鎮新老居民對住房的需求量肯定是很大的。要實現房地産與新型城鎮化的協調發展，城市人民政府應當編制住房發展規劃，用于指導土地的供應。

人口淨流入量大的城市要增加住宅用地和住房的有效供應，增加公共租賃房的供應。這方面北京、上海、深圳等城市最近都公布了十三五的住房發展規劃，北京的規劃中還專門提到了建一批共有産權房。坦誠地說，共有産權房是2009年左右，我當時帶了一批記者到江蘇淮安總結的，後來有些地方開始試行。

另外，像北京、廣州、成都、武漢等城市，根據國家的要求，還出台了《加快發展租賃住房的意見》，相信在今後的若幹年中，租賃市場會有比較大的發展。

在城鎮化當中，我們要看到，長期以來小城鎮的建設和發展一直是一個短闆，2014年以後，黨中央、國務院對推進新型城鎮化，對重點發展小城鎮和培育發展特色城鎮做出了部署，2016年7月份以後，住建部、發改委開始啟動了特色小鎮的培育工作，目前來看地方政府和有關部門的積極性都特别高，我個人覺得有些需要加強引導，有些需要加強協調，這方面的問題，我在明天下午的會議上還會再談一些看法。但是不管怎麼樣，我覺得這一塊是房地産企業的新的發展舞台。

2、城市的更新改造、既有住區的更新改造及存量的住房資源盤活，也是一個潛在很大的市場。

“十三五”期間要基本完成城鎮棚戶區和城中村的改造任務，對城市基礎設施的修補和生态的修復工作也正在積極地推進。2016年，按常住人口79298萬和人均住房建築面積36.6平方米來推算，我國城鎮的存量住房已經達到了290億平方米，如果到城鎮化達到70%的時候，估算下來，存量的住房肯定會超過360億平方米。

如果從現在起，每年按2%的面積進行更新、改造，或者是拆舊建新，每年需要更新改造的量也不少于7億平方米，這也是一個很大的市場。

在城鎮存量住房不斷增加和城鎮化進程放緩以後，城市由以往的新區開發為主轉到改造、盤活存量和有效增加增量相結合，這是必然的趨勢，二手房的交易占比會不斷提高。

2016年，北京、上海、廣州、深圳、南京、福州、甯波、蘇州、石家莊等9個城市二手房的交易量已經超過了新房的交易量。今後随着住房租賃市場的發展和規範，租房的比例也會提高，開發企業、中介機構，甚至物業管理企業都可以找到配套服務和運營的商機。

3、新經濟業态的發展和居民消費升級的需要，給房地産企業提供了新的空間。這里既包括順應産城融合和新業态發展需要的産業園區地産、衆創空間、物流中心，也包括順應居民消費升級需要的旅遊地産、養老地産、文化地産，以及商業欠發達地區的商業地産等。

這方面的投資根據這幾年的估算，一般占房地産總投資的35%左右。從供需關繫來看，房地産起碼在未來10年仍然有較大的發展空間，現在的關鍵是如何通過供給側的改革和轉型發展，使供給适應需求，這是政府和企業都要考慮的問題。

昨天我專門在會上說了一下，我對去地産化浪潮不是很贊成，從概念上來講，什麼叫地産化？什麼叫做去地産化？為什麼要去地産化和怎樣去地産化？這些問題如果沒有弄清楚，說現在是去地産化浪潮，我覺得還需要斟酌。尤其是媒體的同志，我不主張報這個題目。

第三，房地産面臨的挑戰。

我覺得主要是四個方面的挑戰，一是金融繫統對房地産信貸分類調控力度的加大，住房供應體繫中租賃市場比例的提高，取得土地條件和成本的提高，這些給傳統的房地産開發企業的賣地、貸款、開發、銷售肯定帶來了一些困難，所以房地産企業必然要考慮轉型問題。

二是在市場分化、變化及因城施策的前提下，房地産企業如何應對不同區域、不同城市的差異和變化，來調整自己的戰略和戰術。

三是如何順應綠色發展和提高建築工業化、住宅産業化水平的要求，努力提高全裝修房和裝配式建築的比例，這方面我覺得海南做得不錯，從今年7月1号起，新建商品房都要全裝修房，以确保項目的品質。

四是與上述三點密切相關的，就是企業如何應對優勝劣汰和行業集中度的提高。

面對上述挑戰，我們所有的企業都面臨着如何轉型、如何優化結構、如何做好區域布局和選擇業态等問題，企業要根據自己的情況做出安排，該做大的就做大，該做優的就做優。

但是不管怎麼樣，有一點需要提醒的是，企業一定要夯實自己發展的基礎，處理好規模擴張、提高效益和防控風險的關繫，兼顧好國家利益、企業利益和百姓利益，這樣才能持續發展。謝謝大家。