觀點指數 | 2017年1-5月中國房地産企業銷售金額TOP100

觀點指數研究院

榜單點評

1、碧桂園繼續占據榜首，前三排位無意外

繼2017年前4月以2041.6億元穩坐銷售榜單“頭把交椅”後，5月碧桂園表現穩定，再奪榜首。按此計算，碧桂園超額完成2017年4000億目標已是确定無疑。不知道在未來的7個月中，碧桂園還會給銷售榜單帶來哪些驚喜？能否将房地産行業帶向6000億時代？

碧桂園繼續奪得銷冠，也意味着萬科和恒大仍然沒有看到逆轉的迹象。

2017年5月，萬科靠着日進10億+的合約銷售額怒刷“存在感”，為前五個月2351.7億元的銷售額貢獻了不少力量，但跟前四月相比，與碧桂園的差距反而在擴大。

恒大穩坐第三，與榜首差距擴大至将近700億，由去年的“NO.1”到如今當了5個月的“探花”，似乎已經習以為常。

按此速度，未來7個月内恒大若想追趕上勢頭正猛的碧桂園重奪第一，難度不小。

2、Top10房企占據一半，龍湖兩千億在望

樓市調控繼續深化和擴大，據不完全統計，僅5月已有上海、長沙、海口、無錫、嘉興、張家口、西安等25個城市出台了相關的房地産調控政策，内容囊括信貸、公積金提取、商品房銷售等。

在此背景下，小房企生存空間被進一步壓縮，規模越大的房企跑得越來越快，階梯分化明顯。反映在榜單中，排名前十的房企合約銷售約占整個榜單的46%，這也意味着有過半的資源優勢集中在這些房企手中。預計未來的7個月内，“強者恒強”的市場狀态進一步延續。

值得注意的是，榜單顯示2017年1-5月龍湖累計實現合同銷售金額755.2億元，環比增加155億元。據此計算，龍湖僅憑5個月的合約銷售額就超過了2016全年銷售的86%。

單月來看，龍湖前5月表現靓麗，單月同比增長比率分别為：186%、415%、218%、161.54%、126%，而該指標去年普遍徘徊在50-90%區間。若按最低100%的平均增長率計算，2017年龍湖合約銷售額或許将突破兩千億元。

3、押注三四線，融信、中梁銷售沖新高

近年來，随着房企集中圍獵一二線城市，這些地方的房地産市場開始出現“僧多粥少”局面。再加上過去兩個月中，一線及二線重點城市調控力度愈演愈烈，很多房企銷售業績相比四月出現下降。

不過在這樣的趨勢下，融信、中梁等大幅布局三四線的房企則迎來了“春天”。

2017年前5個月，由于項目主要集中在三四線城市，受周期波動較小，融信錄得237億元的銷售額。中梁地産則憑借衆多的長三角三四線項目，實現合約銷售286億元，一直堅持“小步快跑”的節奏，讓中梁距離500億年度目標又近了一步。

長期深耕三四線城市，讓中梁積累了豐富的操作經驗，表示未來還是會堅持以三四線城市為主的布局邏輯。

據觀點指數不完全統計，僅5月份，中梁已在信陽、贛州、景德鎮、蕪湖市等八個三四線城市斬獲9宗地塊，總價超過35億元。

市場觀察

1、一二線量縮價穩，三四線輕微升溫

5月伊始，樓市調控持續深入，各種補丁政策不斷出台。

不完全統計，5月單月已有上海、長沙、海口、無錫、嘉興、張家口、西安等25個城市在各個方面查漏補缺，出台了“加強”版的房地産調控政策，内容囊括信貸、公積金提取、商品房銷售等。

以北京為例，目前幾大主要商業銀行都陸續收緊了房貸政策，其中二套房的貸款利率在基準利率基礎上上浮20%；5月22日，保定還發布了被譽為史上最嚴的房地産調控政策——住宅限售期長達10年。

在政策的持續消化過程中，一二線城市量縮價穩，部分庫存量大的三四線城市則出現了價格上揚，樓市輕微升溫。

國家統計局5月18日發布的70城市房價顯示，4月份15個一線和熱點二線城市新建商品住宅價格同比漲幅已全部回落，回落幅度在0.7至7.4個百分點之間。而新建商品住宅價格環比漲幅前十位的城市，分别為唐山、蚌埠、宜昌、北海等，幾乎被三線城市包攬。

未來随着房地産市場調整深入，三線四城市如果也加入限售的行列。對于城市分布相對分化的房企來說，可能又意味着全新的機遇。

2、土地市場熱鬧持續，425家房企嘉興“混戰”

據觀點指數不完全統計，截至5月末，已經有包括碧桂園、保利、萬科等在内的22家房企拿地支出超過百億，其中碧桂園和保利地産拿地金額均超過500億。

5月22日，電建、萬科、保利、恒大、龍湖等425家房企齊聚嘉興大劇院共同競拍嘉興8宗宅地，持續近8小時的激烈土拍堪稱“全國罕見”。

最後，這場土拍盛宴以淮礦地産、陽光城、新希望、卓越、世茂通過“搖号”各有所獲，奧園、浙江新大駿宏及搖号“幸運兒”之一的卓越通過報價各拿一地落下帷幕。

房地産行業集中度不斷提升，如何在規模追逐戰中争得話語權，成為橫亘在房企面前的棘手難題。

在這個以規模化為名的賽道中，充足的土地儲備成為企業擴張的前提，“盡量多拿地”、“拿好地”成為企業的普遍共識。因此，即使帶着限價、自持、禁買等“鐐铐”跳舞，也阻止不了房企躍躍一試的沖動。

3、房企並購熱情高漲，融創、陽光城新作上演

于土地市場喧嚣熱鬧外，5月房地産行業的並購整合也在不斷加速。不少大型房企通過基金運作、股權抵押、並購標的公司等方式，以收購小房企的股權達到間接“買地”的目的，“大魚吃小魚”的食物鍊戲碼每天都在不斷上演。

5月3日，並購不停歇的“閩繫”房企陽光城先是以17.9億元的交易價收購了珠江邊廣國投爛尾項目；随後的5月18日，又以37.63億元将武漢市江漢區香港路中華城項目的A地塊收入囊中，這也是武漢漢口的“最大綜合體”。

被譽為並購“最佳”示範者的融創，5月也有所收獲，其間接全資附屬公司天津融創與昆明星耀訂立合作協議，收購天津星耀80%的股權和債權。自此，融創成功将交易標的天津星耀五洲項目曲線拿下，該項目主要用作住宅及商業的開發，總占地面積約為263萬平方米，總建築面積約為412萬平方米。

國内收購風生水起的同時，不少房企也開始将目光望向海外，尋求盈利空間更大、業務更多元的資産配置。5月，中弘股份進一步完善文化旅遊産業鍊，收購高端定制旅遊服務商A&K公司90.5%的股權，希冀A&K為其發展亞洲市場提供強有力的支持，釋放新的利潤。

另外，5月25日中渝置地發起年内第2次海外收購。向British Land及Oxford Properties收購位于英國倫敦利德賀大樓的100%股權，成交價達11.5億英鎊。

橫跨亞美歐的“靈活”並購掠影，折射出的不僅是房地産企業居高不下的海外投資熱情，更是經濟下行以及投資端收益不斷壓縮背景下，房企加大海外資産配置力度的一個縮影。

4、存量市場多點開花，房企謀求新盈利方向

在存量創造價值的時代“索引”下，不少房企開始探索多元化的的盈利方向，比如開發特色小鎮、發展長租公寓、分拆壯大物業管理業務等。

以小鎮為例，2017年1-5月，已有泰禾、中南建設、雅居樂、綠地、碧桂園、華夏幸福等房企開始或者加大小鎮布局。其中，5月中旬，中南建設牽手唐山國際旅遊島管理委員會，投資70億元打造唐山溫泉特色小鎮項目，合作開發面積約8000畝。

綠地也于5月10日與河南許昌簽訂戰略合作框架，雙方将合作建安區北方周莊項目和建安區曹寨項目兩個特色小鎮。其中，建安區北方周莊項目拟打造特色文旅小鎮，總占地1500畝，概算總投資約72億元。

增量市場萎縮形成的擠出效應，也使租賃市場成為房企下一個圈地的新領域。數據顯示，目前國内的長租公寓品牌超過500家。除卻一些專業的運營機構外，萬科、遠洋、龍湖、金地等房企也相繼加入到長租公寓市場。

不過，雖然目前很多房企試水的業務都具有一定的前瞻性，但是最終能否轉型成功，仍需等待時間的檢驗。

附錄：何為觀點指數？

觀點地産新媒體數據研究部門長期跟蹤房地産企業表現、行業動态、經濟走勢，並在此基礎上捕捉到精準而全面的市場數據。觀點指數将實時、準确的數據與深度的分析相結合，采用實地調研、問卷訪問、企業訪談、資料檢索、歷史研究、數量統計構建獨特的觀點指數數據分析模型體繫。

我們的分析始于基本面數據，同時結合房地産及相關資本金融、土地、商業市場的産業動态、結構、信息以及復雜的市場和交易數據，並于全年在不同的時點、不同的方向、不間斷推出各種專業研究報告。

為了最全面的分析，我們還會融合介于兩者的市場、土地公告、新聞資訊、交易建議、研究報告和交易資料以提供領先的市場預測來預判市場走向，並識别潛在的交易策略，分享房地産市場增長的紅利與發展。