深度報告 | 泰禾代建深圳項目 信達高價奪地後的地王金主解套路徑

觀點指數 在過去一年多的土拍市場中，沒有哪家企業會比信達更适合“地王金主”這一稱号，但是，金主靓麗表象下信達地産並沒有那麼堅實的骨架。

11月3日，泰禾集團在官方微信發布一則消息，宣布代建去年年底信達在深圳坪山拿下的地王。

據觀點指數不完全統計，從2015年中至今年年中這一年，信達地産已拿下6宗地王地塊，外加1宗高總價地塊，涉及城市包括廣州、合肥、深圳、上海、杭州。

值得注意的是，目前除了合肥和上海顧村地王，其余5宗地塊信達地産全部引入了合作方進行操盤，包括金茂、泰禾、濱江、融創等。

泰禾二度合作信達

繼上海新江灣城的地王項目合作之後，信達再次找上了泰禾。

11月3日，泰禾在官方微信中透露，近日其旗下的深圳泰禾房地産開發有限公司已接受深圳信達置業、深圳坤潤投資旗下深圳信潤房地産開發有限公司委托，為其所擁有的深圳坪山新區G11337-0101住宅項目，提供代建及銷售管理服務。

該消息中的地塊正是信達地産聯合坤潤在去年12月22日拍下的深圳坪山單價地王，目前已定下案名信達泰禾·金尊府。

據觀點指數了解，該地塊位于深圳坪山新區中山大道以南、振環路以西、錦龍大道以東，土地面積36911.51平方米，建築面積166101平方米，地塊起拍價9.48億。

彼時，報名參拍多達十八家，其中不乏龍光、中洲，中海、深業、星河、卓越等本土老房企，信達則是首次參與深圳市場土拍。

最終，在經過多輪競價之後，信達坤潤聯合體以總價30.3億元競得地塊，除去需配建保障房的45000平面積外，其實際樓面價已達2.5萬/平方米。

而去年年底，地塊周邊的房價才不過2萬元/平方米，相鄰新盤均價2.35萬/平方米，信達造就了又一個面粉貴過面包的案例。有分析測算認為，該項目将來的成本價将高達4.2萬元/平方米，其入市價至少要達到4.5-5萬/平方米才可實現盈利。

這一價格在當時的坪山來說幾乎“天方夜譚”，項目地塊本身所處的區位和消費力就是致命之傷。

據觀點指數了解，坪山新區為深圳的關外邊緣區域，靠近惠州，項目雖地處坪山新區較為核心的地段，但其實質距關内核心城區的距離仍超過30公里；同時，當前的坪山新區轄區内人口不過60萬，戶籍人口僅有3.6萬（2015年數據），GDP産值和人口密度等數據難以支撐如此高昂的消費産品。

偏遠的地帶及緩慢增長的消費力也就決定了這一片區房價的基數大大低于龍華、南山等區域，而房價上漲的梯度也同樣比不上關内地區，就今年十月份數據看來，坪山新區大多數新盤的價格仍然大致維持在2.5-3.5萬/平方米的區間内，而限購新政的出台對信達地王更是雪上加霜。

盡管過去一年深圳大市的上揚已經給了信達地王較好的推力，但其高昂的成本仍然猶如達摩克利斯之劍高高懸在頭頂，“這種地塊即使非常成熟的開發商來做都很難保證盈利”，有市場分析人士這樣對觀點指數表示。

該分析人士續稱，“信達地産出身于資産管理公司，其地産操盤能力其實非常弱，至今還沒有代表性的産品線，大多依賴于其他成熟開發商幫忙操盤。而泰禾地産在打造高端樓盤上經驗較為豐富，産品線較為成熟，由其操盤或許能幫助地王解套。”

在這之前，二者還曾合作開發樓面價6.1萬元/平方米的上海新江灣城地王，其打造難度並不在坪山地王之下。

地王金主解套路徑

在外界看來，信達地産“找朋友”看似無奈，實則是必然之舉，這和信達地産帶有極強金融屬性的開發模式不無關繫。

據觀點指數統計，從2015年6月至2016年6月這一年間，信達地産集中爆發，先後于廣州、合肥、深圳、上海、杭州幾個城市拿下六宗地塊和一宗高總價地塊。

七宗地塊分别為2015年6月拿下廣州廣日電梯廠地塊，對價44.2億，後地塊引入金茂；7月拿下合肥濱湖地王，對價33.6億；11月拿下海新江灣城地王，對價72.99億，後引入泰禾；12月拿下深圳坪山單價地王，對價30.3億，後引入泰禾；2016年1月拿下杭州南星地王，對價33.9億，後地塊引入濱江；5月拿下杭州濱江地王，對價123億，後引入融創、濱江；6月，上海寶山顧村地王，對價58.05億。

上述7宗地塊中，其中有5宗土地引入了合作方，且操盤權都交由合作方，信達地産更多的是扮演财務投資角色。事實上，在信達地産不長的開發歷史中，其大多數項目也都不是由其自身獨立操盤完成的。

出身于資産管理公司背景的信達地産開發思路與傳統的地産開發商有着明顯不同，後者注重開發，而前者更多的是以一種金融地産的思維方式。

在金融運作方面，信達地産的優勢遠遠大過于傳統地産企業。

資料顯示，信達地産的母公司為中國信達資産管理股份有限公司，是中國四大資産管理公司之首，對接的是建設銀行，專長收購處理不良資産，信達地産正是其旗下唯一上市地産平台。

比起其他央企，信達地産可以稱為“不差錢”中的“不差錢”。

強大的背景和金融能力讓信達地産得以拿到極低的融資成本，以其今年4月初發行的公司債為例，8年期債券利率低至3.5%-3.7%，盡管負債率高達87%，其低成本融資還是能信手拈來；加上其擅長于安排夾層基金，在實現項目融資和資金退出方面的運作能力極強。

有分析人士對觀點指數表示，這樣的雙重優勢讓信達地産敢于屢屢創下地王新高，其在拿下地王之時也在同步醞釀後期的具體運作事宜。

在這一批項目中，信達地産大多數都是用了這種尋找合作夥伴操盤以及引入基金的金融地産套路。

以上海新江灣地王項目為例，上海坤瓴投資擁有項目80%股權，而坤瓴投資的幕後股東就是信達地産（持股8.75%）、泰禾集團（持股11.25%、甯波匯融沁齊股權投資合夥企業（有限合夥）（持股80%）三家，而甯波匯融沁齊就是信達地産和泰禾共同出資設立的夾層基金。

事實上，夾層基金的本質是一種借貸資金，借由夾層基金可以配置一定的杠杆。與此同時，信達還可以通過管理基金可獲得相應資金溢價和通道費。

有市場人士大膽猜測，信達地産其本身意圖並不在于地産開發，更多的是一種資産配置行為。