李戰洪：新鷗鵬從教育家到教育+

（2016博鰲特刊·特别報道）“今年新鷗鵬有幾件大事，其一是上市，其二是全球布局。”新鷗鵬首席戰略執行官李戰洪如是對觀點地産新媒體表示。

如今，新鷗鵬教育城已經在歐洲、北美洲陸續有項目落地，且後續也将在澳洲布局。據李戰洪透露，洛杉矶市中心的教育城項目已經拿到了土地，規劃設計也都完成，項目已經正式啟動。

李戰洪特别強調，新鷗鵬教育城落子洛杉矶，是“331戰略”的具體實施，打造中國教育新繁荣，這是企業的使命。

新鷗鵬“331”戰略中重點突出的部分，就是把“新鷗鵬教育城”推向全球，在海外形成以北美、歐洲、澳洲為主的布局，國内則是重點發展北京、上海、重慶等主要城市。

據觀點地産新媒體了解，新鷗鵬在國内外已經有8個教育城落地，其中重慶“新鷗鵬教育城”是發展最早最成熟的。按李戰洪的介紹，重慶8個新鷗鵬教育城将快速有質量的發展。

同時，新鷗鵬在山東也有幾個項目，都已經開盤且銷量可觀。

在李戰洪看來，新鷗鵬這麼多年一直堅持做教育，早已形成自己的優勢，比如在“K12+”方面就是國内做得最大的。

K是基教，K12是學歷教育，即6年小學+3年初中+3年高中，K12+就是+大學教育，+教育綜合體，+教育産業園，+培訓教育，+國際教育。

一方水土一方文化，這樣的教育優勢落地到海外教育城則要遵循“适應性原則”因地制宜，例如美國K12+就是小學初中8年+高中4年。

面對持續的海外投資熱潮，李戰洪指出，投資美元和美元資産本身就是一種平衡風險的行為，只是在這個過程中，企業要選對國家、城市、項目以及物業類型，才能在這一波投資潮中抓住機會。

就像美國過去三年里最受歡迎的物業類型，排在第一的是住宅類，寫字樓排在第二，酒店排在第五。

李戰洪承認房地産在國家經濟中的支柱性作用，而且在國家大力提倡“雙創”的情況下，對人力、資金、知識的要求都比較高，房地産算是發展比較成熟且有實力的行業。

只是由于稅費、地價和建安、财務、人力成本升高，導致房地産行業的盈利能力在減弱，所以有很多房企高舉“去地産化”的旗幟。但李戰洪卻認為，“退出”是地産企業無能的托詞，或者說這是大開發商吓退小開發商的策略。

“因為有些開發商一直在喊去地産化，但也不斷在拿地而且越做越大。”李戰洪如是表示。

以下為觀點地産新媒體對新鷗鵬首席戰略執行官李戰洪先生的采訪實錄：

觀點地産新媒體：供給側改革思路下，房地産的結構性矛盾成為制約行業發展的最大問題之一，您認為中國房地産行業的結構性矛盾表現在哪些方面？能夠通過什麼途徑解決？

李戰洪：過去的十多年里，基本上都是以周期性改革為主，但是現在面臨的是結構性改革和趨勢性改革，而結構性矛盾主要出現在房地産商業模式的設計和選擇。轉型就是為企業未來發展“開模具”，在這個過程中大家都會思考“房地産+”，加什麼？

最關鍵的究竟什麼是房地産+？比如說萬科以前是以住宅為主，現在要+商業；萬達以前是以重資産持有大型商業物業為主，現在提出要+輕資産，也提出要由線下變成線上；新鷗鵬則一直是+教育。

每個房地産企業的+法不一樣，而且這不是簡單的+，一定要通過現有優勢和擁有的資源來+，只要解決了這個，其他都不是太大的問題。

觀點地産新媒體：中國經濟增速回落至7%以下，下行壓力很大，房地産再一次成為了支撐經濟增長的重要力量，您怎麼看待這個現象？

李戰洪：房地産行業的支柱性是不容置疑的，在國家“雙創”起步階段，對人力、資金、知識的要求都比較高，此時快速有效、相對匹配的只有房地産行業。

其次，中國經濟在下行的時候，房地産的作用就越明顯，反而經濟增速在7%、8%以上的時候，房地産可以淡化，還有一個就是房地産受到國家政策影響很大。

相比于經濟下降的影響，城市化率進程與房地産行業的關聯更大，一般來說城市化率到75%的時候，房地産才會緩慢發展；目前是55%的城市化率，按照過去十年里1.5個點的增長，房地産的支柱作用至少還有十年。

觀點地産新媒體：房地産行業整體盈利能力在減弱，您認為原因有哪些？企業可以通過哪些調整來提升盈利能力，“去地産化”是否一個選項？

李戰洪：盈利能力減弱關鍵的一點是中央政府、地方政府以及銀行、金融機構對利潤的要求比較高，稅費、地價和财務、建安、人力成本升高導致了利潤大幅下降。

去地産是一個僞命題，現在民營企業能參與而且做得比較好的行業只有房地産。去地産化表面上是在轉型，但實際上是表現不好的企業無能的退出，看那些大開發商一直在喊去地産化，但還不是不斷地拿地，而且越做越大。

觀點地産新媒體：重慶新鷗鵬教育城的銷售情況如何？

李戰洪：上半年的任務已經按質按量完成，下半年将有第二期的供貨，企業在快速正常的發展。

觀點地産新媒體：新鷗鵬教育城已落地海外，但並未見具體的規劃披露，現在進展情況如何？

李戰洪：新鷗鵬在海内外已經有8個教育城，包括洛杉矶市中心的“新鷗鵬教育城”，土地已經拿到、規劃設計都完成了，項目在開始有效啟動中。

新鷗鵬建教育城目的不是銷售，而是打造世界教育新繁荣，這是企業的使命。

我們是按照“331”的戰略發展，第一個“3”是指以北京、上海、重慶為主的重點城市；另外一個“3”是指北美、澳洲、歐洲；“1”就是“新鷗鵬教育城”，目前重點是布局國外。

現在已經進入了歐洲和美國，後面還有項目在發展，有些項目已經差不多了。另外，山東也有幾個項目在做，已經開盤了，賣得還不錯。

觀點地産新媒體：新鷗鵬教育城的優勢在哪里？海外教育城面向的人群是哪些？

李戰洪：教育是剛需性需求，而且新鷗鵬在教育上有優勢，比如在K12+方面是國内做得最大也是唯一的。K是基教，K12是學歷教育，即6年小學+3年初中+3年高中，K12+是+大學教育，+教育綜合體，+教育産業園，+培訓教育，+國際教育，這是我們最大的優勢。海外教育城面向的是當地學生以及國際生，國際生主要對象還是中國；美國K12+就是小學初中8年+高中4年+培訓教育。

觀點地産新媒體：海外投資熱潮持續，國内資本接連在海外收購項目，在人民币匯率調整及經濟轉型的背景下，房企海外投資如何抓住機會和規避風險？您如何理解海外投資和移民潮之間的關聯？

李戰洪：談不上風險，未來的時間里，最大程度持有美元和美元資産是一個趨勢，很多企業在海外發展形成自己的資産結構、投資結構。投資美元資産是首選，因為考慮到匯率的關繫，風險反而是最低的。

這個過程中，房企海外投資要選對區域，首先投資的肯定是北美、歐洲、澳洲等發達國家；其次是選對城市；第三是選對項目；最後是選對物業類型。

根據美國過去三年里最受歡迎的物業類型來看，住宅類排在第一，寫字樓排在第二，酒店排在第五名。投資和移民潮都是投資的屬性，不同的是一個身份改變了，一個身份沒改變。