演講 | 朱中一：中國房地産市場還是政策主導的市場

朱中一（中國房地産業協會原副會長）：女士們，先生們，大家上午好！

很高興應邀前來參加由本次房地産論壇，下面我就今年下半年的房地産市場走勢談點個人看法。

在講下半年房地産市場走勢前，先簡要回顧一下上半年市場情況。今年2月起，在穩增長、去庫存的背景下，有關部門先後出台了降低商業性貸款首付比例、下調契稅等多項優惠政策，全國的房地産市場在一線城市和部分熱點二線城市的帶動下，快速地企穩回暖。三、四月份，不少城市量價齊升。随後在中央的指導下，熱點城市采取了降溫的措施。全國上半年，商品房的銷售面積和銷售額分别同比增長了27.9%和42.1%，房地産開發投資增長了6.1%，土地購置面積同比下降幅度明顯收窄。一、二線城市土地市場活躍，全國土地成交價格由去年全年同比下降23.9%轉為同比增長10.2%。去庫存初見成效，全國6月末的商品房待售面積比3月末減少了2100萬平方米，一些地方去庫存明顯加速。在市場快速企穩回暖的同時，城市之間的分化依然明顯。一些城市房價、地價過快上漲，特别是一、二線城市高價地頻現，其風險不可不防；另外，一些三、四線城市和部分二線城市的去庫存任務依然很重。

中國房地産業協會原副會長 朱中一

分析下半年的市場走勢，一要分析市場本身的供求關繫，二要分析政策走向，因為我國的房地産市場還是政策主導的市場。

從市場的供求關繫看，房地産業經過十幾年的快速發展後，供求關繫已發生了明顯變化，總量基本平衡，一些地方還出現了階段性、結構性過剩，房地産市場已明顯進入了增速的換檔期、結構的調整期。今年上半年市場的快速回升，主要是在去庫存背景下，貨币和信貸政策的寬松，既使自住性和合理改善性購房快速釋放，也有一些投機投資性因素的推動。下半年，支持居民自住性、合理改善性購房需求的政策總體會保持穩定。熱點城市的部分政策也會結合當地市場情況已經或可能做進一步調整，土地等供應也會增加。估計全國7、8月份的成交量，會延續今年5、6月份環比下行、同比上升态勢。今年9-12月全國成交量，因去年同期成交量的基數較大，預計同比增幅将回落。但縱觀全年，商品房的成交量、成交價和房地産開發投資肯定會創歷史新高。

從政策導向上，建議大家認真學習領會7月26日政治局會議的精神。我個人認為，至少有五個方面的内容與房地産關繫密切。

（一）繼續實施積極的财政政策和穩健的貨币政策，有效防範和化解金融風險隐患，抑制資産泡沫。盡管上述三句話在原文中不是連着的，但我覺得是有聯繫的，預示着熱點城市将嚴格實施差别化的住房信貸政策，以抑制房價、地價的非理性上漲。

（二）再次強調去庫存是今年的五大重點任務之一，同時強調去庫存和補短闆要同引導城鎮化進程和農民工市民化有機結合起來。

（三）“堅定不移地推進供給側結構性改革，引導良好發展預期的組合政策，提高政策質量和透明度，用穩定的宏觀經濟政策穩定市場預期，用重大改革措施落地增強發展信心”。我個人認為，這一條是統領宏觀經濟的，同時對引導房地産業的平穩健康發展也是至關重要的。在房地産領域，如何結合供給側結構性改革，推進與住房有關的土地、金融和财稅制度改革，也就是我們業内通常講的地根、銀根和财稅的制度改革，确實重要。另外，本人還建議，政府一定要在摸清居民住房底數、土地供應實際情況和人口變動趨勢的基礎上，按照盤活存量、增加有效供給的原則，認真編制“十三五”住房發展規劃，並注意發揮住房發展規劃在引導土地供應、住房供應和穩定市場方面的責任，構建以需求為導向、以住房發展規劃為指導的、購租並舉、市場配置和政府保障相結合的住房供應體繫。

這里需要說明的是，我這里講的與住房有關的土地、金融、财稅等政策措施，不是新的内容，而是在十八屆三中全會決定和國家之後發布的新型城鎮化規劃中都已提到的内容，關鍵是上述一些改革措施和配套制度的落地問題。本人也理解，任何一項重大改革措施和重要政策的出台，都會遇到一些實際問題，都需要進行充分論證或廣泛聽取意見。但我深信，按照中央的頂層設計和要求，上述重大改革措施與政策在“十三五”期間都會先後落地。屆時，我們房地産業的平穩健康發展更有了完善制度的保證。再加上互聯網技術的廣泛應用和不動産登記大數據的支撐，為制定精準政策提供了依據。

（四）“注重時機，靈活調控，把握好重點、節奏、力度”。我認為，在房地産領域，就是要進一步完善中央管宏觀並實施分類指導，地方政府在中央宏觀指導下因城施策，對當地房地産市場的平穩健康發展負責。

（五）“通過有效的市場競争，提高資源配置效率，實現優勝劣汰和産業重組，提升産能過剩行業集中度，積極推進科技創新，增強核心競争力，加快推進新舊動能轉換”。今年上半年房地産行業的企業優勝劣汰、産業重組和行業集中度提升，已明顯加快，企業優勝劣汰、兼並重組、合作開發等案例不斷增多。今年上半年前十強企業的銷售額也都超過了500億元，估計全年銷售額超過1000億元的企業可能在十家左右，萬科有望超過3000億元。當然，萬科也好，有關的骨幹企業也好，都有必要從近一個時期以來“萬科股權之争”中吸取教訓，在關注企業規模擴張、業績提升的同時，還要關注企業的治理能力和現代企業制度建設，這樣才能進一步把企業做強做優做大。

對下半年的市場走勢，我歸納為這樣四點：一是政策保持相對穩定，市場發展總體平穩。一些引導良好發展預期的組合政策，雖然它們的出台還有一個過程，但我們必須關注；二是銷售和開發投資會創歷史新高，行業集中度也将繼續提高；三是去庫存效果進一步顯現；四是城市之間的差異依然明顯，分類指導，因城施策仍然是下半年調控的主基調之一。

從更長一些時間，或在2020年前看，盡管我們還面臨不少的困難和挑戰，但促進房地産健康發展的最基本條件沒有變，那就是城鎮化的持續推進和城鎮人口的增加，到2020年全面建成小康社會目標的實現和居民收入的穩步提高，新型産業的發展和百姓消費升級的需要，及重大改革措施的落地和法律制度更加完善與配套，這些将為住宅産業、産業園區地産、旅遊地産、養老地産等發展提供了新的空間。更何況，我們的一些優秀企業已經過了一二十年、二三十年的磨練，積累了豐富的經驗和較強的實力，完全可以走出去開拓市場。所以本人相信，我們的行業和我們的優秀企業，一定能在“創新、協調、綠色、開放、共享”五大發展理念的指導下，在2020年前，在發展的質量、效益與專業化等方面邁上一個新的台階。