蘇鑫：商業地産風險與商業地産投資

蘇鑫：各位朋友中午好。首先感謝觀點地産新媒體給我這個機會跟大家做一個分享，尤其是在蘇州這樣一個市場，我們講商業地産，還是有它的意義的。大家都知道在今年初的時候蘇州突然公布了國内唯一一個商業地産的政策，對商業地産的銷售做了很多的限制，這給我們了一個思考，到底商業地産的風險在哪里？有的人說供應量太大，太集中，有的人說運營有很多問題。但是在我看來，我覺得最大的風險應該是在散售。為什麼大家覺得有風險還要散售呢？很簡單，因為商業地産是需要錢堆起來的，但是我們沒有錢。因為金融産品太多，支持商業地産的太少，所以開發商慣性的就是流動性的賣着來，當然商業地産也是如此。這樣問題就出現了，我們一棟寫字樓很多的業主同時收樓，同時在出租，有很多的代理公司，結果怎麼樣呢？結果造成了小業主之間的互相競價，租金就低下來，這樣造成資産的價值就大幅度的縮減，不能達到這個資産應有的水平。

有沒有解決方案？有問題就有解決方案。住宅在十年前大量的都是毛坯房，實際上公寓都已經精裝修了，其實散賣的商業地産也必須要做精裝修。這個理念很簡單，就是客戶在買這個投資品的同時要簽資産管理協議，這樣才能夠讓資産類似于單一的業主，這樣我們就不會出現小業主之間的互相競價，我們的出租就是一個市場化水平的出租，租金和租客就能達到應有的水平。租金上去了，資産的價值自然就能上去。但是我要強調一下，我們為什麼叫資産精裝修呢？因為很多投資人是私營企業家，對資産管理不是很理解，精裝修能夠讓大家聽明白。

資産精裝修不是我們說的包租，包租是一種定價手段，它是一個營銷手段。更不是統一的出租，關鍵是你要跟投資人産生一種法律的托管關繫。說起來容易，這個實際上對資産管理公司是有巨大挑戰的，首先必須是大的投資人，小的投資人是很難接受的。

資産管理是有意義的，為什麼資産管理有意義？為什麼散售有問題？（圖）這是去年的諾貝爾經濟獎的獲得者，他研究了美國一百年的股票市場的漲漲跌跌，預測了2008年的金融危機。不幸的是今年預測的中國房地産泡沫也會出來，但願沒有預測準。他說人作為投資是非理性的，影響投資的這個價值波動産生偏離在短期是大概的時間，所以任何一個人想預測明天的股價都是頭腦發熱。但是在中長期它的價值和價格是接近的，是趨同的。這些投資品跟消費品是不同的，我們靠什麼判斷呢？靠我們的經驗是解決不了投資的，我們不知道什麼時候買房子，當然我們可以找專家。但是專家呢，中央電視台任志強說房價要漲，同樣一個台，過了廣告以後說房價要跌，我們相信誰？我們判斷商業地産的價值就要看它的租金回報率。我們能不能用一種資産管理的形式通過一種協議把這個管理權拿到呢？這是可行的，因為大家可以算這個簡單的賬，如果租金是5塊錢，散售的是5塊錢，我們通過資産精裝修是6塊錢，這樣只漲一塊錢，但是由租金定的未來的價值就産生了巨大不同，資産價值就差了20%。我有一個大膽的預言，未來不光是公寓是精裝修的，我們散賣的商業地産也必須做資産精裝修。

我們在蘇州投的項目叫樂嘉匯，它有寫字樓，有商業，也有服務式公寓。投資型服務公寓是租給了服務公寓的使用人，是一個月、幾個月的商務人士，而且商務人群的出資是比較高的。一個散售的酒店公寓租金可能是5千塊錢，但是投資型的服務式公寓可能就是7千塊錢，它的資産價值夠會差40%。但是服務式公寓沒有那麼容易做，必須要有品牌的運營商，有專業的資産管理公司。我們跟中國目前最大的服務式公寓運營商中服控股來合作。這說明不光是寫字樓可以做資産管理，資産精裝修，其實服務式公寓一樣可以。

我們說商業地産有風險，最主要的是我們只是散售，而且我們沒有看到散售所遇到的風險。我們現在已經看到萬科開始做資産管理了，很大大的開發商也開始做資産管理了，這是給我們的一個啟發。關于商業地産的一些投資理念和投資經驗，我總結了在SOHO這十幾年的經驗，會後大家可以到我這里來取這個冊子。