朱中一:房地産業的主要任務與商業地産的發展态勢

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2013-11-27 11:46

  •   朱中一:各位專家、各位同仁、新聞界的各位朋友,大家上午好!很高興來參加這次論壇,我發言的題目是“房地産業當前的主要任務和商業地産的發展态勢”。首先我簡單講一下我學習十八屆三中全會的體會。我相信大家對十八屆三中全會肯定都學習了很多,對我們自己關心的這一塊肯定也認真的學習過了,我也學習了一下,我确實感覺到十八屆三中全會對我們這個行業影響是很大的。盡管十八屆三中全會的決定里頭直接提到房地産的地方並不太多,但是跟房地産有關的,城鎮化里面一大部分的内容都是跟我們相關的,另外城鄉建設用地的問題、金融制度的改革問題,财政制度的改革問題,甚至戶籍制度的改革問題,獨生子女政策的調整問題,應對人口老齡化的問題等等,都和我們的房地産業有關。前段時間《中國建設報》、《中國房地産報》、《中房網》對我進行了采訪,我就這些問題進行了解讀,大家可以去看看這些報道。

    朱中一

      我覺得當前有兩個問題要注意,當然更多的是政府部門要注意,一個是我們現行的政策怎麼樣逐步的向十八屆三中全會指出的改革的方向過渡。在十八屆三中全會的前後,包括北京、廣州、上海、深圳都出台了有關的規定,我認為這些有關規定既貫徹了三中全會的精神,又結合了當前的實際,比如像限購的問題,從某種意義上,有的地方還擡高了門檻。另外一個問題,我們國家的房地産市場的差異性很大,所以怎麼樣促進房地産市場全面健康發展,實際上各地也都在想辦法,我看到海南省9月份出台了一個文,《關于促進海南省房地産業平穩健康發展的通知》,它里頭就講到了一些很好的政策,就是怎麼樣結合海南的實際情況,來調整海南的房地産結構。我想在中央和各地政府的重視下,我們國家的房地産業肯定能夠健康發展,這是對三中全會的一個基本的認識。

      下面講兩個問題,一個是當前和今後一個時期的房地産主要任務。概括來講,就是調結構、穩市場、促轉型。調結構,就是要完善住房供應體繫和調整住房結構,首先要立足保障基本需求,引導合理消費,加快構建以政府為主的提供基本保障,以市場為主滿足多層次需求的住房供應體繫。目前還是要加強保障性住房和中小套型的住房供應,同時要培育租賃市場和二手房市場,特别是租賃市場和二手房市場的培育,将來要引起大家的關注。像有些房價上漲比較快的地方,就要增加突然的供應,增加普遍商品房,北京還增加了自住商品房的供應。在10月31号,我跟總理匯報的時候,我就專門講到了,增加土地供應,尤其是個别城市一定要增加土地供應。另外,在調結構里頭還涉及到了商業地産、旅遊地産、産業園區地産、養老等方面。

      穩市場。首先是要處理好政府和市場的關繫,使市場在資源配置中起決定性作用和更好地發揮政府的作用,更多的采取市場化和法律的手段。包括已經進城的農民工的宅基地和房産的流轉的問題,完善房地産金融體繫的問題,健全住房政策性金融機構問題,健全規範的公積金制度,並發揮公積金支持中低收入家庭的問題,推進财稅制度的改革等等。

      促轉型。這一項在《決定》里頭沒有提到,但是我覺得在我們這個行業里頭,這項任務很重。在決定的生态文明理念里面提到了這一條,在十八大中專門提到,要合理布局空間結構,促進生産空間集約高效、生活空間宜居适度、生态空間山清水秀,使得經濟效益、社會效益和生态效益有機統一。這一條是今後指導我們房地産開發的一個很重要的指導思想,大家必須重視,而且它專門講到了一些制度性的問題,包括将來的工業用地、住宅用地價格的調整問題,包括建立了一些其它的制度問題,搞旅遊地産開發的要記住這些規定。在促轉型里頭,我們既要看到,這些年雖然我們的項目在質量、品質方面有所提高,但是我們資源的消耗确實繫是比較大的。不少項目是重外表、輕内在的質量,重建設、輕管理,絕大多數的項目還是毛坯房,下一步一定要大力提倡開發節能省地環保的項目,特别是要努力探索建設長壽命的百年項目,要通過精心的設計、精心的施工、采用高強度混凝土等措施,把咱們的建築壽命延長。我們協會也跟有關的幾個骨幹企業在探索,怎麼樣建設百年建築。現在咱們的城市都是高樓林立,我們曾經統計過一個數據,上海的高層建築有8700棟,100年以上的有400棟,這些建築大多數的設計年限還是按50到70年設計的,怎麼樣延長它的設計壽命,這是一個很重要的問題。促轉型應該是今後我們這個行業的重要問題,特别是商業地産、辦公樓,因為都是大型的、超高層的建築,這些問題都是要引起注意的。

      第二,商業地産的現狀和發展态勢。應該說我們國家的商業地産是伴随着我們國家的城鎮化進程而逐步發展起來的,真正的發展可能是2000年以後,早一點的是在上世紀90年代中後期,十幾年來,從事商業地産開發運營的企業積極探索,有的已經形成了自己獨特的經營模式,比如像萬達的租售並舉的模式,國貿的以商業物業出租為主營業的模式,另外還有綠地專門開發超高層的模式,它已經積累了經驗,而且不僅在國内,綠地已經走出國外,到6個國家去搞開發,說明它已經積累了一些經驗。另外像萬科、保利、龍湖這些專注住宅開發的企業,以及像蘇甯、紅星美凱龍等企業也先後進入了商業地産,特别是境外的企業,像新加坡的凱德商用,香港的瑞安、恒隆,華潤置地、新世界中國等,進入大陸以後,确确實實使大陸的商業地産上了一個新的台階。如今我們已經有一些品牌,包括萬達廣場、中糧置地的大悅城,保利地産的寶龍城市廣場,以及綠地的超高層等等,已經打出了品牌,他們引領了我們國家的商業地産,這一點成績是值得肯定的。而且,由于商業地産的發展,對繁荣地方的商業、改善城鎮的面貌和方便人們的生活發揮了重要的作用。但總體上看,我覺得我們還處于探索和發展階段,還存在着一些難點的問題,主要問題有三個:第一是房地産的開發、商業經營、物業管理之間還存在着不同程度的脫節。尤其是咱們國家提出新型城鎮化以後,我一直在琢磨,咱們的地産怎麼定位,我總的認為,在城鎮化當中,我們的地産屬于一個先導型的基礎型産業。當然住宅是民生的,我們的商業地産是為相關産業的轉型升級提供配套服務的。所以在這個關繫當中,我覺得在商業地産上,商業的經營應該是這個産業當中的核心,我們的地産是為商業的經營提供硬件的設施和配套服務的。衡量商業地産成功的重要標志,主要是商業的持續經營的效益和商業地産的保值和增值。但是我們國家現在從事商業地産的時間並不長,而且很多是從住宅地産轉向商業地産的,住宅地産是只管賣房,很少管經營的,所以在這方面的經驗也不足。管理方面,從規劃設計開始,考慮到商業經營方面的因素也有所不足,再加上物業管理沒有形成統一的銜接,也會影響一些效率,我認為這是一個問題。第二,整體的布局是一個問題,這個問題我講過很多次,當然重要的是跟地方政府沒有制定商業網點的規劃有關繫。商業地産的開發它本來應該要考慮當地的人口數量、消費水平、市場容量、業态選擇、商品定位等綜合因素,但是我們現在缺少這種商業方面的規劃,開發商從自己的利益角度考慮,就很難去衡量總量平衡、結構合理的問題,所以造成了一些布局錯位,更造成一些地區商業地産過剩的問題。第三,商業項目的同質化問題比較嚴重,缺乏精細化的分類管理。咱們搞地産的人,肯定是重視前期的市場調查和策劃的,但是他只是從他自身的角度考慮的,由于沒有整體的規劃,再加上有些經驗不足,所以現在商業項目的同質化問題也很嚴重,有的城市追求貪大,脫離消費者的實際水平,盲目地開發了一些大的購物中心,而這些購物中心又跟當地的消費水平不相适應,所以這又造成了資源的浪費問題,造成了地産公司能不能持續發展的問題。

      産生這三方面的問題的原因,一個是跟人才缺乏有關繫,一個是跟地方政府的盲目推動有關繫,我認為這個确實要引起重要。從長遠角度來看,由于我們國家城鎮化的推進,再加上國家對服務業的支持、老百姓生活水平的提高,所以商業地産不管怎麼樣,它是有發展前景的。我們同時也要看到兩個問題,一個問題是一些城市目前已經有階段性過剩,另一個問題,我們必須要重視快速發展的電子商務對商業地産的沖擊。4月30号,當時總理開專家會和企業家座談會的時候,馬雲是最後一個發言的,但是馬雲的發言是李克強總理最高興的一個發言,因為他講到了電子商務的發展,他也講到了他解決了1000萬就業的問題,他也講到了今年要有三四百億的收入問題,總理聽了非常高興。而且馬雲在會上還講了兩個計劃,媒體沒有報道,一個是他準備跟郵局聯合來發展他的快遞業務,另一個,他準備把信息化和農業現代化高度融合,甚至将來的農産品都可以在他的網上采購。這是一個宏大的計劃。我們商業的綜合體,将來電子商務發展起來之後,我們應該怎麼辦?所以我們必須要考慮。我為什麼說十八屆三中全會全面深化改革很好,我們要從多角度來看這個問題,雖然十八屆三中全會講信息化跟工業化高度融合,實際上信息化是跟各行各業高度融合的,跟商業也高度融合,電子商務跟城市的商業地産高度融合之後,我們應該怎麼辦,這方面我們必須要考慮。另外,我們企業還要重視人才培養問題、融資水平提高問題,還要逐步轉變經營模式,由現在的租售並舉逐步的以租為主,或者是向只租不售過渡的問題,這樣才能使我們的商業地産邁上一個新的水平。總之,我覺得在我們大家的共同努力下,不管是房地産業還是商業地産,肯定能夠平穩健康發展的。

    撰文:朱中一    

    審校:勞蓉蓉



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