高緯環球：企業選址邊緣化是否是大勢所趨？

企業選址邊緣化主要源自于四個主要方面的考量，核心商圈租金過高是企業們選擇向外搬遷的最主要誘因。

　　全球最大的私人房地産咨詢服務公司高緯環球近日發布了有關"企業選址邊緣化"的專題報告。近年來，企業租戶選址邊緣化的趨勢愈加明顯，包括世界500強在内的部分企業已經開始從核心商圈逐步遷到非核心商圈。2012年北京非核心區域租賃成交占比達到歷史最高。上海随着城市規劃及建設範圍的擴大，也涌現了很多極具吸引力的新興商圈。雖然傾向于邊緣化選址的企業租戶主要集中在物流、倉儲、制造業、高科技以及研發中心等面積需求較大、對租賃成本更加敏感的行業，而金融行業及專業服務業等行業的非核心部門如呼叫中心、後台支持部門等也成為非核心商圈的重要租戶。

　　高新技術制造巨頭霍尼韋爾在高緯環球專業團隊的建議下，将其北京分公司從地處亮馬河商圈的鵬潤大廈搬遷至位于城市東北角的酒仙橋兆維工業園中。新的獨棟辦公樓建築面積達15000平方米，聚集了北京所有員工在此辦公。而去年在上海，耐克也宣布與鐵獅門簽訂長期協議，計劃于2014年第一季度遷入上海城市東北角的尚浦領世項目，並将該處打造成一個全新的大中華區總部。

　　高緯環球中國區研究部董事張平女士指出："企業選址邊緣化主要源自于四個主要方面的考量，核心商圈租金過高是企業們選擇向外搬遷的最主要誘因，同時也包括了企業未來面積擴張受制、行業部門選址優化的内在需求和員工幸福感需求提升等因素。"

　　核心商圈租金上升

　　毫無疑問核心商圈租金過高是企業們選擇向外搬遷的主要誘因。自金融危機時期以來企業在租金處于低谷時簽下的租約已陸續到期。這段時期中國經濟逐漸復蘇，城市寫字樓租金均有不同程度的回升，甚至有些區域已超越歷史高位。一線城市寫字樓市場租金自2009年的低谷時期以來，四年内不斷攀升。截止2013年第二季度上海甲級寫字樓租金增幅為43%，北京更是達到驚人的138%。随着租約到期，迅速上升的固定成本帶給企業的即使不是個負擔也将會是個煩惱。

　　企業未來面積擴張受制

　　作為21世紀重要的世界經濟力量之一，中國這個經濟體的膨脹孕育着龐大的市場機會。許多負有盛名的企業在過去的時間里運營良好，不過如果還想在城市核心商圈招兵買馬，請先核算一下所需要的辦公空間。在高緯環球關注的中國20大城市中，過去三年以北京和上海為代表的一線城市其核心商圈空置率不斷走低。而這些城市核心商圈的未來供應卻是個難題，非但開發商往往面臨無地可拿的局面，還有例如北京金融街西擴計劃以及上海徐家匯中心因拆遷問題而導致不斷擱置的狀況。目前政府大力開發的區域多屬于非核心商圈，企業們應當判斷是否順勢而為。

　　行業部門選址優化的内在需求

　　誠然金融、專業服務、醫藥等行業一般都會将其前端業務部門放在城市核心位置，但同時多數行業也擁有涉及研發、物流、數據信息、客戶服務等為數衆多的中後台部門。在高租金時代這些部門選址在核心商圈的性價比顯然不高。契合城市商圈的定位進行辦公選址優化，不但在區位配套上能獲得優勢，成本上也能得到有效控制。北京金融街商圈，由于政府政策優惠和一行三會的入駐吸引了衆多内資金融、保險等公司在此落戶；上海的陸家嘴商圈定位打造成中國的金融中心，相關行業的前端部門在此落戶将在企業形象上受益。而一些興起的邊緣商圈則傾向專注于細分市場，北京定福莊走廊定位國際傳媒産業，吸引着文化創意與傳媒等企業在此選址；金盞商圈則定位金融後台服務，為總部在核心商圈的企業後台支持部門提供辦公區域選擇空間。上海的五角場商圈定位注重科技創新，吸引企業研發部門入駐。而外高橋區域新開發的寫字樓産品則瞄準了保稅區内近萬家企業的升級需求。一般相關行業入駐對應區域還能享有稅收減免和其他優惠政策。

　　員工幸福感需求提升

　　企業選擇辦公地點，最終的服務對象是公司員工。當初企業選擇市中心的原因除了其商業氛圍成熟以外，交通便利以及配套設施的完善性等也是主要考慮因素。但是如今市中心區域由于大量人口聚集、道路擁堵、車位難尋甚至環境污染等問題，給員工造成了無形的壓力。漫長擁擠的出行時間與市中心高昂的生活就餐成本，不但擠壓到員工收支和時間平衡，深入的說也會影響到企業的長遠發展。

　　根據高緯環球報告分析，中國一線城市的寫字樓租金從長期看仍将維持上漲态勢，但是其核心商圈供應面積卻逐年減少。據高緯環球統計，至2016年底北京核心商圈寫字樓供應量不足155萬平方米，而非核心商圈供應量則迅速攀升到360萬平方米。同樣，未來同時期，上海核心商圈寫字樓供應量僅占整體市場份額的25.5%。在供求不平衡的條件下，随着新興商圈的發展逐漸完善，其租金價格也将面臨上漲。高緯環球認為以北京、上海為代表的城市，企業向邊緣化區域搬遷調整的時機已經成熟。處于上升周期中的企業應根據其今後發展速度，盡早制定合理的辦公選址策略來滿足其辦公面積的擴張需求。而處于行業弱周期的企業則也應把目光聚集到這些新興區域，尋求控制固定成本方案。如果現在目光依舊局限于核心商圈，将錯過最好的搬遷時機，未來不僅會給企業擴張造成一定的不穩定性，也會進一步增加企業搬遷的成本。所以不論就宏觀經濟面下的結構調整，還是一線城市寫字樓供應趨勢來說，當前邊緣化時機已經成熟。

　　對于有意向且有需要選擇邊緣化搬遷的企業租戶而言，可以選擇的城市以及商圈着實不在少數。高緯環球專業團隊已幫助大量企業在近些年完成邊緣化選址和搬遷咨詢，在涉及的數百萬平方米的辦公面積中覆蓋了物流、制造、醫藥、高科技以及金融後台等衆多行業。基于專業性的經驗以及對未來城市發展趨勢的把握，高緯環球中國區董事總經理張良軍先生提出："對于正在考量邊緣化選址的企業租戶提出以下三種解決方案;專注在北京和上海的企業可考慮從核心商圈搬遷至非核心商圈，同時企業也可以從戰略角度布局二線城市，而大型成長企業也可考慮将部分辦公需求轉向産業園區。"

　　伴随中國整體經濟結構的逐步轉型，和一線城市寫字樓供應的分化趨勢，高緯環球預見未來更多的跨國企業和内資巨頭都會如同霍尼韋爾和耐克一樣，走向城市的新興商圈或者轉移部分業務部門前往二線城市，以尋求成本和配套資源上的優勢。我們建議企業租戶不但要在選址上使用一個全面的評判標準，同時應采納專業意見，從不同區域、城市和辦公物業類型的比較中選取最優方案，來滿足未來企業發展的需求。