仲量聯行：以需求為導向，從定位、規劃及管理等提高超高層項目的資産價值

由于超高層項目自身高度高、體量大的特殊性，其復雜的落成使用與多元化業态，以及優質租戶的高要求，往往為物業管理帶來挑戰。

　　廣州，2013年8月27日-中國迅速的城市化進程促使大多數城市在過去十幾年間制定和實施了大規模的新城開發和建設計劃。這些新興城區往往沒有太多出于保護城市歷史和空間規劃的考量，加上大量的基礎建設投資，為超高層項目的實施提供了較好的外部環境；同時，城市經濟實力的快速增長，企業、商旅客人、投資者對高端辦公、酒店、公寓的需求，更奠定了地標性超高層的需求基礎。基于以上原因，盡管在學術層面存在關于地標性超高層項目的不同意見，大多數地方政府仍然在規劃、土地供應以及招商政策上不斷鼓勵超高層項目的建設，從而導致全國各地的超高層項目在高度上的互相競争。

　　未來超高樓将陸續出現在非一線城市

　　根據仲量聯行定義，超高層項目是指高度在400米以上的辦公、酒店、公寓或綜合性房地産項目。此外，超高樓往往還具備總建築面積大、多業态並存、配特種設備、地標性建築等特征。目前，在大中華區已建的超高層項目一共有八個(見圖1)。

圖1：大中華區已建超高層項目統計(截至2013年8月)

　　目前，在中國已批的在建超高層項目有15個，其中只有4個分别在北上廣深一線城市，其他11個分布在武漢、天津、重慶、蘇州、貴陽、南京這些非一線城市(見圖2)。一線城市當初規劃的中央商務區基本建設完畢，超高樓建設将在五年内進入一個階段的尾聲。而大多數處于非一線城市的新興中央商務區建設方興未艾，這些中央商務區往往配備超高層項目。仲量聯行華南區戰略顧問部總監招錫詳表示，由于國内經濟增速放緩，加上大體量的新增供應進入市場，當這些超高層項目落成後，中短期内，這些城市的寫字樓市場可能會出現供過于求。為應對這些挑戰，超高層項目的開發商可能會适度調整其市場策略，例如根據供求情況調整項目進入市場的時間，或者調整租賃策略與租金水平以提高進駐率，或者推出一部分可銷售的單位例如公寓以提升中短期的投資回報率。

圖2：現有及在建超高層項目所在城市(截至2013年8月)

　　超高樓的區位、品質及物業管理決定租金是否溢價

　　超高層項目往往由于其地標效益，吸引了衆多需要維持或提升品牌形象的企業入駐，加上超高樓配備商場、頂級酒店、頂級公寓的綜合功能，以及其他優質的交通配套帶來的商務便利，超高層項目對周邊大廈現有租戶産生“磁石效應”。從行業分布來看，入駐地標性超高樓的企業行業類别往往和該區域的産業導向有較大關繫，例如上海環球金融中心與金茂大廈，超過半數的租戶均為金融業企業。而位于成熟區域的地標性項目，租戶組合中專業服務業占例最大。在廣州，超高層項目租戶的主要行業來源包括有上市需要的企業、需提升企業形象的國内大型企業、金融企業總部或私人理财中心、房地産開發商、專業服務業企業以及民營企業總部等。

　　仲量聯行廣州商業地産部總監馬炜圖認為，由于超高層辦公樓自身體量大，成功的招商管理規劃成為租金長期溢價的最重要因素。地標性超高層項目雖然具有較高的影響力，但並不是溢價的必要因素。超高層辦公樓租金溢價的前提條件包括區位、品質與物業管理三大因素。項目所在位置的商務氛圍是否成熟影響辦公樓的租金是否有溢價的可能。此外，品質是決定辦公樓租金水平的基礎。我們看到，盡管有些大廈是超高層項目，也位于核心商務區内，但因品質一般，因此租金僅能與市場平均水平持平，或者甚至低于市場甲級辦公樓租金。另外，在現今區位及品質都開始出現同質化的情況下，物業管理的差異化至為重要。物業管理服務水平是否達到國際化水準，成為是否能吸引及留住優質租戶的關鍵。

　　從定位、規劃和管理提高超高層項目的資産價值

　　由于超高層項目自身高度高、體量大的特殊性，其復雜的落成使用與多元化業态，以及優質租戶的高要求，往往為物業管理帶來挑戰。超高樓管理無論在設備設施、消防安全、反恐安全、營運風險、垂直交通、節能環保、保潔維修、租戶服務、形象管理等方面都區别于普通大廈管理。仲量聯行華南區物業及資産管理部總監李燦興表示，把超高層管理普通化存在重大風險，可能導致物業管理水平無法達到國際性租戶的期望、無法吸引潛在租戶甚至現有租戶遷出、影響大廈租金水平、從而物業資産貶值的惡性循環。

　　李燦興認為，盲目追求超高樓的高度是不可取的，因為高度沒有永遠的第一，但我們卻可以為項目提供最優質的服務，以保持甚至提高超高樓的資産價值。目前國内普遍現象是開發商從項目定位、設計、設備設施選型、建築、租賃等方面都以世界最頂級的標準執行，可惜卻在物業管理方面缺乏國際經驗，仍然按照國内的甲級寫字樓標準進行管理，低成本投入導致低質量服務，服務跟不上超高樓的硬件水平，也滿足不了目標租戶的要求。

　　超高樓物業服務應該從項目前期設計階段介入，參與總體規劃、機電設備繫統選型、公共區域設計、設備設施繫統設計、保安繫統設計、環境及形象設計、標志繫統設計等的籌備工作，為日後的日常管理打下基礎。而針對超高樓的特殊性而采取的管理措施往往能有效提高大廈的整體效益。例如，對超高樓采取節能環保措施平均能減少營運費用、增加大廈價值、增加投資價值、增加出租率以及增加租金水平。“我們不應該僅僅追求超高樓的高度，而更應該以市場的需求為導向，從定位、規劃和管理等各方面提高超高層項目的資産價值，使之成為高品質、高回報、可持續發展的地標性建築。”