關于房地産調控的七個觀點

“客觀分析，如果不出台這些調控政策，可能後果更不堪設想。”

　　第一個觀點，新國六條與2010年以來出台的政策是一脈相承的，大方向是正确的。新國六條的題目是《關于繼續做好房地産市場調控工作的通知》，六個小題目中第一個是完善穩定房價工作責任制；第二個是堅決遏制投機投資性購房；第三個是增加普通商品住房及用地供應；第四個是加快保障性安居工程規劃建設；第五個是加強市場監管和預期管理；第六是加快建立和完善引導房地産市場健康發展的長效機制。

　　不管是大的題目還是六個小題目，實際上都是2010年以來反復講的内容。所以說它的政策框架是2010年以來的政策，是一脈相承的，大方向是正确的，而且這個文件的核心内容仍然是強調抑制投機投資性的購房需求，增加普通商品房和保障房的有效供給，遏制房價的過快上漲，促進房地産市場的平穩健康發展。

　　為什麼在這個時候要出台這個文件？因為去年下半年以來房地産市場整體是回暖的，尤其是去年4季度，包括今年的1、2季度，一些指標都是向好的方向發展，特别是去年銷售量、銷售額是達到了歷史新高。在房價上漲預期增強的情況下，一定要把房價上漲預期壓一下，再加上可能也怕兩會上房價問題繼續成為一個熱點，所以出台了新國六條。

　　第二個觀點，國六條有一個很顯著的特點，除了既體現遏制投資投機性的需求又增加普通商品房和保障房供應外，還體現了調控的針對性和差異性，這是以前文件很少有的。

　　因為國六條一開始就提到這個問題：“當前全國房地産市場仍處于關鍵時期，房價上漲預期增強，不同地區房地産市場出現分化。”正因為不同地區房地産市場出現分化，所以文件里頭就體現出來針對性和差異性。為什麼不同地區的市場出現了分化？客觀回顧一下，就是自2010年加強房地産市場調控，特别是一線城市加大了限購政策以後，不少大的房地産企業向三、四線城市轉移，而一線城市由于土地供應有限，供應量少了，但購房的人還是很多。三、四線城市由于開發量大了，消化能力有限，出現了供大于求的情況。

　　在這樣的背景下，國六條很多條款體現了針對性和差異性。譬如國六條在第一條里講到，各省級人民政府要更加注重區域差異，加強分類指導，對行政區域内住房供不應求、房價上漲過快的熱點城市，應指導其增加住房及住房用地的有效供應，制定並公布年度新建商品住房價格的控制目標，對存在住房供過于求等情況的城市，也應指導其采取有效措施，保持市場穩定。後面又說到，對房價上漲過快的城市，人民銀行當地分支機構，可根據城市人民政府新建商品住房價格控制目標和政策要求，進一步提高第二套住房貸款的首付比例和貸款利率。這是有區分，就是省級人民政府可以對下面的市、縣人民政府因地制宜、分類指導，這是過去文件沒有的。

　　第三個觀點，對個人轉讓房産征收20%個稅目標指向是清晰的，就是為了遏制投機投資性需求。關鍵是這一條可能考慮得不太周全，例如怎樣跟1999年由财政部、國家稅務總局、建設部關于個人出售住房所得征收個人所得稅的有關通知，以及2006年國家稅務局出台的關于個人住房轉讓所得稅征收的有關問題通知在銜接上沒有作出交代。國六條出台以後，前兩個文件規定的東西還有沒有效？

　　另一個問題，對個人轉讓自用五年以上並且是家庭唯一生活用房免征個人所得稅的規定是不是繼續有效，也沒有明确，這自然而然造成了社會上各方面的意見。客觀來說，2006年以後市場的變化确實比以前要大，大在什麼地方？一個是2006年以後不少城市的房價上漲過快；第二，2006年以後确确實實有一些是投機投資性購房；第三，有一些城市房價上漲過快，是跟政府投入基礎設施的配套是有關繫。

　　一般的商品用了以後都是折舊的，為什麼房産用了以後還是升值？重要的是政府加大了投入，所以購房後收益增加了，那麼政府在收益里頭征20%是可以的，關鍵是要把投機投資性需求與自住、改善型需求區分開來。如果政策講清楚了，社會上的議論可能要少一點。

　　政府有關部門盡早出台20%個稅細則，出台過程當中要考慮投機投資性需求與自住、改善型需求的區分，要跟過去的政策有所銜接，而且今後制定這些事關公民切身利益政策的時候，一定要堅持科學化、民主化的決策，要廣泛聽取群衆的建議和意見，才能使政策真正落地。

　　第四個觀點，國六條提出加快建立和完善引導房地産市場健康發展的長效機制。這一條我本人是特别期望的，因為我們協會2010年開始曾經組織了一個龐大的專家組，研究“十二五”時期住房發展規劃，配套性措施也提了一些，而我們提的措施也正好與國六條提出來的六個方面制度是相吻合的。

　　政府應該首先要做好頂層設計，然後在這六個方面制定完善的政策，就能促進房地産市場平穩健康發展。

　　第五個觀點，把完善房價的工作責任制放在今年房地産調控政策首位是必要的，但是要達到這個目標必須要各方面的努力，必須要與調控體繫和長效機制結合起來。如何看待2010年以來的房地産調控，社會上衆說不一，普遍是覺得房價越調越高，但是客觀分析，如果沒有調控，房價是不是會更高？譬如說2007年的，7、8月份的時候房價也是漲得很快，但是2009年9月出台了二套房貸的一些政策，馬上就降溫了。2010年以後出台了一些政策，在2011年和2012年的6月以前是有效果的，保持了房價的基本穩定，甚至有好幾個月房價環比是下降的。所以如果不出台這些政策，可能後果更不堪設想。

　　有人說，政府本來就是抓保障，市場的要歸市場，我覺得這句話是欠妥的。根據十八大報告，要建立市場配置和政府保障相結合的住房制度，是結合而不是完全分割，完全分割也不一定能取得預期效果。當然，現在地方政府很難的就是建立房價調控目標，因為客觀上房價上漲因素很多，既有城鎮化推進過程當中的供求關繫問題，又有土地、勞動力成本上漲的因素，還有流動性過剩的原因，有居民存款數量龐大而投資渠道狹窄的問題。

　　另外兩個就是更深層次的問題，一個是對房地産的定位。房地産一頭連着經濟，一頭連着民生。政府在經濟下行的時候，尤其是地方政府總想利用房地産來支撐經濟，但是房價高了以後又強調民生，這個定位的搖擺給政策制定帶來難處。

　　另一個難的問題是地方政府的土地财政，但土地财政背後是中央政府和地方政府事權和财權的匹配問題，是怎麼切好蛋糕問題，這個問題也不是一時半會兒能夠解決的。所以建立穩定房價的調控目標在當前确确實實非常必要，難度也很大，但不管怎麼樣，在地方政府的努力下，房價穩定總是大家期望的目標，總歸是有所前進的。

　　第六個觀點，城鎮化既是國家現代化建設的歷史任務和擴大内需的最大潛力所在，也是房地産業發展的重要機遇所在。這個道理用不着過多闡述，因為城鎮化不管是投資也好、消費也好，跟房地産都有關繫。關鍵是對房地産的定位，不一定像過去那麼強調是支柱産業了。至于房地産在城鎮化扮演什麼角色？可能在住房問題上是民生的角色，跟其他産業相比是一個基礎性的、配套性的角色。這樣定位可能更準确一點，而且現在強調的城鎮化是以人為本的城鎮化，是城鄉統籌發展的城鎮化，是有産業支撐的城鎮化，而不是像過去那樣是人為造成的城鎮化，或者是過度依賴于房地産的城鎮化。

　　第七個觀點，房地産業現在确實處于轉型發展和加強管理的重要時期。管理問題确确實實現在擺到了我們的面前，企業必須要認識到，在房地産市場不斷規範和競争加劇的情況下，優勝劣汰是必然趨勢。在政府完善房價穩定機制和土地勞動力要素價格上漲兩個雙重壓力下，房地産企業的利益收窄也是一個必然趨勢。在這兩個必然趨勢下，企業必須要轉型，必須要加強管理。

　　當然，強調的轉型和加強管理包括了要大力開發節能環保型的項目，大力推進住宅産業化，包括推進住宅産業新的認定，與國家倡導的綠色建築標準靠攏，還包括盡量減少毛坯房，擴大全裝修房的比例，還包括企業與上下遊企業強強聯合，集中采購，提高質量。

　　在管理問題上要多做文章，要推行精細化的管理、品牌化的經營、規範化的服務，使行業轉型和企業管理上一個新的台階，促進房地産市場平穩健康發展。