朱中一：政策機遇與選擇 如何看待新國六條？

　　朱中一：各位上午好！主辦方給我出的題目是政策機遇與選擇，如何看待新國六條。我首先談一下新國六條這個詞我非常贊同，盡管以前沒有提，大多講的是新國五條，我覺得新國五條沒有新國六條準确，為什麼呢。2月20号的國務院常務會議公布了國五條，依然帶有一些框架的細則，政府出台的文件實際上是新國五條，而地方要執行的都是按照新國六條辦的。

　　政策機遇與選擇這個題目，我想談五個方面的問題。主要從觀點方面談起，第一個問題關于新國五條，或者是新國六條出台的背景，以及本次調控深化的内容。最近因為很多人在問為什麼在兩會召開以前出台國五條，問這個問題的人特别多，因為我自己也在想這個事情。從去年的六月份到今年的二月份，我們的市場特點有兩個很明顯，一個是房價上漲比預期增強，還有是市場格局的分化。尤其是房價上漲預期的增強是出台國五條，國六條的重要背景。因為當時到了二月份的時候，在七十個城市當中的房價漲幅中，66個城市環比上漲，持币的三個，下降的一個，而且上漲都有慣性，三月份還在漲，這是一個背景。

　　第二個背景我想因為我們要聯想一下，去年的六月份到今年二月份的市場軌迹，和2009年的9月份開始，到2010年的3月份是完全一樣的，各項指標都向好的方向發展，尤其價格下跌了。2010年的3月份4月份情況怎麼樣呢，首先國家出台了關于房地産市場健康平穩發展的通知，到了2010年的3月份兩會上人大代表議論最多的就是房價，所以在2001年的4月份，國家出台了關于房地産市場健康平穩發展的通知，說房地産是影響社會民生的重要問題。既然從去年的6月到今年的市場軌迹，和2009年到2010年的市場軌迹是一樣的，所以兩會上領導還是把房地産作為了重要的議題。今年的兩會和2010年的兩會最大的不同是因為今年是換屆的兩會，既然是換屆的兩會肯定想更加穩定，這是我自己的揣摩，所以在這個背景下就出台了這麼一個國五條，或者說國六條，我想這個推理是存在的。

　　但是我們客觀的說，由于國六條里面涉及到對于個人房産要征收20%的個稅問題，這個問題在科學化、民族化方面考慮不周，所以政策沒有說清楚，反而引起了市場的恐慌，這個沒有考慮到。但是不管怎麼樣，它的立足點和出發點就是想抑制投資投機，把市場穩定下來。

　　2013年的政策，或者說新國六條從本質上來講，它是2010年以來調控政策的延續和深化，深化主要表現在幾個方面。第一個方面是繼續堅持了雙向調控的思路，所謂雙向調控對于普通商品房是加大力度的，對于遏制投資投機是堅決打擊的。而且這次熱點是什麼呢，把堅持支持自住性改善和抑制投資投機作為我們今後房地産調控的一項基本政策，這是這次的特點。

　　第二個特點針對市場分化的特點采取了調控措施，這個在過去文件里面很少，這次在文件里面還是不少的。包括要求省級人民政府都要注重本地區的房價調控，對于房價上漲快的地方要增加供應，公布調控目標，對供大于求的城市要保穩定，對于供求關繫平衡的城市還要根據二套房貸的政策進行調整，這個以前是沒有區分的，這次比較明确的進行了分類性的指導。

　　第三個特點是繼續執行限購政策的同時，強調了要注重發揮稅收政策的調解作用。咱們更多的覺得這是限購限價限貸比過去嚴了，但是沒有注意到在堅決抑制投機投資需求中，充分發揮稅收的調控作用。我想政策的制定者是非常敏感的，20%的個稅主要是為了抑制投資投機的，這個目的很明顯。我剛才講了，關鍵是細則沒有說清楚，對自住性的，滿五年的沒有說清楚。從理論上來講20%的個稅是發展上面，理論上面是可以的。為什麼呢，因為個人所得稅按20%的征收不是沒有，但是在這個房地産這個領域是很少的，包括到2000年也很少，關于2006年以後房價上漲快以後，投機投資增加也是從2006年以後，特别是2007年以後大城市原始價格比較清晰。再一個從理論上來講，房地産為什麼增值，房地産的增值本身是土地增值，房子是折舊的，房屋用一年舊一年，那它為什麼增值呢，因為土地在增值。土地為什麼增值，土地的增值是因為政府直接或者間接的加大了基礎設施的配套，它在增值。土地的增值，是和政府的基礎設施直接和間接的配套有關繫，政府在這個基礎上面收益20%從情理上也是說得過去的，關鍵是操作層面有一些沒有說清楚，所以引起了社會的恐慌，就是配套的政策沒有及時出來，沒有說清楚，所以現在政策雖然來了，但是地方怎麼執行确實我自己也覺得不是很清楚。

　　第四點政策的特點就是既強調了對市場的監管，又強調了對于房地産市場的預期管理。對市場的監管包括房地産企業的信用建設問題，有一個是增加了，就是工商和稅務部門，以及工商稅務部門和建設規劃部門要給中介，給二手房市場進行專項投資，這個我估計第二步是要開展的。更要注意的是對預期的房價，強調了對預期的房價管理。房地産為什麼要預期管理，我認為房地産和經濟發展有關繫。雖然強調了房地産市場抑制投機投資，但是住房問題既有消費屬性，也有資産屬性存在，在因為它有投資屬性，或者是資産屬性，金融屬性，所以老百姓都是希望能夠買房子的。包括房價和預期也有關繫，你漲了他就買，跌了就不買。因為現在市場差異化所以更要加強管理，特别是供不應求的城市應該加大普通商品房和用地供應，來滿足老百姓的需求。就是政府2013年要建多少房子，然後在哪個地方建及早的告訴老百姓，減少老百姓的恐慌性，所以我覺得加強預期管理這一次也是比較深化的。

　　第五個方面就是提出了要加快建設引導房地産發展的引導政策。

　　下面我說一下2012年的調控和這次地方提出來的調控目標，從2003年開始我們的調控政策沒有什麼效果，和市場是完全不合拍的。咱們說一下2012年調控和去年年底的調控，客觀的評價是有些問題需要總結的，有些問題需要完善，但是客觀的來看，2010年的調控起碼兩點成績是明白的，第一個成績就是在2011年的9月和2012年的5月，在七十各大中城市當中，房價不管是環比也好，同比也好都是下降的，如果不調是不是會更高一點，我想這個問題很客觀。第二點我想通過這次調控，使開發商更加明确的，使消費者更加理性了。並不是像以前2009年，2010年那麼瘋狂了，所以一個是理性上面理性了，第二個客觀上房價是下降了，當然調控的手段和目標也是需要完善的。更因為考慮了這些問題，包括在今年的政府報告里面提出完善房地産調控的政策體繫。至于這次房價的調控目標是比較嚴格的，南京的調控細則是一百多個字，實際上大多的城市對房地産調控目標提出來了房價的漲幅低于當年的老百姓的可支配收入的水平，有的幾十個字，不到一百個字。根據國務院的國六條規定，要地方政府公布的主要是公布這個。另外當地政府土地供應指標要公布，對于稅收的政策，稅收政策的制定是中央作主的，地方政府主要是執行的。

　　這次調控我總的感覺地方的目標還是實事求是的，像勞動力成本，土地成本都在上漲的情況下，你要将房價降下來，實事求是說也不太合适。如果真的能夠做到房價的漲幅低于老百姓收入水平的漲幅那也是不太容易，而且咱們客觀的說，調控難度大。為什麼呢，因為房價是廣義的現象，它的背後有供求關繫的問題，流動性的問題，地方政府的土地财政問題，還有老百姓住房問題，還有房地産它本身就有的投資屬性，所以這些問題造成了房地産調控的復雜性。當然是不是就房價來調，理論界也有不同的看法，我前幾年也提過，在目前情況下調房價是可以的，但是從長遠來看是不是把調控目標說的更詳細一些。咱們仔細對比一下，如果你要按老百姓收入水平那還是很高的，所以調控政策還需要繼續完善。

　　第三我講一下房地産市場調控的政策體繫和健全房地産市場健康長效發展的機制。這個問題是重要的問題，為什麼呢，國六條更多的調法是針對當前市場的問題，但是長遠怎麼做，主要是這個問題。從2010年以來，不管是學會也好，本人也好，給上面的建議是最多的一個，我對調房價也有不少建議，但是咱們仔細的看一下今年的政府工作報告，我覺得這個思路應該是很清晰的，它是這麼一段話，加強房地産市場調控和保障性安置房建設，堅決抑制投資投機需求，抓緊完善房地産責任制和房地産市場調控體繫，健全房地産市場穩定健康發展的長效機制。這段話不管咱們對國五條怎麼議論，對國六條怎麼議論，這一段話是兩會上通過的。兩會是三千多名代表和兩千多名政協委員認真讨論的，而且最後人大同意了，我認為這個肯定是形成共識的，里面很重要的是完善調控體繫，還有健全房地産市場調控政策體繫，還有房地産稅收改革，第四完善住房金融體繫，第五住房用品的供應機制，第六是住房供應的産業化。據我了解，在兩會報告以後，這種重要性的工作國務院已經分配到有關部門了，所以包括完善房地産的調控體繫，包括抑制投機投資需求都在抓緊，這是調控的問題。毫無疑問調控更多的肯定會采取經濟和法律的手段，但是客觀的來說更多采用經濟和法律的手段，經濟手段就是稅收，但是稅收的調解本質上是調解利益的分配關繫。為什麼說現在調控難呢，以前的改革都是讓老百姓收益的，進行到稅收調解里面抑制投機投資，第二是調解利益關繫，你多套房就要交稅。将來還有房産稅的問題，盡管加大推動房産稅的試點，但是我覺得中央政府肯定還是比較謹慎的。

　　第四個問題我想簡單的講一下房地産的走勢，我想先講一下當前房地産的特點。就是三月底房地産市場的特點基本上是延續了去年的勢頭，或者是特點也好，問題也好主要是四個方面。一個是房價的上漲預期存在，這是三月份，四月份就不一定了，三月份的數字咱們已經清楚了，在七十個大中城市中環比和同比都比二月份上漲了，二手房的價格環比和同比比二月份也有所上漲。但是房子的土地面積是下降的，這個指標的下降對今後的市場是不利的。第三個問題是市場的差異性依然存在，第四個問題就是幹企業的業績上漲很明顯，這是市場的特點。

　　從市場的發展來看呢，短期有一些地方可能會觀望，包括二手房市場要觀望，他觀望以後，其中有一個還在觀望政策的出台落地情況，包括講過得20%的個稅還有待觀望，有些地方還沒有執行，所以大家都在觀望。還有二手房市場三月份集中釋放的，那麼接下來肯定會平淡一些。房地産市場的走勢取決于幾個因素，一個因素是宏觀經濟，房地産依托經濟，依托民生，這是它的本質屬性。第二個因素取決于地方政府對于國六條細則的執行情況，第三個因素取決于中長機制的跟進。從中長期來看，咱們對中長期也是看好的，我一直是這個觀點，起碼在2020年以前還是房地産發展的很好時期，主要因為城市化在快速的推進。盡管我們城鎮化是52.6%，但實際上是36%的人是真正享受到城鎮居民待遇的，還有兩億六千萬的人沒有完全享受到城鎮居民待遇，這些人陸續都會改善他們的居住環境，而且現在兩億六千萬人里面真正買房的人是不多的，更多是租房。而且現在棚戶區的改造，舊城改造，城鎮村改造力度在加大，這些需求加起來肯定比十一五時期量大，另外加上商業地産的發展，所以從中長期來看，房地産的前景還是看好的，這是房地産的市場情況。

　　最後講一下行業的轉型，房地産的轉型和企業的理性決策問題。行業的轉型是擺在面前的，因為行業是資源能源消耗大的行業，建設比較粗放，随着國家的經濟轉型必然要轉型。另外房地産行業不管怎麼樣，由過去的快速發展轉到了今後的平衡發展，這是一個區域。第二個大趨勢不會改變，就是在政府不斷的健全對房價的穩定的責任制的情況，以及在土地成本，勞動力成本上漲壓力比較大的情況的雙重壓力下，我們的房地産企業的利潤逐步收縮，所以這個趨勢也不會改變。在兩個大背景下，作為房地産行業怎麼理解是必須要考慮的，怎麼樣轉變建造方式。第二點以保障房和商品房為重點，進一步加強住宅産業發展，積極推進住宅的建設，而且提高綠色和低碳的水平。第三是加大精裝的發展，而且要推進管線便于維修和更新的長壽命的近來。還有加強企業和上下遊企業的聯繫，提倡集中采購，降低采購成本，提高質量。作為企業來說怎麼樣根據大的政策來發展，來理性的選擇自己的道路，這里面包括區域的選擇。城市中的發展目標是大中型城市基本協調一致發展，所以一定不要把所有的蛋放在一個籃子里面，這樣風險很大，所以要區域分布合理一點，這樣可以降低風險。第三行業進一步提高也是必然的趨勢，在這種情況下企業怎麼樣考慮定位問題甚至拿地問題。

　　最後我們的企業一定要在精細化的管理，品牌化的經營和規範化的服務上面下工夫，這樣提高項目的品質，提高項目的性價比來提高市場的占有率，使企業做的更好，謝謝大家！