新城鎮化的機遇與挑戰

城鎮化並不是只帶來希望，也有可能帶來各種各樣問題，城鎮化既是機遇，同時也挑戰。

　　進入21世紀以來，城鎮化在我們國家的經濟生活中經常提到，這次中央經濟工作會議以後提出新型城鎮化，也是城鎮化發展當中的轉型期。

　　什麼叫新型城鎮化？在國家層面上好像還沒有一個定義，但是學習了中央經濟工作會議和十八大報告後，我感覺到新型城鎮化可能有窄義、廣義兩種。

　　窄義的提法，中央經濟工作會議有一句話：“把生态理念全面融入城鎮化全過程，集約、綠色、低碳的新型城鎮化道路”。

　　廣義的理解，十八大報告提出這麼一句話：“把生态文明理念和原則全面融入到城鎮化全過程”，即融入到經濟建設、政治建設、文化建設、社會建設各方面和全過程。城鎮化並不是只帶來希望，也有可能帶來各種各樣問題，城鎮化既是機遇，同時也挑戰。

　　文/中國房地産業協會副會長朱中一廣義的新型的城鎮化應該包括城鎮的經濟建設、政治建設、文化建設、社會建設和生态文明建設，内容更全面了。

　　城鎮化已經進入了重要時期，也是關鍵的發展時期。進入21世紀以來，諾貝爾獎得主瓦爾斯的名言經常被引用，他曾經說過影響21世紀人類進程有兩件大事，一個是以美國為首的新技術革命、另一個是中國的城市化。還有一個專家，聯合國助理秘書長恩格爾說過這麼一句話，他說“城市化有可能是無可比拟的光明前景所在，但是也可能是前所未有的災難之兇兆，所以，未來會怎麼樣就取決于今天所作所為”。

　　也就是說，城鎮化並不是只帶來希望，也有可能帶來各種各樣問題，城鎮化既是機遇，同時也是挑戰。按照中央經濟工作會議論述，關于房地産協調發展問題談幾個觀點。城鎮化基本觀點就是按照中央經濟工作會議提的：第一，堅持新四化逐步發展理念，構建科學合理的城市布局，使城鎮化發展與區域經濟發展、産業布局緊密銜接，房地産與相關産業發展相協調。

　　這個大家都比較清楚，城市作為人類文明重要載體，明顯地主導着一個國家、一個地區的經濟，當前城市占全球2%表面的面積，容納了全球50%的人口，創造了全球80%以上的GDP，但同時城市也占有了全球85%的資源、能源的消耗。我們國家城鎮化按照戶籍人口只有35%、36%左右，離發達國家70%、80%還有很大距離。正因為這樣，城鎮化既能夠創造投資需求，也能夠帶來消費需求，所以中央經濟工作會議上說城鎮化是我們國家現代化建設的歷史任務，也是擴大内需的最大潛力。

　　回顧一下前十年的城鎮化，我覺得有三個問題，第一個是土地的城鎮化明顯快于農民的城鎮化；第二是一些地方城鎮化推進當中，比較注重城市的建設或者過度依賴房地産業，對實體經濟發展、對相關産業發展不夠；第三，城鎮化發展過程中确實忽視城市的特色。不僅會遇到資源、能源、環境、城市問題；同時還遇到了新進城包括農民工的就業問題、生活成本問題；還會遇到農民工進入城市以後，整個社會管理、公共服務平均分攤的問題。

　　這毫無疑問，大量的農民工進城後，社會管理、公共服務的任務更重，特别是流動人口過多的一些地區，包括北京、上海外來人口占40%以上，有的還超過40%，與原居民的社會管理和公共服務怎麼均等化，這些問題都是一種挑戰。所以在講城市化也好、城鎮化也好，對我們既是一個相當可觀的機遇，同時也是一個挑戰。正因為這樣，十八大報告提出來了要堅持走中國特色新型工業化、信息化、城鎮化發展道路，城鎮化和農業現代化協調發展，促進工業化、信息化、城鎮化、農業化現代發展。新四化逐步發展問題既是我們國家未來經濟發展格局當中提出來的發展道路，也是我們堅持城鎮化健康發展的一個理念。只有這樣，才能促進城鎮化健康發展，也只有這樣，才能促進城鄉統籌發展問題。

　　房地産業同樣也是，城鎮化發展當中，由于新型四化，房地産其中扮演的角色就是一個先導型基礎性産業，房地産發展要和城鎮化發展相适應，和相關産業發展相協調，這就是我們将來房地産業定位問題，其中住宅問題更是民生問題。

　　第二個觀點，堅持以人為本的理念，把有序推進農業轉移人口市民化作為城鎮化的重要任務。這也是城鎮化的原話，我們必須要看到有中央支持強調的城鎮化是把有序推進農業轉移人口的市民作為城鎮化重要任務。對我們房地産行業來說，要考慮這個問題，我們農業人口轉移市民作為一項主要任務。當然城鎮化我們更希望的是能夠吸引更多有各方面能力的人士，但是不能完全做到。

　　提出農業人口的轉移，對房地産帶來的是什麼？十八大報告也好、中央經濟工作會議講的也好，一個很重要的任務就是資源市場配置和政府保障相結合的住房制度，加上保障性住房建設管理，滿足困難家庭基本需求。因為農民工進城要考慮生活成本，要把他們安排在住房保障能力的一個範圍。

　　對這個問題，建設部在年底召開的建設工作會議上也提出來了這麼一個思想，一個是要繼續貫徹執行房地産調控政策不動搖，另外要加強保障性住房建設管理，加快棚戶區改造，城市人民政府要把符合條件的外來人口(農民工)納入保障房。

　　這就是今後在城鎮化發展過程當中，市場配置和住房保障的格局，住房保障這塊還會有加強的一個趨勢，當然市場的調節會逐步完善，但是需要一個過程。

　　作為房地産企業來講，必須要看到這麼一個大的格局，一定要有一個非常平常的心态理解中央的政策，尤其在今年兩會以前。

　　目前的市場确确實實有回暖現象，如果企業不理性的話，是很有可能出台新的調控政策。不管怎麼說，兩會以前我們國家最大的大事是開好兩會，實現新老班子平穩過渡，沒有哪一個事情比這個事情再大。

　　我們務必要吸取2010年的教訓，為什麼2010年4月份出台“關于堅決遏制房價過快上漲的通知”？就是因為2010年兩會上有50%提案是針對房地産的。我們一定要吸取這個教訓，一定要理性，這才是促進房地産市場平穩健康發展一個很重要的表現。

　　第三個觀點，堅持把生态文明理念全面融入城鎮化全過程，走集約、智能、低碳、新型的房地産發展道路。政府怎麼樣通過規劃對城鎮化進行引導？怎麼樣堅持以人為本、生态環保、安全實用、突出特色、保護文化遺産自然景觀的原則，做到該保護的保護、該開發的開發？有些城市該更新的更新，舊城改造、棚戶區改造也要積極穩妥推進。市政基礎設施建設肯定要加強，另外像城市綠化問題、市政工程建設肯定要加強。還有怎麼樣注重地下管線普查問題，怎麼樣抓好排水這些問題。

　　這兩年大家都感覺到這個問題很突出了，應該說這幾年出現的一場大雨造成大患，就是因為地下管線、排水管道的問題，因為地上地下不協調的問題，這些問題都牽扯到建設生态城市的問題。

　　作為房地産行業來說，一定要把建設生态城市、宜居住區、綠色建築、智能建築、生态建築抓好。一個是大力推行環保、大力推行住宅産業現代化；第二，積極推進住宅性能認定，跟綠色住宅靠攏；第三，盡量減少毛坯房，擴大全裝修房比例，推進主體結構與填充劑基本分離，管線便于維修並延長壽命的建築；第四，鼓勵房地産企業加強與上下遊企業強強聯合，減少采購成本，提高工程質量。

　　第四個觀點，積極引導商業地産、旅遊地産、産業園區地産和老年住區的發展。新型的城鎮化的推進必須要發展商業、旅遊業等第三産業和相關産業，還必須要大力應對和發展老齡服務事業和産業。這個請大家注意，十八大報告里關于老齡化這塊只有兩句話，但是比過去說得重，提的是大力發展老齡服務事業和産業，講的是大力發展，所以這方面可能要關注。至于商業地産這塊，目前成績不少，但是問題也不少。我給大家提醒一下，在2012年9月份國務院發布了國内貿易發展十二五規劃，其中有一段話積極推進商業網點規劃制定和實施，在城區鼓勵改造提升傳統的商業中心，引導商業網點合理布局，形成具有綜合服務功能和較強輻射能力的消費中心，支持具有地方特色的商業街規範發展，在郊區引導專業市場及物流中心集聚發展，社區加強商業設施建設和業态配套，嚴格商業網點的用途管理，發展社區商業中心，提升社區綜合服務功能。實際上是兩點：商業網點布局問題、商業網點和商業設施總量和結構問題。

　　旅遊地産問題現在也很熱，旅遊地産絕對不是等于旅遊地的地産，而我們現在不少開發商認為旅遊地産是到旅遊地區搞房地産買賣，這跟旅遊地産本意有很大差異。旅遊地産涉及到管理問題、怎樣盤活現有存量房問題，都是一些地方政府需要研究的問題。

　　老年住區問題是國家在“十二五”期間非常強調的一項工作，對于開發商來說，主要改善老人居家養老條件、社區養老環境，特别是大的新建小區里一定要将養老服務設施建設納入居住小區空間配套規劃。