朱中一：城鎮化既是機遇 同時是一個挑戰

未來會怎麼樣就取決于今天所作所為，也就是說城鎮化並不是只帶來希望，也有可能帶來各種各樣問題。

　　朱中一：各位專家、各位朋友，新聞界的各位朋友，大家上午好！我演講的題目是關于房地産業與新型城鎮化協調發展的問題。進入21世紀以來，城鎮化是我們國家在經濟生活中經常提的一個，這次中央經濟工作會議以後提出一個新型城市化，就像蔡會長講的從城鎮化到新型城鎮化，它也是城鎮化發展當中的轉型期。

　　什麼叫新型城鎮化？在國家層面上好像還沒有一個定義。但是我自己學習了中央經濟工作會議和十八大報告後，我感覺到新型城鎮化可能有窄義、廣義兩種，窄義的提法，中央經濟工作會議有一句話把生态理念全面融入城鎮化全過程，集約、綠色、低碳的新型城鎮化道路。廣義的理解，十八大報告提出這麼一句話，把生态文明理念和原則全面融入到城鎮化全過程的城鎮化。十八大又提出來生态文明應該融入到經濟建設、政治建設、文化建設、社會建設各方面和全過程，把生态文明又提到這麼一個高度。我就想廣義的新型的城鎮化應該包括城鎮的經濟建設、政治建設、文化建設、社會建設和生态文明建設。它的内容更全面了。不知道理解對還是不對，請大家商讨。

　　當前我們國家城鎮化已經進入了重要的時期，也是關鍵的發展時期，進入21世紀以來經常引用世界著名的經濟學家諾貝爾獎得主瓦爾斯的名言，他曾經說過影響21世紀人類進程有兩件大事，一個是以美國為首的新技術革命，另一個是中國的城市化。還有一個專家，聯合國助理秘書長恩格爾說過這麼一句話，他說城市化有可能是無可比拟的光明前景所在，但是也可能是前所未有的災難之兇兆。所以未來會怎麼樣就取決于今天所作所為。也就是說城鎮化並不是只帶來希望，也有可能帶來各種各樣問題。就是說城鎮化既是機遇，同時是一個挑戰。我想既有機遇，又有挑戰。

　　按照經濟工作會議論述，房地産協調發展問題，這里談幾個觀點。城鎮化基本觀點就是按照中央經濟工作會議提的：第一，堅持新四化逐步發展理念，構建科學合理的城市布局，使城鎮化發展與區域經濟發展、産業布局緊密銜接。房地産與相關産業發展相協調。這是第一個觀點。這個大家都比較清楚，城市作為人類文明重要載體，明顯地主導着一個國家、一個地區的經濟，當前城市占全球2%表面的面積容納了全球50%的人口，創造了全球80%以上的GDP。但同時城市也占有了全球85%的資源、能源的消耗，同等的溫室氣體給全球生态帶來一繫列問題。我們國家按照戶籍人口只有35%、36%左右，所以我們國家城鎮化比發達國家70%、80%還有很大距離，正因為這樣，城鎮化既能夠創造投資需求，也能夠帶來消費需求，所以中央經濟工作會議上說城鎮化是我們國家現代化建設的歷史任務，也是擴大内需的最大潛力。

　　我們可以回顧一下前十年的城鎮化，我覺得有三個問題，一個問題是土地的城鎮化明顯快于農民的城鎮化。第二是一些地方城鎮化推進當中，比較注重城市的建設或者過度依賴房地産業，對實體經濟發展、對相關産業發展不夠。第三，城鎮化發展過程中确實忽視城市的特色。不僅會遇到資源、能源、環境、城市問題，同時還遇到了新進城包括農民工的就業問題、生活成本問題。這些問題我覺得是必然會遇到的問題。還會遇到農民工進入城市市民以後，整個的社會管理、公共服務怎麼樣平均分攤的問題，這毫無疑問，大量的農民工進城後，社會管理、公共服務的任務更重，特别是流動人口過多的一些地區，包括像北京、上海外來人口占40%以上，有的還超過40%。大量人進入市民後，對原居民的社會管理和公共服務這些問題怎麼均等化，這些問題都是一種挑戰。所以在講城市化也好、城鎮化也好，對我們既是一個相當可觀的機遇，同時也是一個挑戰。

　　正因為這樣，十八大報告提出來了要堅持走中國特色新型工業化、信息化、城鎮化發展道路，城鎮化和農業現代化協調發展，促進工業化、信息化、城鎮化、農業化現代發展。新四化逐步發展問題既是我們國家未來經濟發展格局當中提出來的發展道路，也是我們堅持城鎮化健康發展的一個理念。只有這樣，才能促進我們城鎮化健康發展，也只有這樣才能促進我們城鄉統籌發展問題。

　　作為房地産業同樣也是，房地産業将來城鎮化發展當中，由于新型四化，我們房地産作為一個先導性的基礎産業，在其中扮演的角色就是一個先導性基礎性産業，房地産發展要和城鎮化發展相适應，和相關産業發展相協調，這就是我們将來房地産業定位問題，其中住宅問題更是民生問題。這是我要講的第一個觀點。

　　第二個觀點，堅持以人為本的理念，把有序推進農業轉移人口市民化作為城鎮化的重要任務。這也是城鎮化的原話。我們必須要看到有中央支持強調的城鎮化是把有序推進農業轉移人口的市民作為城鎮化重要任務。這個對我們房地産行業來說就要考慮這個問題，我們農業人口轉移市民作為一項主要任務，當然城鎮化我們更多的、更希望的能夠吸引更多的有才的、有各方面能力的人士，這是最希望的，但是不能完全做到。

　　提出農業人口的轉移，對我們房地産帶來的是什麼？我就覺得正像十八大報告也好，正像中央經濟工作會議講的也好，他一個很重要的任務就是資源市場配置和政府保障相結合的住房制度，加上保障性住房建設管理，滿足困難家庭基本需求。因為農民工進城他考慮生活成本，不可能大量到高檔住房，而要把他們安排在住房保障能力的一個範圍。這個我們要有一個清醒的認識。

　　對這個問題，建設部在年底召開的建設工作會議上也提出來了這麼一個思想，一個是要繼續貫徹執行房地産調控政策不動搖，另外要加強保障性住房建設管理，加快棚戶區改造，城市人民政府要把符合條件的外來人口（農民工）納入保障房。這就是今後在咱們城鎮化發展過程當中，市場配置和住房保障的格局，住房保障這塊還會有加強的一個趨勢，當然市場這塊，市場的調節會逐步完善，但是這是一個過程。

　　作為房地産企業來講，我們必須要看到這麼一個大的格局，我們一定要有一個非常平常的心态理解中央的政策。昨天我在飛機上跟巴曙松專家議論過這個問題，尤其在今年的兩會以前，目前的市場确确實實有回暖現象，如果我們的企業不理性的話，是很有可能出台新的調控政策。因為不管怎麼說，兩會以前我們國家最大的大事是開好兩會，實現新老班子平穩過渡，沒有哪一個事情比這個事情再大。這一點我們務必要吸取2010年的教訓，2010年促進房地産健康發展的政策，為什麼2010年4月份出台關于堅決遏制房價過快上漲的通知，就是因為2010年兩會上，有50%提案是針對房地産的。我們一定要吸取這個教訓。我們一定要理性，這是促進我們房地産市場平穩健康發展一個很重要的表現。

　　第三個觀點，堅持把生态文明理念全面融入城鎮化全過程，走集約、智能、低碳、新型的房地産發展道路。政府怎麼樣通過規劃對城鎮化進行引導，怎麼樣堅持以人為本，生态環保、安全實用、突出特色，保護文化遺産自然景觀的原則，做到該保護的保護、該開發的開發，有些城市該更新的更新，舊城改造、棚戶區改造也要積極穩妥推進。市政基礎設施建設肯定要加強，另外像城市綠化問題、市政工程建設肯定要加強。還有一個問題，怎麼樣注重地下管線普查問題，怎麼樣抓好排水這些問題。這兩年大家都感覺到這個問題很突出了，應該說這幾年來了，一場大雨造成大患，就是因為地下管線問題、就是因為排水管道問題，就是因為地上地下不協調的問題，這些問題都牽扯到建設生态城市的問題。作為房地産行業來說，一定要把建設生态城市、宜居住區、綠色建築、智能建築、生态建築抓好。一個是大力推行環保、大力推行住宅産業現代化，所謂宜居是從生态、環境來講，我們跟一些專家研究過可能80-120平米左右是可以宜居，也就是平常講的大力發展中小套型普通商品房。第二，積極推進住宅性能認定，跟綠色住宅靠攏。第三，盡量減少毛坯房，擴大全裝修房比例，推進主體結構與填充劑基本分離，管線便于維修更新長壽命的建築。第四，鼓勵房地産企業加強與上下遊企業強強聯合，減少采購成本，提高工程質量。這個我們協會也在啟動，準備搞一個平台。

　　第四個觀點，積極引導商業地産、旅遊地産、産業園區地産和老年住區的發展。新型的城鎮化的推進必須要發展商業、旅遊業等第三産業和相關産業，還必須要大力應對和發展老齡服務事業和産業，這個請大家注意，十八大報告里頭關于老齡這塊，文字只有兩句話，但是比過去說得重。他提的是大力發展老齡服務事業和産業，講的是大力發展。所以這方面可能要關注。至于商業地産這塊，目前成績也不少，但是問題也不少，我想時間問題不展開。

　　我給大家提醒一下，在2012年9月份國務院發布了國内貿易發展十二五規劃，其中有一段話積極推進商業網點規劃制定和實施，在城區鼓勵改造提升傳統的商業中心，引導商業網點合理布局，形成具有綜合服務功能和較強輻射能力的消費中心，支持具有地方特色的商業街規範發展，在郊區引導專業市場及物流中心集聚發展，社區加強商業設施建設和業态配套，嚴格商業網點的用途管理，發展社區商業中心，提升社區綜合服務功能。實際上是兩點：商業網點布局問題、商業網點和商業設施總量和結構問題。這個請大家注意一下。

　　旅遊地産問題現在也很熱，旅遊地産絕對不是等于旅遊地的地産，而我們現在不少開發商将旅遊地産是到旅遊地區搞房地産買賣，這跟旅遊地産本意有很大差異。希望進一步研究這個問題，旅遊地産涉及到管理問題、怎麼樣盤活現有存量房問題，都是一些地方政府需要研究的問題。老年住區問題是國家在十二五期間非常強調的一項工作，作為我們來說主要改善老人居家養老條件、社區養老環境，特别是大的一些新建小區里頭一定要将養老服務設施建設納入居住小區空間配套規劃，十二五國家規劃里專門強調了，但是建設部還沒有明确文件提這個問題，我給部里也提了建議，部里十二五住房規劃里面提到，将來會有一繫列配套措施落實。另外也希望大家關注老年住區一些開發建設，包括怎麼樣參與一些、開發一些老年人居住住區來解決養老問題。

　　由于時間關繫，我就談這幾個觀點。謝謝大家！