對房地産政策與形勢的看法

希望房地産界要識大體、顧大局，順應政府調控政策，理性規劃企業發展，堅持以合理價格銷售。

　　一、本輪房地産調控針對性強、方向正确，已收到一定的效果

　　2009年6月份以來，一些地方投機投資性購房因素的增加，房價迅速回升並大幅上漲。面對嚴峻形勢，國務院先後在2010年1月、4月和2011年1月分别出台了“國十一條”、“新國十條”和“新國八條”。随後，各地根據中央政府通知精神，也紛紛出台實施細則。從49個地級以上大中城市出台“限購令”，到600多個城市出台房價控制目標；從上海、重慶啟動房産稅收改革試點，到各地加大保障性安居工程建設力度；從二套房貸嚴格執行差别化信貸政策，到央行3次加息、6次上調存款準備金率。在上述一繫列政策措施的作用下，房地産市場逐步降溫。特别是從2011年9月到2012年4月，在70個大中城市中，新建商品住宅環比價格下降與持平的城市總數占絕大多數，同比下降的城市也逐月增多，調控成效逐步顯現。

　　本輪調控，重點是抑制投機投資性需求，關鍵措施是限購、限貸。近兩年來，盡管社會上對限購的議論一直沒有停止，但實踐證明，其效果是明顯的。鄧小平先生曾有一句名言：計劃與市場都是手段，是計劃多一點，還是市場多一點，這並不是社會主義與資本主義的根本區别。本人也認為，行政措施和經濟措施都是手段，關鍵是看能否解決問題。何況，限購既是抑制投機投資的有效措施，還與一些大城市和熱點城市的資源、能源的承載能力有關。如北京市，按規劃，到2020年，常住人口為1800萬人，而現在實際上已達到了2100萬人；如不實行限購，還将助推人口的快速增長，這對一個特大城市經濟社會與人口、資源、環境的協調發展肯定是不利的。本人還認為，限購政策本身還是比較溫和的，對城鎮居民家庭，限購的是第三套，對購買第二套的沒有限制，但對支付能力不足的家庭，加上限貸，其改善型需求被抑制了。所以，如何滿足支付能力不足又有改善性需求的家庭，還能防範金融風險，這确實需要研究。另外，對一些人士建議的盡量采用稅收等方式進行調節，本人也有同感，但改進也是有一個過程。這里，也希望媒體要加強對住房居住屬性及合理消費、梯度消費觀念的宣傳，使大家認識到限購的合理性。

　　加大保障性安居工程的建設力度，是本輪調控的又一個重點。它既是解決中低收入家庭住房困難戶的有效措施，也能在一定程度上沖抵商品房投資增速下降給相關行業帶來的影響。2011年，保障性安居工程新開工1043萬套，基本建成432萬套。今年上半年，已開工470萬套，基本建成260萬套，均超過了全年計劃開工的700萬套和基本建成500萬套的50%。

　　盡管大規模保障性安居工程在總量、融資、準入、分配、退出及質量管理等方面尚有需要研究完善的地方，但整體的效果還是明顯的。

　　二、“穩增長”、“控房價”處于兩難，中央政府堅持調控不放松

　　今年以來，歐債危機持續蔓延，外需不足矛盾突出，我國GDP增長不确定因素增多。今年二季度，我國GDP增幅“破八”至7.6%，創12個季度以來的新低，穩增長已成了全社會關注的重要任務。但同時，一些城市從今年5月以來，随着商品房銷售量的明顯回升，新建住宅價格出現環比上漲。部分城市土地市場也再現高價地。在穩增長與地方财政的壓力下，一些城市試圖放松調控的願望也時有露頭。當前，“穩增長”與“控房價”處于兩難，調控進入了關鍵期。

　　房地産業關聯度高，帶動力強，在1998年應對亞洲金融危機和2008年四季度後應對世界金融危機中發揮重要的作用。但同時，2009年6月後房價的一路走高，引發了越來越多的人對房地産業定位的思考。在總結了經驗教訓後，2010年4月，國務院在“新國八條”中，對房地産業主要是住房問題做了這樣的定位：“住房問題關繫國計民生，既是經濟問題，更是影響社會穩定的重要民生問題。房價過高，上漲過快，加大了居民通過市場解決住房問題的難度，增加了金融風險，不利于經濟社會協調發展。各地區、各有關部門必須充分認識房價過快上漲的危害性，認真落實中央确定的房地産市場調控政策，采取堅決的措施，遏制房價過快上漲，促進民生改善和經濟發展。”這是中央政府近兩年來對住房和房地産業地位和作用所定的基調。當前，既要防止經濟進一步下滑，又要堅持房地産調控不放松，這确實是一個難題。因為房産地業與相關産業的聯繫，與國民經濟的聯繫是客觀存在的。房地産業作為一種基礎性的産業，應該與經濟社會的發展、與相關産業的發展相協調，滞後了會影響相關産業與國民經濟的發展，過度超前了，會形成泡沫，造成資源能源的浪費。我國今年把經濟增長預期目標調低為7.5%，已經為房地産調控留出了空間，體現了中央政府堅持樓市調控，促進經濟轉型發展的決心。

　　針對一些地方可能借口穩增長而放松調控的現象，溫家寶總理7月7日在常州視察時再次強調，必須堅定不移地做好調控工作，把抑制房地産投機投資性需求作為一項長期政策，並強調要加強市場監管。對地方出台變相放松房地産市場調控政策的，要有針對性及時制止糾正。同時，要求抓緊研究推進房地産稅收制度改革，加快建立健全房地産市場調控的長效機制和政策體繫。之後，國土資源部、住房與城鄉建設部也及時出台了“關于進一步嚴格房地産用地管理，鞏固房地産市場調控成果的緊急通知”。國務院從7月下旬開始，也派出8個督查組，對16個省市貫徹落實調控措施的情況開展專項督查。

　　本人相信，随着國家加大對各項調控政策措施的監督檢查和約談問責等措施的到位，我國的房地市場總體上仍會朝着調控預期的方向發展。

　　三、展望未來，房地産市場既充滿了機遇，又面臨着諸多挑戰

　　“十二五”時期乃至2020年以前或更長一段時間，仍是我國房地産業發展的重要機遇期。随着工業化、城鎮化的持續發展及國民經濟持續穩定增長的需要，以及居民自住性、改善性住房的需求，保障性住房的繼續推進，我國“十二五”時期住宅産業的規模肯定要大于“十一五”時期的規模；再加上商業地産、旅遊地産和産業園區地産的發展，我國房地産業在2020年以前肯定仍有較大的發展空間。對此，大家務必要充滿信心。但同時也要清醒地看到，我國的房地産業在未來發展中也面臨着諸多挑戰。主要的挑戰有四個方面：(一)城鎮資源、能源和環境條件的制約與城鎮人口繼續增加的矛盾将在較長時間存在，解決的辦法，一是将城市建設用地增加與農村建設用地減少挂鈎，二是大力發展省地節能環保型項目，提高住宅産業現代化。(二)我國人口基數大，流動人口多，解決他們的就業和居住問題難度很大。适當放寬住房保障收入門檻和穩妥推進戶籍制度改革将成為必然趨勢。(三)我國人口老齡化步伐加快。如何建立起以居家養老為基礎，社區服務為依托，機構養老為支撐的老年人宜居環境體繫，也是我們已經面對並将日趨嚴竣的民生問題。(四)商業地産、旅遊地産、産業園區地産等投入大，回報時間長；再加上這些業态在招商、運營、管理等方面又有其各自的特點，因此，大家在看到這些業态市場前景的同時，務必也要高度重視其風險與挑戰。

　　四、利用當前調控的有利時間，抓緊建立中長期制度，促進房地産市場的長期平穩健康發展

　　房地産是不動産，房地産市場是區域性市場；再加上房地産項目一般都有2-3年的開發周期，政策效應一般滞後。因此，無論是實現群衆住有所居的目標，還是保持經濟平穩健康增長，都離不開一個長期穩定健康發展的房地産市場政策環境。

　　目前，房地産市場總體平穩、調控成果正在進一步顯現；各級政府在加大保障房建設，加強和改善房地産市場調控方面也積累了一定的經驗。要抓緊利用當前的有利時機，在堅持現行調控政策、鞏固調控成果的基礎上，妥善處理好市場供應與政府保障的關繫，合理劃分中央與地方的責任，抓緊建立中長期制度。

　　按照2012年度的工作計劃，住建部在6月底前已基本完成了40個重點城市個人住房信息繫統聯網工作；在此基礎上，繼續加大推進力度，到2013年，将形成覆蓋全國的城鎮個人住房信息繫統。2012年，國務院有關部門和各地還将加快編制城鎮住房發展規劃，以明确“十二五”時期我國城鎮住房發展的指導思想、基本原則和發展目標，明确城鎮住房發展的主要任務和政策保障措施。全國城鎮住房發展“十二五”規劃，我們協會前兩年組織一批專家做過一些基礎性研究。我們覺得，規劃在政策保障措施中，自然涉及到中長期制度的建設，包括進一步完善土地的供應制度和出讓制度；穩步推行房地産稅改革，增加持有環節稅負，減輕流轉環節稅負；進一步健全差别化的信貸政策，完善住房公積金制度，推進房地産金融産品創新，拓寬保障性住房和房地産融資渠道；保證推進住宅産業化的經濟政策和技術政策；以及進一步加強理論研究和頂層設計，完善雙軌制的住房供應政策和房地産的法律法規體繫等。我們相信，規劃的編制與實施，對穩定市場預期、完善住房制度頂層設計、加強和改善房地産市場調控，促進房地産業發展方式的轉型和房地産市場平穩健康發展都具有重要的作用。

　　房地産界的各位同仁，新聞界的各位朋友，目前的房地産市場調控确實處于關鍵時期。本人希望房地産界的各位同仁要識大體、顧大局，順應政府調控政策，理性規劃企業發展，堅持以合理價格銷售。希望新聞界的各位朋友，要積極做好輿論的宣傳工作，正确引導房地産行業的健康發展。

　　我們相信並期待，随着我國住房制度改革的不斷深化、相關制度的配套和大家的共同努力，市場必将逐漸規範，保障必将逐步到位，房地産業的相關業态也将日趨配套完善，百姓的“住有所居”和房地産市場平穩健康發展的願望，也必定能逐步實現。