安邦集團：房地産通訊總第732期2010/03/01

目前已經出現了許多危險的信号。一線城市現在成交量迅速萎縮，2010年1月北京二手房市場網簽總成交量為14005套，較去年12月下跌66.4%；上海1月上半月僅成交一手住宅2690套，與去年12月上半月相比下降53%。

　　如今，中央已經動真格調控房價，出台了一繫列政策並監督地方政府執行，同時處治了一批地王，目前政策已經顯示出有效果的迹象，全國一線城市成交量銳減；另一方面，信貸開始緊縮，房地産企業資金鍊可能出現問題；目前，廣州、深圳等地看客銳減，海南房價開始退燒，投資者正準備撤離。可以看出，房價拐點可能會出現在今年，如果房價拐點出現，大量信貸壞賬可能随之而來。

　　關鍵數據

　　春節全國樓市成交量跌幅過半

　　北京3月新盤報價環比漲13.3%

　　1月份上海房屋銷售價格同比上漲8.8%

　　2月廣州樓市成交價格雙跌

　　每周要點

　　萬科低調再進上海，聯合招商松江拿地

　　新鴻基9.5億簽約廣州林和村改造項目

　　首開25億增資城開，“圖謀”中服未必不可為

　　萬達廣州稱：10年建10個萬達廣場

　　重慶2010年将投放20萬平方米公租房

　　杭州新十大工程将投資830億元

　　天津23.5億啟動六項目打造旅遊島

　　中海收購光大再進一步，将以50.1%的股權控股

　　華潤花旗設5億美元地産基金

　　ST築信籌劃重大資産重組，為趕搭海南開發快車

　　理論與現實問題分析評價

　　房價拐點今年可能出現

　　從政策上來看，在分稅改革之後，地方政府事權冗雜，财權流失，只得靠賣地為生，僅2009年地方政府的賣地收入就達16000億。但凡事有限度，在房地産已經成為嚴重影響民生的背景下，國務院在2009年12月末到2010年1月間連續出台政策，抑制投機購房。實際上，以前中央也出台過相關政策，但因影響到地方政府财源致使地方政府並不認真貫徹。但本次調控與以往不同，中央對樓市調控頻出狠招，顯示了中央的決心，先是2010年1月20日，北京順義政府旗下的地王“大龍地産公司”因未如期動工被處理，拿地資格被暫停，2億保證金被罰沒；随後，招商地産步大龍後塵，1億保證金被沒收。並且，2010年1月下旬開始，住建部聯合國土部、發改委等九部委地方政府進行督察，一方面檢查各地方政府對“國十一條”及相關調控政策的落實情況。

　　從資金上來看，目前全國銀行已經開始收緊信貸。一月之内央行兩次上調存款準備金率，其中1月18日上調0.5個百分點，至16%，2月12日央行又宣布至2月25日将再次上調0.5個百分點，至16.5%。其中1月上調中已經凍結資金3000億元。另外，自今年1月起，全國銀行收緊銀根，限制貸款，很多銀行已經停止貸款，整個1月份銀行增信貸1.39萬億元。2月的第一天，很多銀行再次停貸，雖然在2月2日又恢復，但主要是為了滿足1月的客戶。當下不僅房地産開發貸款被嚴管，買房者的購房貸款也受到嚴控。在資本市場上，監管部門也開始延緩房地産企業的再融資申請，目前多達30多家房地産企業的融資計劃已被積壓拖延。對于嚴重依賴資金的房地産企業而言，收緊的貨币政策和已經被先前泛濫貨币畸形推高的房價意味着資金鍊條的斷檔。

　　從市場上來看，目前已經出現了許多危險的信号。一線城市現在成交量迅速萎縮，2010年1月北京二手房市場網簽總成交量為14005套，較去年12月下跌66.4%；上海1月上半月僅成交一手住宅2690套，與去年12月上半月相比下降53%；杭州和深圳甚至接連被曝春節期間樓市成交量為零。在廣州，出現了只見看客不見成交的有價無市局面，投資客已經準備撤離。在前段時間房價被炒到接近台北的海南，房價已開始出現退燒迹象，投機資金也已出現撤離征兆，大年初一，意欲撤場的投資客便掀起出貨潮，之前屢創新高的鳳凰島公寓，新春報價10萬，有些投資客半價就開甩。

　　安邦集團：房地産通訊總第732期2010/03/01