琯尾街周邊舊改地塊全部落定 福州2025最後的土拍攬金43億

觀點網 福州2025年最後一輪土拍，終于在2026年拉開了序幕。

1月16日上午，福州2025年度第十三批次涉宅土拍正式開拍，本輪共上架3宗涉宅地，均位于晉安區琯尾片區，出讓面積合計65960萬平方米（約98.94畝），起拍總價達43.11億元。

随着錘子的落下，三宗地塊成功以底價成交，福州2025年土拍也正式宣告完美謝幕。

對比往年數據，福州2025年土拍的規模出現了明顯的收縮。

最初，福州财政局定下了450億的土地出讓收入目標，後根據10月29日公布的《2025年市本級預算調整方案》，2025年福州四城區土地出讓收入預計目標降至300億元。

從時間上來看，2025年内累計出讓土地64幅，約1638.8畝，成交金額共計278.58億元，此時離300億目標還有20多億的缺口。直到加上本次在第十三批次中收到的43.11億出讓金才算是完成了預定目標。

據第三方數據顯示，2025年，福州四城區（鼓樓、台江、倉山、晉安）一共完成出讓地塊67幅（包含第十三批次出讓地塊），總面積約1737.7畝，總成交金額達321.69億元。而2024年，福州四城區合計出讓地塊77幅，出讓面積約2445.9畝，合計攬金373.28億元。

不過，雖然福州2025年土地出讓供應量縮減，但價格有所上升。經過簡單計算，2025年福州四城土地成交價約為1851萬元/畝，而2024年約為1526萬元/畝，其中很重要的一個因素或許是地塊的區位更加的核心，年内閩江北CBD、河南小柳、台江甯化等核心闆塊均有宅地推出。

而在拿地企業方面，福州近兩年的情況基本一致，都是國企為主力軍。剛剛結束的第十三批次拍地更完全是本地市屬國企掌控全場，由左海、建總、新榕“三家分晉”。

有意思的是，就在土拍當天下午，福建省投資項目在線審批監管平台上通過了一個名為“南麓公館”的縣級權限内企業境内投資項目備案，項目（法人）單位為福州建總地産有限公司。

據查，“南麓公館”正是福州建總于當天上午拿下的琯尾片區地塊（2025-86号宗地）。

上午拿地，下午便通過報建備案，這種速度在當地屬實罕見。不過，在了解項目全貌之後，對福州建總所表現出來的急切也就不足為奇了。

2025年，琯尾片區一共出讓了五宗地塊，出讓面積合計12.4萬平方米（合約186畝），共收金61億元。

除了這次集中出讓的三宗地之外，2025年12月16日，福州四城區第十二次土拍成功出讓2025-84号地塊，用途為住宅、商業用地，出讓面積28433平方米(合42.65畝)，容積率1.0-4.03。該地塊由榕發築地建設發展公司與莆田海悅建設公司聯合體底價以底價8.12億元競得，折合樓面價7086.44元/平方米。

再稍早前在11月28日的福州第十輪土地拍賣中，中建嘉和地産有限公司（中建旗下公司）以9.76億元競得福州宗地2025-71号，樓面地價7086.44元/平方米。地塊出讓面積約29620平方米（合44.33畝），用途為為住宅、商業用地，容積率1.0-4.55。該地塊已于12月11日通過備案報建，備案名為“中建·和鳴雅居”。

從地塊位置來看，琯尾片區出讓的五宗地緊密地連在一起，這意味着未來福州建總、新榕、左海的項目将在同一個擂台上競技。在這種情況下，争取項目越早入市，就越能避免與其他幾個項目正面“硬剛”，同時還能搶占先機，吸引目標客群。

這五宗地塊之所以間隔這麼近，是因為它們均屬于晉安區琯尾街周邊舊改項目。該舊改項目是2025年福州城市更新重點工程，坐落于二環内鼓樓與晉安兩區交匯處的核心位置，南臨塔頭路，西至晉安北路，距離地鐵4号線與F1濱海快線雙軌交匯的“東門站”僅100米，周邊匯聚五四路CBD、省立醫院、東二環泰禾廣場等生活配套。

根據規劃，琯尾片共包含2幅安置房及3幅商品房地塊，其中3幅商品房正是本批次拍賣的宗地來源，另外2幅安置房地塊分别在中建嘉和以及榕發、海悅聯合體手上。

因此未來項目之間的競争主要集中在福州建總、新榕、左海三家企業之間。

三家企業在晉安區琯尾片區附近都有自己的項目，比如新榕金台郡距離琯尾舊改項目不到一公里，項目于2023年建成，項目均價約3.2萬元/平方米；左海望麓公館項目于2024年7月開盤，均價18000元/平方米；建總華林雍璟于2023年12月開盤，均價42000元/平方米。

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