翻出四年前舊案 星悅康旅被港交所作出紀律行動

觀點網 風波又起，被卷着前行的依舊是星悅康旅與早已陌生的中國奧園。

三年前被南粵星橋基金接手，星悅康旅經歷易主、換帥與更名，抹去與中國奧園的聯繫。但港交所一紙公告又将思緒拉回2021年那樁舊案當中。

1月13日，港交所對星悅康旅、中國奧園及15名董事作出紀律行動，星悅康旅被譴責，郭梓甯、陳志斌、鄭炜被作出董事不适合性聲明及譴責，同時陳志斌和鄭炜因損害投資者權益被聲明及譴責。

2021年1月1日至2022年3月31日期間，星悅康旅通過147宗交易将33億元轉移給奧園集團。也是因為這件事，星悅康旅在2022年停牌，由此與中國奧園行至陌路。

舊案再次翻出，星悅康旅已成為上市物企管理層被港交所譴責人數最多的典型。

資金挪移

2021年，彼時的星悅康旅還用着“奧園健康”的舊名字，頭上大股東還是中國奧園，在上市第三年繼續向着規模擴張邁進。

和星悅康旅的穩定增長不同，從2020年開始，中國奧園在薄冰上滑行，腳底下危險重重。

銷售增速停滞，融資渠道收緊，政策調控，任何一種困難單獨出現都不可怕。但在2021年，上述因素的疊加，令企業的生存變得愈加困難。中國奧園正是這批流動性最緊缺的内房企業之一。

于是，在債務重壓之下，中國奧園拉着星悅康旅走上了和恒大物業134億元違規質押相似的路徑。

2022年3月31日，比星悅康旅2021年年度财報先來的是核數師德勤在年報審核中發現公司與關聯方之間的若幹資金往來需要進一步審查評估，並表示“無法就其年報的真實性落定最終意見”。

第二天，星悅康旅宣布停牌，這樁通過147個通道将33億元資金輸送給中國奧園的事實最終現于人前。

據了解，德勤宣布收到一份匿名報告，報告中提及了5項涉及星悅康旅與中國奧園的資金往來問題，如“未披露為母公司集團提供總額為40億元的财務擔保”，因此無法置之不理。

2022年5月3日，原核數師德勤與星悅康旅的往來函件内容得到披露。函件透露，除匿名報告所提及的5個問題，星悅康旅與關聯方還存在4個資金往來事項，涉及資金額達65.96億元。

此後10月4日，獨立調查結果公布，揭示出星悅康旅在企業内部管理上出現不少問題。

例如，星悅康旅的會計人員曾不慎将星悅康旅集團資金劃轉申請表中的資金用途，錯誤記為車位及商鋪獨家銷售代理的保證金。而真實原因是，中國奧園向星悅康旅償還欠款後，星悅康旅考慮到母公司的現金流情況，再劃轉相同金額的資金歸還中國奧園。

根據最新公告，落實和執行資金轉移，均由中國奧園的财務資金中心安排。時任中國奧園執行董事及星悅康旅非執行董事郭梓甯管理和監督着财務資金中心，也是集團内所有資金轉移的最終決策人及審批人。

而時任星悅康旅前非執行董事及中國奧園首席财務官的陳志斌、星悅康旅前執行董事鄭炜，在明知中國奧園流動性困境，以及資金輸送将給星悅康旅帶來巨大資金壓力的情況下，仍批準了大部分交易。

除了操作、默許這筆巨額資金從星悅康旅手中流出，在星悅康旅2021年半年報中，兩筆合計5億元的抵押存款被列為“銀行結余及現金”，而並非“受限制銀行存款”。

資金挪用被擺到台面上，中國奧園卻也沒通過這33億元恢復元氣，連帶着星悅康旅因為失血過多陷入流動性壓力，最終再次被擺上交易台，交給了廣州國資南粵星橋基金。

易主之後

直至2023年7月，29.9%股權被出售給南粵星橋基金，星悅康旅還未能完成復牌。

早在2022年6月30日，奧園健康就收到港交所的復牌指引，包括刊發所有未刊發财務業績、對資金往來事項進行獨立發證調查、進行獨立内部監控檢讨等共7個要求。

截至出售事項完成，星悅康旅已經披露有關内部控制評估的主要結果，也已全面采納内部控制顧問建議的補救措施，與此同時在5月補發三份财報並提交復牌申請。

停牌時鐘跳到第16個月，完成復牌指引中所有條件的星悅康旅才在8月公告復牌。

易主之後，元氣大傷的星悅康旅在11月迎來新主席，公司名稱由“奧園健康生活集團有限公司”更改為“星悅康旅股份有限公司”，標志、網站、股份簡稱等同步進行更改，和中國奧園有關的痕迹被一一覆蓋。

但四年前那場資金挪用對星悅康旅的影響並未随着時間流逝而淡去。

據星悅康旅2023年業績公告，錄得收入15.63億元，同比下降4.1%；淨利潤1.49億元，同比下降8.5%。

進入2024年，星悅康旅的業績仍處于下滑趨勢之中，除了地産行業連帶的影響因素，還遭遇了應收款項重擊。

截至2024年12月31日，錄得總收入13.55億元，同比下降13.3%；毛利為3.85億元，同比下降3.5%；年内溢利8625.1萬元，同比下降42.19%。

物業管理服務分部與商業運營服務分部收入同步下滑，尤其占比88.8%的物業管理服務分部年内下滑幅度為14.2%，主要由于星悅康旅主動退出盈利差、風險高的項目導致在管面積減少帶來的連鎖反應。

也因為這番主動調整布局、退出項目，星悅康旅預期信用損失模型下的減值虧損為1.89億元，還對貿易應收款項計提3.94億元減值虧損。

直至2025年，星悅康旅的經營業績仍舊未見起色，在管面積、營業收入、毛利和淨利潤仍是全線倒退，跌幅分别為13.29%、12.7%、22.93%以及72%。

盡管在管面積不斷萎縮，星悅康旅貿易應收款項卻持續膨脹。截至2025年6月30日，錄得貿易應收款項9.78億元，同比增長11.51%；對貿易應收款項計提減值虧損4.68億元，同比增長18.78%。

報告期内，星悅康旅物業管理服務收入5.37億元，同比下降13.2%；商業運營服務收入7.34億元，同比下降8.9%。主動收縮的戰略調整似乎未能阻止星悅康旅業績向下跌落。

不過，或許是吸收了此前資金挪用的經驗教訓，星悅康旅對現金流安全性更為看重。

2024年業績報告中，星悅康旅将經營性現金流同比上升32.4%至1.4億元的數據放在摘要提示當中，年内銀行結余及現金額為10.3億元。

截至2025年6月30日，星悅康旅銀行結余及現金額為9.36億元，現金仍比較充足。

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