青島開年首拍稀客 華潤時隔三年10億底價入市南區老城

觀點網 2026開年以來，全國各地陸續拉開土拍大幕。就在1月14日，随着市南區原百安居地塊完成出讓，青島的年度土拍大戲也正式開啟。

上述地塊位于青島市南區泰州路以東、甯夏路以南、山東路以西、泰州六路以北，土地總面積約2.98萬平方米，規劃總建築面積約8.6萬平方米，地塊容積率2.9，起拍總價10.15億元，樓面價約12562元/平方米。最終由華潤置地（山東）發展有限公司（華潤置地）、青島青鐵智能科技有限公司（青鐵置業）聯合體底價競得。

這不僅是華潤置地與青鐵置業的再度合作，也是華潤置地繼2022年12月拿下崂山區張河村地塊後，時隔三年重返青島市場。

調規後上架

此次出讓地塊原為百安居與五星電器商業項目所在地，以百安居為核心，經過二十余年的發展，周邊逐漸形成了以建材及體育類教培機構為主的集聚區。

然而，随着城市功能升級和消費模式轉型，該片區原有業态及空間布局，與新時代城市發展需求不相适應的問題越發凸顯。也正因如此，原址建築的拆除改造工作被提上日程。

2025年7月，地上建築拆除工作啟動，原本獨立存在的兩項目所在地塊，被重整合並為一宗完整用地進行出讓。

由于地塊原為中小學用地以及商業用地，在原有建築拆除後，市場曾推測将重新打造商業綜合體。不過，為配合市南區整體發展規劃，地塊被調整為商住用地，該宗地也成為“商改住”土地變性的範例。

從調整後的指標來看，地塊約8.64萬平方米的規劃總建築面積，是由8.59萬平方米的計容建築面積，以及470平方米不計容部分構成，不計容部分為托育所。

計容建築面積又包括出讓土地部分及劃撥土地部分。出讓土地中，居住用地、商業服務業用地的規劃建築面積分别為5.32萬平方米、2.76萬平方米，商住比32：68，合計8.08萬平方米；劃撥土地為教育用地和體育用地，對應規劃建面3150平方米、2000平方米。

整體而言，用地性質極為豐富，也對拿地企業的開發建設能力提出一定要求。

地跨周邊有在建地鐵5号線 、8号線澳柯瑪橋站、鎮江路站；公交甯夏路鎮江路站、山東路甯夏路站等，通達度較高，教育與醫療配套完善。

實際上，青島市南區開發較早，地塊所在更是核心老城區，土地供應有限，新土地供應往往伴随着拆舊。此次交易的百安居地塊，幾乎是市南區自2011年以來推出的最大占地面積住宅用地。

此外，據不完全統計，2024年以來市南區僅成交2宗住宅類用地。其中一宗位于甯夏路125号，地塊成交于2024年3月26日的青島2024年首場土拍中，成交價2.23億元，樓面地價約14300元/平方米，競得人是青島海諾建融置業有限公司，實控人為青島市南區财政局，地塊後續開發為海諾繁華序項目；

另一宗地塊成交于2025年1月26日，為市南區輪渡灣片區SN0102-04地塊，是2025年青島出讓的首宗宅地。彼時，保利、中國金茂、青鐵置業三方聯手，以底價8.83億元摘得，樓面價14020元/平方米。

不過，在去年7月，中國金茂宣布退出該項目，後續由保利及青鐵繼續操盤。

華潤回歸

自2024年到2026年，市南區已連續三年為青島土拍打頭陣。除青鐵置業兩次參與拿地之外，從市南區财政局到保利、金茂，以及如今的華潤，無不是業内頭部或具有強大資源整合能力的重量級玩家。

相較于上述企業和平台，華潤對青島也並不陌生。事實上，華潤首入青島，便是以市南區為入口。在2009年，華潤拿下青島市南區山東路10号地塊，在其之上打造出集萬象城商業、5A級寫字樓、住宅項目華潤悅府的城市綜合體項目。

自那時算起，華潤已在當地紮根十七年。不過，最近的一次拿地動作卻要追溯到2022年。

2022年12月，華潤置地拿下張村河LS0602-009地塊，後續引入華潤高端産品繫“悅府”，以“崂山悅府”正式亮相。過往信息顯示，項目于2023年4月26日首開攬金7億，2小時去化120套，成為片區更新以來最早完成銷售的項目。

除華潤悅府外，華潤置地還在青島開發過華潤潤府。不過該項目也處于相對早期，2022年6月拿地，樓面地價17825元／平方米，成交總價11.43億。

這是華潤置地“潤繫”進入青島的首部作品，項目總占地2.25萬平方米，總建面8.57萬平方米，其中住宅6.07萬平方米，規劃住宅共6棟樓，戶型主打119平方米的三室兩廳兩衛，以及約143平方米的四室兩廳兩衛，目前已經交付。

也由此，華潤置地的四大産品繫“瑞繫”、“園繫”、“悅繫”、“潤繫”，已在青島落地兩大。

另一方面，華潤置地與青鐵置業的此次合作也稱得上是再續前緣。

據了解，2021年9月，青鐵置業、華潤置地，以及青島本土企業新凱達聯合拿下市北區雲上觀海項目用地，成交價20.75億元。但2024年後，華潤因故退出，後續開發和交付主要由青鐵置業負責。

項目主推“三面環海”一線海景房，戶型面積143平方米起步，最大為390平方米。從市場表現來看，項目整體去化承壓，且存在一定争議。

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