向上而生 | 中國金茂 流動的棋局

編者按：在經濟轉型與行業升級語境下，企業的發展方向愈發清晰--唯有向上，方能突破重圍、觸摸新機。但向上的道路並不總是鋪滿玫瑰，有時也荊棘叢生，考驗的是企業的戰略定力、創新勇氣與持續生長的生命力。

在這一背景下，觀點新媒體繼續策劃並推出“向上而生”年度報道，尋找一批在變革中砥砺前行、推動中國經濟與各行各業高質量發展的企業，共同迎接新的一年。

同時，我們将對話具有全球視野和豐富學識的經濟學者與行業領袖，傾聽他們對趨勢的洞察、對成長的思考，探尋2026年“向上而生”的動力。

觀點網 “水因地而制流，兵因敵而制勝。故兵無常勢，水無常形。”孫子在千年前寫下的，不僅是兵法，更是流淌在時光里的“變通”智慧。

如同戰場沒有固定打法那般，資本市場同樣沒有一成不變的劇本，企業唯有像流水般靈活調整，才能在起伏的浪潮中尋覓新航向。

中國金茂，一度将視野投向二三線乃至更下沉的市場，以開拓利潤土壤。

然而近兩年樓市調整，這家企業再次轉身，通過土地換倉轉移戰線，重新聚焦一二線核心城市，並深耕高端改善産品，在逆風中尋找新的生機。

與此同時，在行業整體修復資産負債表的周期里，中國金茂也借“新錢”調整債務節奏、優化融資結構，築牢護城河。

變革時代，棋局常新。真正的棋手，從不執着于過去的走法，落子的思路、行棋的節奏，必須應時而動、随勢而轉。

這或許也是中國金茂在本輪周期中，交出的一份“動态解法”。

流動的棋局

中國金茂的故事，始于一場對“家”的重塑。

2011年，首座金茂府問世，方興地産以綠色科技與健康理念為筆，為“高端住宅”寫下全新的注腳，市場的目光，從此被這家企業牢牢吸引。

但基于對城市潛能的遠見，2015年，方興地産正式更名為中國金茂，悄然抹去“地産”二字，這家企業開始了從傳統的地産開發商轉向城市運營商的涅槃。

城市運營戰略，不僅為金茂打開了土地的畫卷，更推動企業規模穩步向上。此後多年，金茂近半數的新增土儲均源自于此。

但長周期、重投入的運營模式，在樓市調整期顯露出壓力：一方面，低能級城市面臨較大的去化壓力；另一方面，大盤開發沉澱大量資金，迫使企業重新思考執棋思路。

2024年起，中國金茂悄然轉向，繼續進行了一繫列的調整與換倉，将目光重新聚焦一二線核心城市。

數據來源：企業公告、公開報道、觀點指數整理

據觀點新媒體不完全統計，2025年内，中國金茂在北京、上海、廣州、武漢、杭州等地區斬獲21宗地塊，計容總建面188.78萬平方米。

值得注意的是，上述新增土儲全部落子高能級城市，三四線新增布局基本歸零。

“66%的投資聚焦在北京和上海。”今年中期業績會上，中國金茂高級副總裁張輝強調，接下來，仍将持續把握高能級城市的改善型需求，全年200-300億元的投資目標不變。

對于過往拿下的低能級城市項目，金茂也在積極“解題”，一方面通過與政府溝通，對項目規劃條件進行調整；另一方面則進行土地調整，對開發價值不高的土地進行收儲，進而再拿新資源等方式，實現存量的盤活。

2025年1月，湖州南太湖地塊成功退出，獲得7.81億元現金補償，便是一次典型的土地盤整動作。

戰線的收縮與投資的聚焦，使得中國金茂土儲結構得到了較大程度的優化。

從城市運營商到如今聚焦核心城市，中國金茂的每一步調整，都刻着周期的年輪，像一位在流動棋局中不斷重新落子的棋手，不執著于過去的打法，只專注于能否下在真正适合的地方。

這或許不是一份關于“勝利”的答卷，而是一份關于“應變”的生存手記。

産品的變革

十多年前，北京廣渠門15号一聲驚雷，不僅是一座“金茂府”的誕生，更是一場居住革命的開始。

自此，“12大科技繫統”以綠色、科技的理念重塑奢宅定義，而廣渠金茂府“五開五罄”的銷售傳奇，也讓科技住宅從此成為席卷行業的風向標。

以此為起點，中國金茂開始了一場關于未來居所的長線布局。

據了解，廣渠金茂府之後，金茂陸續實現了“府、悅、墅”三大産品繫列的拓展，2018年更是完成府繫産品線從1.0到2.0的自我叠代。2024年，中國金茂再度進行産品變革，推出全新産品線“金玉滿堂”。

“金、玉、滿、棠”四大繫列猶如四把鑰匙，分别開啟高端改善、财智精英、城市新貴、核心家庭等不同客群的理想生活，形成了覆蓋不同細分市場、客群需求的高端産品矩陣。

過去一年，中國金茂産品戰略藍圖在全國加速鋪展，四大産品繫在上海、北京、廣州、杭州、成都等核心城市相繼落地，而全繫高端、精準定位的布局，無疑踩準當前市場行情，成為撬動業績增長的重要支點。

其中，上海潤雲金茂府5月27日首開即“日光”，更以五開五罄的成績，重現廣渠金茂府昔日傳奇。

據上海市房地産交易中心數據顯示，該項目接連拿下五張預售許可證，共計推出200套住宅房源，可售面積3.84萬平方米。截至目前，該項目已基本全部完成網簽。

數據來源：上海市房地産交易中心、觀點指數整理

在上海外環，“棠繫”代表作金茂棠前同樣領跑，項目創下六開六捷的佳績，再次印證了中國金茂的産品力。

在北京市場，朝陽黃杉木店“雙子豪宅”之一的金茂越秀璞樾，首開收金45億元；同區的金茂滿曜作為“滿繫”首作，首開成交187套房源，銷售額18.75億元，且持續霸榜北京全市網簽套數冠軍。

除此之外，長沙湘江金茂府、西安曲江金茂府、成都東城金茂曉棠等項目頻頻傳出捷報，成為市場周期中的一抹亮光。

産品與土地的“雙向煥新”，同樣投射在中國金茂銷售業績上。

2025年全年，中國金茂累計簽約銷售額達到1135億元，實現15.52%的同比增長。對企業而言，這不僅僅是數字的增長，更是一個戰略邏輯的勝利，當多數同行仍在市場的激流中奮力穩住船身時，中國金茂已然完成了一次精準的蝶變。

對比發現，在行業前十的陣營當中，中國金茂成為唯一一家保持正向增長的企業。

成績的背後，是金茂戰略邏輯與産品力的一次完美共振。從上海潤雲金茂府的持續熱銷，到“棠繫”産品在外環的六開六捷，每一次逆市飄紅都非偶然。這驗證了金茂以長期主義對抗周期波動的遠見--不做追趕風口的“快周轉者”，而做與城市未來共同生長的“運營家”。

行業寒冬中，這份成績單猶如一束光，不僅照亮了自身的航道，也為市場揭示了一種可能：當一家企業将視野從“建造房子”真正升維至“運營未來”，便能獲得穿越周期的獨特生命力。中國金茂的2025年，正是一個關于遠見如何兌現為增長的故事。

此外，随着戰略重心徹底回歸高能級城市、産品線全面高端化，該公司銷售均價顯著上移，10月單月銷售均價沖上3.62萬元/平方米，創近三年新高，成為價值重塑的關鍵刻度。

全年來看，該公司銷售均價已穩步攀升至2.37萬元/平方米，較2023年及2024年均價水平（約1.7萬元/平方米）實現跨越式增長。

這一變化不僅印證了戰略變革的有效性，也為企業在行業利潤普遍承壓的背景下，打開了更具彈性的盈利通道。

盈利的重構

得益于土地策略與産品結構的同步優化，中國金茂盈利表現正顯露出回暖的韌性。

2025年上半年，中國金茂土地與開發業務同比增長17%，毛利率同步提升1個百分點，呈現出“量價齊修復”的态勢。

金茂曾是行業里的“利潤優等生”，憑借一二線城市的優質土儲與“金茂府”高溢價能力，物業開發毛利率長期維持在30%以上。

彼時，行業普遍毛利率尚在30%以下。例如，碧桂園同期物業開發毛利率為28.6%，萬科為21.43%，融創為17.3%。

随着2017年起房地産調控全面收緊，“限價、限購、限貸”等多重政策疊加，行業逐步進入“利潤壓縮期”，中國金茂雖積極向城市運營商轉型，以較低成本獲取土地，但銷售均價也随市場理性回調。

同時，受部分早期項目進入結轉周期的影響，中國金茂毛利率在2019年至2020年間開始承壓。

這同樣是整個行業盈利能力繫統性重塑的開端。此後幾年，房企盈利下行演變為普遍現象。

據觀點指數披露的報告顯示，2023年，典型上市房企整體毛利率為11.5%，2024年一路下探至10%，2025年上半年，這一數值微升至10.87%，但同樣處于低位。

回看中國金茂的情況，2023年，整體毛利率探至歷史低點，與行業一起做了一次“利潤深蹲”。

但轉機也在醞釀，随着土儲結構的持續優化、聚焦高能級城市改善需求，中國金茂毛利率已逐步進入“築底修復通道”。

财報數據顯示，2024年，該公司整體毛利率回升至15%；2025年上半年，進一步提振至16%，走出了一條清晰的“回升曲線”。

不可否認，中國金茂毛利率要回歸高位尚需一段時間。不過，該公司也提到，2024年下半年到2025年上半年，集中獲取了一批利潤率有顯著優勢的優質地塊，随着這批項目逐漸坐收，未來會帶動公司毛利率進入修復通道。

在房地産下半場，中國金茂這場盈利重構，或許正是企業生存發展的一個縮影。

未來，房地産企業将不再追逐暴利，而是修煉在波動中持續盈利的能力。

發展的底色

在當前行業生态中，穩健的财務底色無疑是企業生存的基石。

回看中國金茂近幾年的動作，主要采用“降短期升長期、降境外升境内”債務管理策略。

此前，中國金茂首席财務官喬曉潔在業績會上表示：“債務管理于近兩年已取得初步成效”。梳理發現，在中國金茂看似保守的基調當中，隐藏着積極突圍的精算邏輯。

首先，債務置換成為中國金茂财務策略中的關鍵一步。

今年以來，該公司多次以核心商業資産為抵押，獲取低息銀行貸款，置換此前較高成本債券。例如3月，以北京凱晨世貿中心為抵押物獲得86.9億元貸款，清償原本發行的碳中和債券；11月，又以上海金茂大廈部分樓層作抵，與建設銀行等七家國有大行簽署不超過99億元的中長期銀團貸款，用于置換此前發行的綠色專項債。

這背後是一場資金成本的“換倉博弈”。

過去，中國金茂憑借綠債融資一度将平均融資成本壓至4%以下，但随着市場利率下行，銀行信貸反而成為更優選項。

2024年，該公司新增融資成本已降至3.39%，2025年上半年進一步降至2.7%。“利率剪刀差”就此形成，置換窗口亦随之打開。

數據來源：企業公告、觀點指數整理

以當前不足3%的新增成本置換此前利率在3.2%以上的存量債券，不僅每年可省下數千萬元利息，長遠看更為企業釋放出可觀的财務彈性。

另一方面，中國金茂也嘗試通過資産證券化盤活沉澱資産，優化資産負債表。

近期，該公司以22.65億元價格轉讓三亞亞龍灣麗思卡爾頓酒店全部股權，被視為布局資産證券化以及未來對接公募REITs的關鍵落子。這一動作不僅可實現酒店資産由重轉輕，也為後續形成“投、融、建、管、退”的資産閉環打下基礎。

在多重财務手段協同下，中國金茂債務結構正趨于穩健。截至2025年6月末，有息負債規模約1232.97億元，與上年末基本持平。

一年内到期債務占比降至22.27%，較2020年的28.46%明顯改善，債務久期分布亦更趨均衡。第二年到期有息負債占比為23.46%，第三年至第五年到期的債務占比36.55%，而五年以上長期負債占比為17.72%。

數據來源：企業公告、觀點指數整理

對中國金茂而言，這一繫列動作是對資金成本、資産價值與期限結構的精細校準。

從土地的換倉、産品的精進，到利潤的修復、債務的平衡，中國金茂2025年走出了一條“褪去浮沉、重塑筋骨”的内生式進階之路。

這一年，中國金茂以“土地換倉”為刀，精準裁去低效布局；以“金玉滿堂”為筆，在核心城市重繪高端産品的清晰面容。土地與産品的雙線布局下，一步一個腳印，拓展企業邊界。

這並非高歌猛進的擴張叙事，而是一場在行業深度調整期完成的繫統性重啟。或許，這正是金茂“活下來、活得好、活出彩”最務實的注解。

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