“火炬”來了 廈門火炬一次打包10個産業園做REITs

觀點網 2025年末，中金廈門火炬産業園REIT正式獲深交所審理，成為全國首單以“國家火炬計劃軟件産業基地”為底層資産的公募REITs。

該項目發起人為廈門高新技術創業中心有限公司，管理人為中金基金管理有限公司，專項計劃管理人為中國國際金融股份有限公司，基金拟發行募集的資金為人民币10.554億元。

據招募說明書（草案）披露，基金當前持有的基礎設施資産由10個産業園項目組成。截至2025年6月30日，基礎設施資産整體出租率91.29%，估值合計10.55億元。

基金預測，2025年度7-12月和2026年度淨現金流分派率分别為5.12%和5.19%。

資産構成

具體來看，廈門火炬産業園REIT共有10個基礎設施資産組成，總建築面積合計48.13萬平方米，其中地上建築面積合計45.36萬平方米，截至盡職調查基準日的總可租面積合計44.69萬平方米。

其中，6個工業廠房類資産由原始權益人創業中心持有，分别為翔安加速器一期、翔安加速器二期、翔安研發樓、同安孵化基地一期、同安孵化基地二期和同安孵化基地三期。

4個研發辦公類資産則由原始權益人招商中心持有，具體為東部孵化園、火炬芯創大廈、望海路14号和觀日路22号産業園區。

截至2025年6月30日，基礎設施項目已運營時間均超過3年，其中最長運營年限約為17.5年，最短運營年限約為5.1年，估值合計10.55億元。

項目資産主要通過經營租賃獲得收入，該次目標基礎設施資産可租賃面積合計44.69萬平方米。

近三年及一期，項目公司營業收入分别為8148.11萬元、1.03億元、1.05億元和5085.49萬元。其中租金收入占營業收入的比例分别為96.77%、97.28%、97.27%和97.19%。

數據來源：官方公告、觀點指數整理

根據仲量聯行出具的市場調研報告，近年來，廈門市高新技術産業園區市場保持穩步發展态勢，年均增長率維持在0%-3%區間。截至2025年9月末，全市高新技術産業 園區平均租金為25-35元/平方米/月（有效租金，含稅、不含物業管理費，下同）。

去年以來，各産業園區REITs普遍采取了“以價換量”的策略，廈門火炬産業園REIT亦不例外。

具體體現在基礎設施有效租金單價方面，由于望海路14号、觀日路22号産業園2025年上半年均有大租戶處于免租期，故有效租金單價水平較低。

數據來源：官方公告、觀點指數整理

參考目標基礎設施資産歷史運營情況及對周邊類似物業租金增長率情況，仲量聯行對廈門火炬産業園REIT基礎設施資産租金增長率假設為：前三年不增長，後續按照2%增長。

截至2025年6月30日，基礎設施項目共有正在履行的租賃合同541份，共簽約租

戶301個。合同期限3年及以上的租賃面積占比為58.63%，加權平均租期2.48年。

雖然在執行租約以中、長期限租約為主，不過也需注意到租賃合同集中到期風險。

根據招募說明書，基礎設施項目加權平均剩余租期僅為1.40年。其中，2025年、2026年到期租賃面積比例分别為24.18%、24.66%，2027年到期面積為42.41%，2028 年及以後到期比例為8.74%。

解碼主導産業

據觀點指數此前發布的《擴圍提質 | 2025年四季度REITs發展報告》指出，産業園區REITs一級市場正呈現出顯著的活躍态勢。截至當前，該闆塊已成功上市20支REITs産品，整體總市值規模達到364.86億元，在整個REITs市場中占據了16.7%的份額。

報告期内，園區基礎設施REITs整體呈現顯著下跌的趨勢，在20只園區基礎設施REITs中，19只産品的區間漲跌幅為負，僅1只産品取得正收益，觀點指數認為，跌幅較大的産品則主要受區域經濟疲軟、出租率下滑等因素影響。

産城園區評論了解到，此次申報的廈門火炬産業園REIT為福建省首單産業園REIT，也是全國首單以“國家火炬”類為底層資産的公募REIT，項目所持有的底層資産分布于翔安區、同安區及廈門國家火炬高技術産業開發區“一區多園”範圍内，以科技制造、信息技術、軟件開發等産業為主導。

基金發起人廈門火炬集團于2004年重組成立，繫廈門市重點國有獨資企業集團，也是國家級廈門火炬高新區的開發建設主體，以火炬高新區、同翔高新城、先進産業園區等科創園區為主要布局，專注于科技創新産業園區的開發建設運營及相關服務。

基金原始權益人為廈門火炬高新區招商服務中心有限公司以及廈門火炬高新區國有企業廈門高新技術創業中心有限公司。

前者承擔廈門火炬高新區招商引資、企業服務、建設服務、産業投資、園區管理等職能，受托管理廈門火炬高新區産業引導基金，引進了聯芯、甯德時代、中創新航、天馬等一批百億量級的産業項目。

後者是廈門創新創業園的運營及服務機構，主要職能為中小科技企業孵化、招商引資、股權投資、園區開發建設等，已搭建“孵化—轉化—産業化”特色培育體繫，在孵企業超3500家，培育上市公司9家，先後培育了清源、乾照、嘉戎、宇電等一批生根型科技企業。

截至2025年6月末，創業中心持有管理産業園區共18個項目，總建築面積約為364 116.2萬平方米，總投資約為人民币36.20億元。

目前已進入運營的項目為17個，分别為翔安加速器一期、翔安加速器二期、翔安研發樓、同安孵化基地一期、同安孵化基地二期、同安孵化基地三期、創新創業園、光業樓、光廈樓、火炬荟智空間、加速器三期、同創大廈、火炬石墨烯新材料、新科廣場、傳感器創新基地、火炬荟智空間二期、研發樓一号樓。

截至2025年6月末，招商中心持有管理産業園區共10個項目，總建築面積約為80.7萬平方米，總投資約為人民币28.00億元。

目前已進入運營的項目為9個，分别為東部孵化園、火炬芯創大廈、望海路14号、觀日路22号、火炬廣場、友達生活區（桦園）、平闆顯示配套産業園、火炬招商通用廠房、高新廣場。

在區域産業聚集的帶動下，廈門火炬産業園REIT的租戶主要分布在科學研究和技術服務業、制造業、批發和零售業、信息傳輸、軟件和信息技術服務業，其中科學研究和技術服務業租賃面積占比最高，達到62.06%。

作為資産需求端的直接反映，截至2025年6月30日，廈門火炬産業園REIT底層資産已出租面積合計40.80萬平方米，出租率為91.29%。

數據來源：官方公告、觀點指數整理

不過，項目中東部孵化園的恒業樓在2025年上半年出租率僅47%，招募書表示主要由于該項目于2023年起開始分樓層進行裝修改造所致。

租金收繳率方面，基礎設施資産報告期内租金收繳率均在99%以上，其中未達100%的情況主要為少量租戶少許延遲支付所致。

數據來源：官方公告、觀點指數整理

另值得一提的是，廈門火炬産業園REIT所持有的基礎設施項目不存在單一現金流提供方及其關聯方合計提供的現金流超過基礎設施資産同一時期現金流總額的10%。

也就是說，該項目不存在重要現金流提供方，收入分散度較高，集中換租風險較小。

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