浙江工業園物管“黑馬” 聯集科技趕赴港股創業闆IPO

觀點網 物企上市牌桌里好似存在着某種平衡，有玩家退場時，也有選手排隊上場。

退場一側，2025年下半年，金科服務在博裕助力下步步推進私有化進程。截至12月24日，金科服務要約人已接獲股東517.58萬股股份的有效接納，退市決議案也于臨時股東會上獲正式通過。

要滿足退市接納條件，金科服務要約人還需進一步接獲至少1.85億股股份的有效接納，截止時間為2026年1月26日。

一旦完成私有化，金科服務将是港股歷史上第四家退市的物企，前三家分别是藍光嘉寶服務、華發物業和融信服務。

目光移至港交所門外，在慶祝新一年到來的元旦假期，一家專注工業園區物業管理服務的物企——河北聯集科技産業發展股份有限公司，輕叩港交所大門，計劃在香港創業闆（GEM）挂牌上市。

專注工業園區

數據顯示，2020年至2024年，國内工業園區物業管理服務市場在管總建築面積由20億平方米增長至22億平方米，復合年增長率達2.4%；同期，浙江省市場在管總建築面積由1.60億平方米增至2.22億平方米，復合年增長率達8.7%。

市場容量擴大，入局工業園區服務的企業也在不斷增多。

截至2024年，國内工業園區物業管理行業市場參與者數量接近10萬家，其中浙江省區域參與者數量接近6000家，以總建築面積計算，聯集科技在全國市場和浙江省市場份額約占0.2%及1.7%。

參與工業園區物業管理服務的物企主要分為兩大類型，一類物企将園區服務長期視作主營業務之一，例如德商産投服務、上海房德科創、綠城服務等；另一類物企則是近幾年瞄準風口後順勢入局，聯集科技屬于後者。

這麼說來，聯集科技算是物企隊列里的“初生牛犢”，2024年底改組為股份有限公司、完成集團重組並作為重組後的控股公司，2026年初便沖擊港交所。

在進行重組之前，2019年，該集團業務及資産的控股公司“浙江聯吉”成立，陸續承接了金義吉成小微企業園、蘭溪市鴻圖智能科技産業園、承德吉成産業園等物業管理服務。

後為籌備上市，該集團在2024年實行重組，同年“聯集科技”成立並成為集團控股公司，陸續承接臨湘吉成國際戶外休閑産業城、廣東陽江吉成智能家居産業園的物業管理服務，以及中標台州市黃岩區江口街道“工業4.0”創新産業園全周期服務項目。

同時，該集團對旗下各業務運營進行整合，包括收購“浙江聯吉”“浙江展旭”、出售“承德聯吉”、成立“台州聯吉”等動作。

目前，聯集科技專注于為工業園區提供綜合物業管理服務，客戶主要為生産及制造業企業，涉及機械、設備及文具行業居多，且不少入駐企業為“規模以上企業”及國家級高新技術企業。

聯集科技的業務線分為兩條，基礎物業管理服務主要包括在管物業所有公共區域的維修及保養、保安及安全管理以及清潔及園藝服務；增值服務則包括運營支持服務、園區配套服務及能源相關服務。

在管規模方面，截至2025年9月，聯集科技擁有24個在管項目，其中包括23個工業園區和1個商業物業。在管總面積約為430萬平方米，增幅達14.1%。

據其解釋，由于期内推動了工業領域的策略性擴張，在管項目實現穩步增長。

剖析聯集科技的業務來源，與大部分物企操作相當，一方面，由浙江龐隆集團有限公司持股100%，因此與母公司維持着一定比例的業務往來；另一方面，通過投標、合作等方式獲取市場化項目。

據招股書披露，浙江龐隆是金華市主要工業園區開發商之一，目前擁有約七個開發中或待開發的物業項目，而聯集科技已獲得由浙江龐隆開發的額外工業園項目，總建築面積約40萬平方米。

截至2025年9月，聯集科技合計管理12個由浙江龐隆開發的物業項目，在管總面積約180萬平方米，分别占總在管項目總數及在管總面積的50%及40.9%。

同時，聯集科技來自第三方在管項目數為12個，同樣占總項目數的50%，來自第三方的在管面積占總在管面積的59.1%，與來自母公司的在管面積拉開了一些差距。

業務地域分布上，聯集科技主要聚焦于浙江金華，共有19個在管項目位于金華義烏地區，其余在管項目位于浙江省其他地區或其他省份，區域集中程度較高。

不過在未來規劃中，聯集科技透露計劃與地方政府及物業開發商合作成立兩至三家合營企業，拟合作企業的地域範圍除浙江金華的義烏地區之外，還包括安徽省及珠三角地區。

業績底色

公開資料顯示，2026年開年第一周，港交所共有約30家企業遞表，其中只有1家申請創業闆IPO，這個“獨苗”正是聯集科技。

與A股擁有主闆、科創闆、創業闆三大闆塊不同，港股只有主闆和創業闆兩大闆塊，創業闆服務對象雖不及主闆成熟，但也為盈利能力較低、市值較小的企業提供了上市通道，對于聯集科技這類業務狀态較年輕的企業比較友好。

從收入端來看，2024全年，聯集科技實現總收入7168.3萬元，基礎物業管理服務闆塊和增值服務闆塊占比分别為59.3%、40.7%；2025年前9月，實現總收入5656.6萬元，兩大業務闆塊分别實現營收3861.4萬元和1795.2萬元，占比分别為68.3%、31.7%。

收入來源上，聯集科技來自母公司的收入從2024年的5590萬元減少至2025年前9月的3690萬元，占比由78%降至65.2%。

來自第三方的收入由2024年的1570萬元提升至2025年前9月的1970萬元，占比由22.0%提升至34.8%。

利潤方面，2025年前9月，聯集科技毛利2533.3萬元，同比增長55%，毛利率為44.8%；錄得淨利潤852.2萬元，較去年同期虧損122.6萬元有大幅轉變，扭虧原因在于期内收入增加約580萬元。

具體來看，基礎物業管理服務闆塊獲得毛利1543.8萬元，毛利率為40%；增值服務闆塊獲得毛利989.5萬元，毛利率為55.1%。

值得注意的是，2025年前9月，聯集科技增值服務中能源相關服務獲得毛利285.1萬元，毛利率高達95.3%；而2024年同期及2024年全年的毛利率均為100%。

數據來源：企業招股書

據了解，聯集科技能源相關服務包括太陽能項目和儲能項目，具體為引進能源技術公司合作，在管理項目中投資及安裝太陽能發電站及儲能設備，向能源技術公司收取服務費，該費用由按屋頂空間面積計算的費用、電費與預定單位成本的差額構成。

簡單來說，在增值服務中的能源相關服務這一業務上，聯集科技相當于“賺差價的中間商”，得以做到以近乎0的成本獲得一定收入。

不過由于客戶數量有限，目前該業務收入為299.3萬，僅占總收入5.3%，較去年同期提升了0.5個百分點。

目前，聯集科技已在八個管理物業中提供能源相關服務，還計劃在浙中黃金珠寶園、承德吉成産業園及廣東陽江吉成智能家居産業園内設立三座太陽能發電站，並預期于2027年開始運作。

關于成功上市後的募集資金用途，聯集科技也初步拟定了資金流向，分别為開發園區智能繫統、設立太陽能發電站、提升增值服務、成立合營公司以及留作一般營運，但具體數額與比例暫未确定。

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