搶占首單外資保租房REITs？領盛轉讓上海兩項目里的資本考量

觀點網 繼虹橋項目後，領盛COZI可遇又将位于上海楊浦區的兩個住房租賃項目擺上交易桌。

近日，有市場消息稱，領盛投資計劃出售COZI可遇·東外灘及COZI可遇·新江灣60%權益，接盤方為國壽資本，交易代價約6.29億元。

對于資管平台而言，通過投資與精細化運營提升資産價值，最終在成熟階段實現退出並獲取回報，這是一個完整的經營閉環。

從這一邏輯出發，領盛選擇在項目運營成熟後“優雅轉身”，是行業常态下的合理操作。

然而，資本的一進一退，從不僅僅是簡單的買賣。

此次交易背後，悄然浮出水面的是一場圍繞Pre-REITs培育與公募REITs上市的長期布局。換言之，這看似平常的資産轉讓，或許正為未來更廣闊的資本通道鋪就前奏。

資本進退

2026年剛剛啟幕，租賃住房市場便迎來一宗備受矚目的交易。

1月5日，據國家市場監管信息顯示，國壽置業投資管理有限公司與領盛（蘇州）投資有限公司拟通過共同設立SPV公司，收購上海朗松實業有限公司、上海盛樘樂屋咨詢管理有限公司，從而獲取其持有的上海市的保障性租賃住房。

商業客查閱發現，上海朗松所持資産為COZI可遇·東外灘。該項目原為朗詩旗下黃興大樓寫字樓項目。2023年1月31日，領盛以1.02億元的代價成功收購上述商辦物業，将其改造成為住房租賃項目，並在2024年一季度投入市場。

而上海盛樘旗下資産為COZI可遇·新江灣項目，其前身是建發房産在上海楊浦區新江灣中心的寫字樓項目，由領盛2023年2月收購並改造，在次年重新開業。

從地理位置來看，兩項目均為地鐵上蓋，東外灘項目直通地鐵12号線甯國路站，臨近楊浦濱江和五角場商圈，而新江灣項目緊鄰地鐵10号線殷高東路站，交通優勢明顯。

從租金表現來看，東外灘項目共計提供370套房源，提供的房源類型包括一居室以及一室一廳，價格從4500至7740元/月不等；而新江灣項目提供627套房源，租金水平在4473元/月至10449元/月不等。

雖企業並未對外披露項目的出租情況，但有熟悉上海公寓市場的相關人士透露，兩項目的運營表現“不會差”。

對領盛可遇而言，退出運營成熟項目是“投融管退”閉環的關鍵環節。

更重要的是，自2021年開啟在華租賃業務投資以來，領盛持續通過存量改造模式拓展業務，這也意味着其前期需要投入大量的資金。如今，選擇在市場高位選擇退出，既能快速回收資金，亦能實現較高的溢價水平。

市場消息透露，此次國壽資本将以6.29億元的代價，收購上述兩個項目60%的股權，以此倒推，兩項目的總估值約為10.48億元，較2023年的收購價格6.78億元溢價54.57%。

不過，如若考慮收購時領盛承擔的上海朗松1.505億元的負債，上述兩項目的初期估值将達到8.285億元，按此計算，COZI可遇·東外灘與COZI可遇·新江灣在短短三年的改造運營期間，資本價值增幅達到26.49%。

REITs考量

實際上，自去年以來，資本便頻繁涌入住房租賃賽道。

2025年2月，萬科聯合新華人壽、大家人壽等多家險資機構，設立16億元Pre-REITs基金收購廈門泊寓院兒·海灣社區；同期，自如與景順成立“星耀如景”合資平台，拿下北京石景山一處租賃住房項目。

随後7月，友邦保險、中宏保險等通過Pre-REITs基金完成對上海松江柚米社區的收購，8月，上海國資背景基金收購陸家嘴上海前灘雍萃46号長租公寓；11月上海本土企業接手上海中駿天悅方隅公寓；12月鼎晖投資完成收購上海base佰舍蘇河項目……

可以看出，住房租賃領域正成為資金頻繁流轉的熱土，尤其具備長期配置需求的險資，正密集布局這一闆塊。

數據來源：網絡公開資料，商業客整理

與此同時，資産持有方也借此交易窗口，陸續實現項目退出。

以領盛為例，其首個項目——位于上海虹橋商務區核心區的COZI可遇·虹橋，于2025年7月通過高力國際代理出售。

如今随着楊浦兩項目挂牌，領盛在華布局的三個租賃項目将全部進入退出階段，其租賃業務版圖也将迎來新一輪調整。

不過，相比此前虹橋項目的市場化大宗交易，此次楊浦兩個項目的退出似乎藏有更深意圖。

一方面，COZI可遇·東外灘與COZI可遇·新江灣項目早前已被明确納入楊浦區保障性租賃住房體繫。

另一方面，從此次的交易結構來看，領盛拉來了國壽資本共同成立SPV公司，一般而言，SPV是為了實現特定目標(如資産證券化等)而設立的特殊目的載體，其意義是實現風險隔離。

通過設立SPV，再将相關資産裝入SPV名下确保風險隔離，進而向投資者發行資産支持證券，這是不動産資産證券化乃至Pre-REITs基金的標準流程。

考慮到保租房公募REITs已步入常态化發行軌道，業内普遍認為，領盛此番操作很可能是為未來的公募REITs上市鋪路，搶占首單外資保租房REITs的位置。

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