瞄準香港學生公寓熱潮 招商局商業房托2億港元兌現收購諾言

觀點網 香港尖沙咀柯士甸路上，一座19層的建築靜待新生。

近日消息，招商局商業房托基金（下稱招商房托）披露以2.06億港元收購一個酒店物業。“此項交易符合基金的增長策略”，招商房托的管理人在回應此次收購時表示。這家原本專注于寫字樓和零售物業的房地産投資信托基金，首次将目光投向了學生公寓領域。

據悉，招商房托後續已計劃将酒店改造成85個床位的學生公寓，瞄準當地日益膨脹的國際學生群體。

這次收購不僅改變了一棟建築的命運，更揭示了香港房地産投資市場正在發生的變化：在寫字樓空置率攀升、零售物業面臨挑戰的當下，為不斷涌入的國際學生提供住宿，正持續成為行業的新藍海。

首次進軍學生公寓市場

資料顯示，此次被交易的酒店物業原名為Residence G酒店（又有信息顯示為Hmlet Austin Avenue酒店），位于香港九龍柯士甸路2号（前稱柯士甸路2-2A号）。

項目總樓面面積約24,364平方呎，建築層數19層，現擁有29間客房。按成交價計算，折合每間客房約710萬港元。

據悉，項目前身為商業寫字樓，其後改裝為酒店。港媒報道，物業曾于2016年由澳門投資者以約3.4億港元購入，即平均每間客房價值約1,172萬港元。按成交價計算，原業主持貨9年，虧損近40%。

在交易前，業主方似乎曾在2025年11月委托萊坊測量師行進行估值，當時物業價值為2.13億港元。招商房托此次2.06億港元買入，也較估值折讓3.3%。

這筆交易最引人注目的是收購方的計劃：該酒店将由招商房托改造為擁有85個床位的現代化學生公寓。低層區域則将被改造為共享生活空間，容納包括休息室與健身中心等設施。

項目目標将于2026年8月前完成改建工程並投入營運，以配合香港2026/27學年的招生安排。

據觀察，改造後的公寓或主要面向毗鄰的香港理工大學學生，以充分利用了其優越的地理位置。來自原酒店此前的宣傳資料顯示，其只需要10分鐘步行就可以抵達香港理工大學。

圖片來源：百度地圖，商業客截取整理（藍圈為項目所在，綠圈為香港理工大學）

Residence G酒店從最初的寫字樓被改造成酒店，如今又将轉型為學生公寓，成為城市功能随時代需求而變的縮影。

而對于招商房托來說，這次收購不僅是單純的擴充資産，更是其投資戰略的重要轉折點。

這家房托原本專注于中國内地的寫字樓和零售物業，此次是其首次進軍香港學生公寓資産類别。

資料顯示，在此之前招商房托的物業組合包括6項資産，總可租面積290,223平方米，分别位于深圳和北京。

其中包含5個寫字樓項目：深圳蛇口工業區的新時代廣場、數碼大廈、科技大廈、科技大廈二期，北京招商局航華科貿中心；以及一座購物中心：深圳蛇口花園城。

2025年上半年業績顯示，在市場供需失衡壓力及部分項目大面積租約到期影響，招商房托整體物業組合經營出現不穩定情況，整體出租率從2024年末的90.6%下降至84.5%，各項物業的租金亦出現了不同程度的波動。

期内，該基金實現收益2.25億元，同比減少15.5%，物業收益淨額下降16%至1.69億元。

當時，基金管理人就曾在業績會上明确，未來一兩年，招商房托計劃利用杠杆去取得更多的項目。收購標的也不局限于商業物業，只要是能夠為投資者帶來回報的這些物業都會去考慮，包括酒店、學生公寓等等。

“可能第一步會小一點，穩妥一點，像學生公寓這些可能是比較好的一個標的，我們希望在不久的将來，會有好消息給大家”，基金管理人當時表示。

如今好消息傳來。招商房托在最新收購公告就明确指出，此舉旨在“豐富其資産組合，提升長期收入及每基金單位分派的穩定性”。

學生公寓熱潮

香港房地産投資市場正在經歷調整，寫字樓空置率居高不下，傳統零售物業面臨挑戰，而學生公寓作為逆周期資産類别，開始吸引越來越多機構投資者的目光。

近年來，香港學生公寓市場正經歷前所未有的繁荣期，這一趨勢背後是多重因素共同作用的結果。

供需失衡構成了市場火熱的基本面。根據美聯工商鋪2025年8月的數據顯示，香港現有學生公寓床位僅約4.4萬個，但這些床位仍難以滿足源源不斷的來港學生。

2025年上半年，為配合香港建設“國際教育樞紐”的目標，香港教育局宣布從2024/25學年起，八所政府資助大學（香港理工大學在次列）錄取非本地學生（包括内地及國際學生）的限額，由原來的20%提升至40%。9月，限額拟進一步增至50%。

随着政策推行，市場預期未來三年将增加近2萬名學生赴港留學，床位短缺問題将進一步惡化。美聯工商鋪就預測，随着留學生增加，到2028年總床位需求将飙升至17.5萬個。但現時香港私人學生公寓的供應率僅0.4%，遠低于歐洲5%的平均水平。

這種供需失衡直接推動了學生公寓租金的快速上漲。“近年租金增長率超過10%，過去12個月（約為2024年中期-2025年中期）更達15%，高于住宅租金增長及酒店房租增長。” 美聯工商鋪指出。

據了解，2025年香港有五所大學進入亞洲前20名，穩定的教育質量吸引了不少國際學生。這些留學生往往來自經濟條件較好的家庭，願意為高品質的住宿環境支付溢價。

同時，政策環境的積極變化為學生公寓市場提供了強大動力。2025年7月，香港政府推出“城中學舍計劃”，鼓勵市場力量以自資和私營方式将現有商廈改造為學生公寓。

這項計劃的關鍵突破，包括拓寬“酒店”用途定義，将合資格的私營學生公寓納入酒店類别，使大部分“商業”用地無需規劃程序即可改裝。

政府還調整了計算地積比率及上蓋面積的標準，将被改造的學生公寓視為非住用樓宇，允許酒店或商廈保留原有總樓面面積。這些政策突破大大降低了改造門檻和時間成本。

不少投資機構借機遇深入香港學生公寓市場。商業客此前就曾報道，中原集團旗下中原投資是市場中的活躍參與者，旗下學生公寓品牌“壹社CampusOne Communities”已取得不錯的成績。

報道稱，該公司的首個學生公寓項目“一步居．117”于2025年8月在尖沙咀開業後，短短兩個月内已達到百分之百入住率。随後，中原投資又收購了位于西半山的服務式公寓“般咸軒”，計劃改建為提供200個床位的學生公寓。

“學生公寓為商業樓宇提供了一條生路。”中原集團主席施永青在“一步居．117”的開幕儀式上致辭時說。

來自美聯工商鋪研究部數據顯示，2025年前10個月，香港本地酒店、賓館及全幢住宅改作學生公寓的成交共有16宗，總價值達61億港元。

除此之外，2025年12月以來也有多個案例，包括華潤隆地9.5億港元接手鄧成波家族旗下位于青山公路葵涌段443至451号的“悅品酒店?荃灣”，計劃将物業改裝為學生宿舍，預計可提供逾千個宿位；灣仔駱克道366号迷你型酒店“星網商務精品酒店”全幢以約2.05億港元易手，收購方為聯合出版集團，項目将被改造為學生公寓；

招商局置地以約1.4億港元購入香港紅磡住宅樓盤“晉匯”全幢，預計将其改裝為學生宿舍；老牌發展商協成行向香港城市規劃委員會遞交申請，拟将旗下位于旺角的寫字樓項目“協成行旺角中心商廈”改裝為學生公寓。

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