證監會：推動商業不動産REITs市場發展 提高發行上市效率

觀點網訊：12月31日，證監會發布關于推動不動産投資信托基金（REITs）市場高質量發展有關工作的通知。

通知顯示，為貫徹落實黨的二十屆三中、四中全會和中央經濟工作會議精神，按照《國務院關于加強監管防範風險推動資本市場高質量發展的若幹意見》（國發〔2024〕10号）工作部署，推動不動産投資信托基金（以下簡稱REITs）市場高質量發展，完善基礎制度，優化監管安排，健全市場功能，增強多層次資本市場服務實體經濟質效。現就有關事項通知如下。

一、推動商業不動産REITs平穩健康發展

（一）深刻認識發展商業不動産REITs的重要意義。推動商業不動産REITs市場發展是資本市場落實黨中央、國務院關于“盤活存量、做優增量”“提高直接融資比重”決策部署的重要舉措，是通過市場化機制支持構建房地産發展新模式的有效手段，對于推動REITs市場健康發展、促進REITs功能發揮、不斷提高資本市場制度的包容性和适應性具有重要意義。各單位要高度重視、精心組織，督促REITs市場各主體、各參與方、各環節嚴格落實有關監管要求和風險防控要求，切實做好商業不動産REITs各項工作，确保取得實效。

（二）激發市場主體活力。結合商業不動産特點，明确商業不動産REITs市場化準入安排，着力穩定預期、提升效率，更好激發市場主體活力、充分發揮市場優勢。重點支持符合政策導向、具有商業屬性的資産發行商業不動産REITs，提高發行上市效率。鼓勵REITs持有業态相近、功能互補或運營協同的資産組合，推動跨領域資産整合，提升規模效應和風險分散能力。支持經營規範、治理健全、資産管理經驗豐富的銀行保險業資産管理公司等金融機構參與商業不動産REITs業務。有序拓展原始權益人範圍。

（三）加大工作推動力度。各證監局要充分發揮屬地監管優勢，加強政策宣傳解讀，推動優質資産培育，及時協調推動解決轄區商業不動産REITs發展過程中的堵點難點。證券交易所要持續提高市場推廣質量，提升上市審核質效，優化市場服務，增強市場獲得感。進一步壓實基金管理人、财務顧問等機構的盡職調查與核查把關責任，确保商業不動産REITs信息披露真實、準确、完整，嚴把資産合規關、風險關和質量關。

二、加快推進REITs市場體繫建設

（四）推進市場擴容擴圍。持續加大優質REITs供給，推動市場業态不斷豐富、規模有序增長。完善REITs擴募制度安排與市場化定價機制，積極探索多元、高效的擴募實施路徑。支持運營穩健、治理有效、信息披露質量較高的上市REITs通過購入資産、擴募、合並等方式做優做強，有序提升單只REITs資産規模和風險抵禦能力，不斷增強其長期價值創造的内生動力。平等對待各種所有制企業，支持民營企業通過REITs盤活存量資産，拓寬權益融資渠道。

（五）加強二級市場建設。豐富覆蓋REITs的指數體繫，支持基金管理人開發挂鈎相關指數的基金産品，支持符合條件的公募基金将REITs納入投資範圍，研究探索跟蹤REITs指數的交易型開放式指數基金（REITs ETF）等創新産品，進一步豐富投資者資産配置選擇。加大力度引導保險資金、社保基金、年金基金等各類中長期資金入市，發揮其穩定器和壓艙石作用。推動将REITs納入滬深港通標的範圍，擴大市場高水平對外開放。推動專業投資機構加強REITs投研能力建設，倡導投資者關注資産基本面與長期投資價值。

（六）不斷完善市場生态。完善REITs發行與交易機制，優化以市場化為導向的REITs估值與發行定價機制，規範推介、詢價、定價、配售等發售行為。結合不動産運營特點與風險收益特征，強化REITs信息披露和市場約束。持續加強與相關部門溝通協調，積極推動REITs配套政策落實落地，提升政策合力。加快推進REITs專項立法及部門規章的制定工作，着力提升制度的包容性和适應性，夯實REITs市場高質量發展的法治基礎。健全多層次REITs市場體繫。

三、完善REITs申報注冊制度機制

（七）優化審核注冊流程。健全規範透明、權責清晰的REITs審核注冊流程，統一審核理念與標準，完善工作機制，優化環節銜接，更好發揮集體決策把關機制作用，切實提升審核注冊效率。強化公權力運行監督制約，建立健全有效制衡的質量控制體繫與廉政監督機制，為REITs審核注冊流程規範運行提供堅實保障。強化證監會對證券交易所REITs上市審核工作的業務指導與監督檢查，一體推進審核質量、效率提升與廉政風險防控。REITs審核注冊工作堅持“能公開、盡公開”原則，接受社會監督。

（八）健全市場化標準體繫。堅持REITs作為資産上市平台的證券本質屬性，持續完善針對不同業态資産的REITs審核重點關注事項和信息披露要求，按照“成熟一類、推出一類”原則，以适當形式公開相關標準。及時總結REITs審核注冊實踐中的共性問題，研究形成解決方案並向市場傳導，促進形成穩定預期。研究建立與無風險利率等市場基準挂鈎的、更具靈活性的收益率要求。監督REITs回收資金使用，嚴格遵照國家産業政策、外匯管理和相關法律法規規定，重點支持盤活存量，鼓勵用于擴大投資。

四、加強監管與風險防範

（九）健全全鍊條監管機制。遵循REITs特點規律和風險特征，完善覆蓋盡職調查、發行定價、上市交易、資産運營管理、信息披露等全鍊條監管制度，強化對不動産資産質量、運營管理、治理水平的穿透式監管。證監局要堅持問題和風險導向，做好REITs日常監管與風險監測處置，及時發現、處理違法違規行為和風險事件。證券交易所要通過審核問詢、現場督導、現場檢查等方式嚴把REITs發行上市準入關，做好上市交易、信息披露、風險監測等自律監管工作，切實維護市場平穩運行。證券業協會、基金業協會要加強對基金管理人、财務顧問、網下投資者等REITs參與主體的自律管理。強化科技監管應用。

（十）促進市場主體歸位盡責。持續壓實基金管理人的REITs主動管理職責，通過協議安排、監督檢查等方式強化運營管理機構對不動産的運營責任，更好發揮産業方專業優勢，提升運營管理效能，持續增強REITs運營質量和分紅能力。督促基金管理人、基金托管人、财務顧問、資産支持證券管理人、原始權益人及其他專業機構，嚴格依照法律法規、合同約定和公開承諾切實履行職責。依法打擊違法違規行為，保護投資者合法權益。

（十一）維護市場平穩運行。着力健全REITs信息披露制度，提升信息披露的透明度、標準化和及時性，強化對重大事件的臨時披露要求。進一步健全REITs交易監測監控機制，加強風險監測預警，維護二級市場平穩運行，有效防範化解重大風險，不斷增強市場韌性和抗風險能力。強化預期引導和投資者教育，多種方式開展政策解讀與輿論宣傳，持續營造良好市場環境。

請各單位各司其職、協同聯動，切實提升監管合力，積極推動REITs各項工作落實落地。

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