一場精準的“政策捕捉” 傳鼎晖收購上海base佰舍蘇河項目

觀點網 上海蘇州河畔，一幢服務式公寓悄然易主，掀開了住房租賃行業生存邏輯變革的一角。

最新消息顯示，12月29日，位于上海靜安區新疆路518号的base佰舍蘇河項目，正式被鼎晖投資收入囊中，這場交易預計在年内落下帷幕。

這是自7月上海新政發布以來，首個成功落地的“商辦功能融合”案例。

在市場人士看來，接下來，base佰舍蘇河項目“收購、調規、運營優化、資産證券化”的每一步，都将成為上海存量商辦樓宇改造的鮮活樣闆，為超過2億平方米的存量市場鋪出一條可復制的路。

不過，在資本市場眼中，這更像一場精準的“政策捕捉”行動，錦和資管與base佰舍借此實現高位變現，而鼎晖投資則入場鎖定未來的豐厚利潤與回報。

與此同時，這一買一賣之間，行業邏輯已悄然轉向，當下住房租賃的戰場，正從傳統的“租金差”搏殺，升級為更考驗眼光與資本的“金融局”。

政策捕捉

最新消息顯示，12月29日，位于上海靜安區新疆路518号的base佰舍蘇河項目，正式被鼎晖投資收入囊中，交易預計年内收官。

商業客查閱發現，項目坐落于靜安蘇州河畔，由一幢老舊星級酒店改造而來，項目于2018年開業，並在2024年引入聯合辦公品牌Kreator創氪際入駐裙樓。如今，項目已變身為集辦公、商業與居住于一體的復合空間。

從地理位置來看，base佰舍蘇河步行可達人民廣場、南京西路商圈與大悅城，靜安雕塑公園、人民公園近在咫尺，地鐵8号線、12号線曲阜路站及1号線新閘路站環繞，南北高架、西藏路構成便捷路網，生活與通勤皆十分便利。

從官方小程序獲悉，項目目前正處于升級改造階段，暫未開放租賃信息。

不過，從歷史報價來看，49-58平方米的單間月租約1-1.2萬元，87平方米的一居室約1.4-1.6萬元，97平方米一居室約1.7-2萬元，127平方米的兩居室則在2.3-2.6萬元左右，對比同地段同類型公寓産品，base佰舍的租金優勢較為明顯。

從市場披露數據來看，該項目長期入住率超93%，運營利潤率達80%以上。

這樣一個地處核心區位、運營成熟的資産，無疑為鼎晖投資提供了穩定的基礎盤，即便鼎晖收購之後作為持有出租，項目也能提供長期潛力。

但鼎晖投資的收購遠不止于持有。

2025年7月，上海出台新政，允許将商業金融用地調整為兼容租賃住房性質，調規後70平方米以下戶型占比需提至70%以上，可申請保障性租賃住房認定，享受民用水電氣價、稅收優惠。

換言之，這個地處上海核心地段的項目，未來有望進行調規改造，顯著提升資産的現金流。同時，在新政的支持下，調規改造後項目仍可申請保障性租賃住房認定，並打通REITs、ABS等證券化退出通道。

顯然，這不僅是上海“商辦功能融合”新政下的首單實踐，更是一次典型的“政策捕捉”操作。

通過主動資産管理，鼎晖投資有望實現資産合規轉化、現金流優化與價值提升，最終瞄準金融化退出。市場傳聞，鼎晖投資此番收購後的資本化率可達4.5%-5.5%。

與此同時，也有市場人士認為，此番收購成功驗證了“商辦改保租”模式的可行性，為上海約2億平方米商辦存量提供了可復制的樣本，也将推動更多資本關注並參與存量租賃資産的改造與證券化進程。

行業邏輯

那麼，base佰舍為何選擇在此時出售？

市場普遍認為，這並非簡單的資産剝離，而是其投資循環的自然環節。

一方面，新政雖帶來資産增值窗口，但項目要實現“商辦功能融合”的升級，還需要投入新的資金，而此時出售卻能借政策之利，實現高位變現。

另一方面，base佰舍是錦和資管旗下的服務式公寓品牌。2021年，錦和集團與華平投資共同成立錦和資管，而後，該集團便确立了“輕重並舉”的戰略框架，即錦和資管負責重資産的投資與退出，而上市公司錦和商管則專注于輕資産運營。

而本次出售，正是資管平台履行其“投、融、管、退”閉環中“退出”職能的關鍵一步。

顯然，這是一次主動的戰略退出，而非被動出售，錦和資管與base佰舍抓住了政策機遇，實現了資産增值與資本回收的雙重目標。

事實上，蘇河項目並非個例，今年以來，base佰舍已接連挂牌多個成熟資産。

其中，5月，北京三里屯工體商圈的北京佰舍base工體傳聞整體出售；6月，上海徐匯區base佰舍公寓（龍華西路店）以約2.1億元參考價挂牌；同期，黃浦區的濱江店也傳出帶租約出售的消息；11月，浦三路店以4億元報價推向市場……

接連放售旗下成熟資産，其背後是整個行業邏輯的深刻轉變。當下，随着公募REITs退出渠道打通、Pre-REITs與ABS等工具逐步成熟，中國長租市場正從傳統的“賺取租金差”模式，轉向以“資本運作與資産增值”為核心的金融化運營發展階段。

成熟資産退出之外，近兩年，錦和集團的租賃業務布局中，“資管”與“運營”分離的趨勢愈加明顯。

例如今年8月，信達地産旗下信悅資管與base佰舍在上海簽署協議，成立合資平台，共同打造自持中高端公寓品牌；此外，錦和資管也攜手建信住房租賃基金，共同推進上海楊浦安波路等項目。

實際上，類似的資本化運作在行業中同樣屢見不鮮，此前，魔方公寓的部分項目由華平繫基金持有，魔方負責運營；朗詩寓則聯合信達等機構成立基金，收購存量資産進行綠色改造，旨在通過REITs實現退出。

從base佰舍到魔方公寓、朗詩寓，其背後揭示的是，住房租賃行業的盈利邏輯已從租金差價，轉向資産增值與管理收益。由此，一場以金融為引擎、以退出為導向的行業變革，正悄然展開。

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