出清歷史重資産 招商積余甩掉10億存貨包袱

觀點網 原以為會繼續背負三年的“包袱”，招商積余突然就甩掉了。

12月26日晚間，招商積余公告，已與衡陽高新投置業有限公司簽署《産權交易合同》，挂牌轉讓控股子公司衡陽中航地産有限公司（簡稱“衡陽中航”）60%股權的交易正式完成，挂牌底價167.56萬元。交易完成後，招商積余不再持有衡陽中航股權，該公司不再納入合並報表範圍。

根據公告，2025年上半年，衡陽中航營收為42.80萬元，淨利潤為-1288.61萬元；期末公司總資産約10.22億元，負債約9.51億元。

據了解，衡陽中航持有並開發建設衡陽中航城市花園項目，地處衡陽市白沙洲工業園區内，項目土地面積約為836畝，僅有其中95畝土地完成開發，剩余741畝土地仍未開發。

實際上，衡陽中航城市花園項目是當初招商積余重組時遺留下來的重資産包，原應在2024年底前完成處置，但卻因相關工作進展不順而延期。如今，在負重前行六年之後，公司終于甩掉了這個10億存貨“包袱”。

重組歷史

2016年，招商蛇口醞釀了一場全方位的重組計劃。作為招商局集團旗下唯一一家從事物業管理的企業，招商物業也不例外地進行了一次戰略梳理，公司現如今的“沃土雲林”戰略也在這一次的梳理中初現雛形。

三年後的2019年4月，招商蛇口公告宣布受讓中航國際旗下物業平台——中航善達22.35%股份。交易成功後，中航國際從中航善達的股權結構中完全退出。與此同時，中航善達通過非公開發行股份的方式收購了招商物業全部股權。

至此，兩大央企物業公司完成合並，成為當時的物業行業第二大規模並購交易。重組成功後，招商物業以中航善達全資子公司的身份上演了一出“借殼上市”戲碼。同年11月，中航善達宣布将公司名稱變更為“招商局積余産業運營服務股份有限公司”，證券簡稱改為“招商積余”。

兩大物業平台聯姻，讓重生後的招商積余一躍成為物管行業里的“巨無霸”。在合並前，無論是招商物業亦或是中航善達，在管規模均在千萬平方米級别；而在合並後，招商積余于2019年底時的在管規模達到了1.53億平方米，邁過了一億平方米管理門檻，是當之無愧的A股龍頭物企。

同一時期，碧桂園服務的在管規模約為2.76億平方米、綠城服務為2.12億平方米，通過重組招商積余與行業頭部之間的規模差距瞬間縮小。

更重要的是，招商物業、中航善達之間能夠很好地實現業态互補，前者服務業态豐富，住宅、非住宅面積比例大概為7:3，且背後坐擁招商繫龐大的商辦物業資源；後者則深耕機構類物管，兩者的強強聯合，有資格争做非住宅物業的管理龍頭。

時至今日，招商積余也已成為非住物管領域内的佼佼者。今年上半年，公司非住宅在管項目數量1679個，面積約2.275億平方米，期内新簽年度合同額14.26億元；從财務數據來看，公司上半年非住部分物管收入達49.16億元，占物管業務收入比重的55.86%，毛利率為11.89%，是公司重要的收入來源。

不過，重組帶給招商積余的並非全都是好處。

中航善達的前身是中航地産，本是一家房地産公司，直到2017年才開啟輕資産轉型。這一年，中航地産将旗下資産打包劃分為9個資産包，並以20.3億元轉讓給保利地産，次年6月，公司股票簡稱才變更為“中航善達”。

後來，為了貫徹轉型之路，同時也是為了與招商之間的重組作準備，中航善達在2018年陸續剝離了位于上海、貴州貴陽、廣東惠東的三家子公司。然而直到重組交易完成時，中航善達仍保留了部分地産項目，主要為衡陽中航城市花園和天津九方城市廣場。

由于重組歷史遺留問題，招商積余長期以來都面臨着重資産“壓表”的難題，甚至作為一家物業企業，公司還保留着房地産開發的業務，並在2019年-2021年分别實現營收約為3.12億元、1.66億元、1.26億元。

房開業務雖為公司提供了部分收入來源，但也要看到，重資産為招商積余帶來了不小的虧損。2019年、2020年，公司便因為财産貶值虧損約1285.185萬元、5696.08元。

而在2021年内，通過對各項存貨資産進行清查，招商積余對天津九方城市廣場以及龍岩中航紫金雲熙、衡陽中航城市花園、南光名仕苑項目持有的車位等存貨計提資産減值準備共計1.1億元，減少公司當年歸母淨利潤9061.5萬元。

出清減負

2019年9月，中航善達曾發布過一份聲明，将衡陽中航城市花園和天津九方城市廣場兩項目公司的股權委托給招商蛇口管理，並承諾在5年内完成兩個項目的開發或處置工作。

其中，天津九方城市廣場的處置工作已在三年多以前完成。

2022年4月，招商積余公告宣布，旗下全資子公司天津格蘭雲天置業公司（天津九方城市廣場項目公司）持有的“津塘（挂）2007-24号”土地，拟退還給天津經濟技術開發區規資局。同時，天津經開區規劃局同意收回該土地的使用權，並拟按照原繳納的土地出讓金，在核減企業補貼後，支付相應的土地補償費用。

據了解，天津九方城市廣場項目地塊于2007年成交，為商服、公共設施用地，金額為5600億元。值得注意的是，該地塊在2021年末時的賬面存貨原值為3.8億元，因此這次退地時，招商積余虧了不少。彼時公司直言表示，地塊建設僅完成地下室正負零工程，如繼續開發将導致巨額虧損。

對招商積余而言，這是一次明智的“及時止損”。

相比于天津九方城市廣場，衡陽中航城市花園的處置工作更顯艱難，甚至無法在5年有效期内完成。迫不得已之下，招商積余于去年11月公告宣布，決定将衡陽項目的承諾履行期限由2024年12月5日延長3年至2027年12月5日。

原以為會繼續負重前行三年，招商積余卻突然在今年11月公告表示，拟在北京産權交易所通過公開挂牌方式出售衡陽中航60%股權，受讓方除需支付股權轉讓對價外，還需以符合監管要求的支付方式承擔清償衡陽中航債務的義務。

12月25日，公司披露後續進展公告稱，已與衡陽高新投置業有限公司簽署了《産權交易合同》。衡陽高新投置業有限公司由衡陽市人民政府國有資産監督管理委員會間接持有100%股權。

與上次退地一樣，招商積余這一次轉讓股權也承擔了不少的損失。今年前三季度，公司歸母淨利潤6.86億元，而此次剝離歷史沉澱資産預計一次性減少2025年度合並報表歸母淨利潤約2.64億元，占前三季度利潤比重接近四成。

從短期來看，招商積余今年或許交不出一份順眼的報表給投資人看；從長期來看，堅持“瘦身”、繼續輕型化發展更符合公司定位。

數據顯示，2021年6月30日時，招商積余投資性房地産資産值為68.88億元，占總資産42.1%。到了2025年6月底，經過四年的處置，其投資性房地産的賬面價值仍高達54.78億元，不過占總資産比重已下降至28.40%，較上年末微降0.33個百分點。

另據半年報顯示，除了此次完成處置的衡陽中航城市花園項目，公司表内尚存有中航格瀾陽光花園二期、惠東中航城、成都中航國際廣場三個開發産品，賬面價值合計約0.89億元。

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