東久REIT擴募上市 解析兩城標準廠房資産

觀點網 12月26日，國泰海通東久新經濟REIT擴募份額在上海證券交易所上市，成為全國首單擴募購入標準廠房資産的公募REITs項目。

産城園區評論獲悉，擴募項目為東久（南通）智造園、東久（重慶）智造園一期兩個項目，建築面積合計約為10.02萬平米，分别位于江蘇南通高新技術産業開發區和重慶兩江新區内。

本次擴募發售的基金份額數量為1.19億份，發售價格為3.582元人民币／份，較首發價格溢價18.02%。

募集資金總額為4.27億元，扣除銀行貸款、關聯方債務、預留費用、繳納稅費及戰略配售認購款的淨回收資金金額為2.73億元。

本次擴募後，該基金資産覆蓋上海金山、昆山、無錫、常州、南通、重慶六大城市節點，可租面積增至37.6萬平方米。

廠房上新

具體來看，本次擴募新購入的基礎設施項目為東久（南通）智造園、東久（重慶）智造園一期，兩者均為標準廠房類産業園區資産，建築面積合計10.02萬平方米，總投共計約2.59億元。

其中，東久（南通）智造園位于南通市通州區，建築面積5.25萬平方米，8棟單層標準廠房和2棟配套用房，聚焦汽車零部件、新能源等産業；東久（重慶）智造園一期位于重慶市渝北區，建築面積4.77萬平方米，7 棟單層標準廠房和4棟配套用房，主要引入高端汽車零部件企業。

值得一提的是，最早披露擴募意向時，原本拟擴募資産包括東久（南通）智造園、東久（重慶）智造園一期、東久（重慶）智造園二期。而後由于新購入基礎設施項目運營成熟水平限制，基金管理人将二期排除在擴募資産之外。

新購入基礎設施資産的總投共計約2.59億元，截至2025年6月末，資産賬面價值約為2.28億元，評估價值為3.59億元，評估增值率57.47%。

其中，東久（南通）智造園評估價值1.7億元，折合單價3236元/平方米，評估增值率33.47%；東久（重慶）智造園一期評估價值1.89億元，折合單價3966元/平方米，評估增值率87.86%。

資産運營方面，購入資産主要運營及盈利模式為對外出租和運營管理，其收入來源主要為市場化租賃的産業類租戶的租賃服務和物業服務收入。

2022-2024年及2025年上半年，新購入基礎設施資産主營業務收入分别為3049.23萬元、3196.08萬元、3302.38萬元及1568.21萬元，其中租賃服務收入占比均為90%以上。

出租方面，東久（南通）智造園自2020年7月開始運營，至2021年7月份實現100%出租，而後2022年-2025年6月的期末出租率均維持滿租狀态。

東久（重慶）智造園一期自2018年1月開始運營，至2019年8月實現10滿租；2022年-2024年期末出租率維持100%，而2025年6月末期末出租率為90.5%。

數據來源：産城園區評論整理

不過，根據已簽署的租賃合同情況，東久（重慶）智造園一期自2025年9月1日起再次達到滿租狀态。

租戶方面，新購入基礎設施項目底層租戶行業分布較為集中，專門滿足機械制造、汽車配件、精密機械、高新材料、信息産業等新經濟制造業的需求。

其中，東久（重慶）智造園一期園内汽車側配件行業租戶承租面積高達86.60%，主要由于項目坐落于渝北區龍興鎮的汽車産業聚集區，周邊已有長安汽車、長安福特、賽力斯、大陸、延鋒等兩百余家核心零部件企業，形成了完整的汽車産業鍊。

南通項目位于南通高新區，承接上海産業轉移，同樣吸引了大量機械制造和高新材料企業，租戶結構同樣以上述行業為主。

截至2025年6月末，東久（南通）智造園、東久（重慶）智造園一期2025年1-6月租金的期後收繳率均為100%。

資産韌性

據了解，東久新經濟REIT首發底層資産亦為標準廠房類産業園資産，且均坐落于長三角一體化區域。

擴募完成後，東久新經濟REIT所涵蓋基礎設施項目合計建築面積為38.41萬平方米，資産布局擴展至成渝區域。

數據來源：産城園區評論整理

在産業園區“以價換量”的現狀中，報告期内東久新經濟REIT新購入基礎設施資産租金增長率、在執行租約增長率、新簽租約增長率整體高于增長率預測。

基金管理人預測，2026年至2029年租金和物業管理費不增長，2030年至預測期結束3.0%，長期增長率2%。

運營管理機構認為，基礎設施項目為標準工業廠房，該類物業目標客群較為集中，主要為汽車配件、機械制造、新材料等行業内具有一定規模的制造業企業，該類企業正式入駐後一般在廠房建設（如需）、改造、裝修及生産線建設等方面普遍會投入較高的固定資産沉澱成本，有助于形成較強的租戶粘性。

新簽和續租方面，報告期内底層租戶無縫新簽和續租面積占報告期到期面積的91.79%，無縫新簽和續租加權平均租賃期限分别為3.61年和3.86年。

2025年到期面積1.12萬平方米均有續租意向，經運營管理機構摸排和落實預計可實現100%續租或新簽。

值得注意的是，新購入資産中，東久(重慶)智造園一期的重要現金流提供方在此承租定制廠房，承租面積為1.22萬平方米，租賃合同到期日為2027年12月31日。

2024年度，重要現金流提供方提供的現金流占新購入基礎設施項目同一時期現金流總額的比例為12.99%。

運營管理機構提到，定制化程度高的廠房在退租後不易快速轉租，增加空置和費用風險。如重要現金流提供方退租定制廠房，仍有可能會對項目運營、出租率、大額費用支出産生一定不利影響，導致基礎設施項目現金流下降。

東久新宜表示，該基金是在上海證券交易所獲批的第6單、整個公募REITs市場獲批的第8單擴募項目，也是市場上首個擴募購入標準廠房資産的公募REITs項目。“本次擴募的成功發行不僅助力基金實現從長三角延伸至中西部的地域覆蓋，更依托東久工業的産業資源優勢，實現新老資産的産業聯動與規模效應。”

該公司稱，本次新增的南通、重慶項目均為單層標準廠房，高度适配機械制造、汽車配件等重工業生産需求，租戶固定資産投資與遷移成本高、合作粘性強。

其中，南通項目承接上海産業轉移和技術溢出已實現滿租運營，重慶項目依托兩江新區汽車産業集群優勢，2025年9月起再度達成滿租狀态。

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