劍指公募REITs 金茂22.6億出售三亞酒店背後的資管考慮

觀點網 當公募REITs的大門向酒店資産敞開，資本市場的聚光燈驟然打亮。市場最敏銳的“獵手”們已然嗅到機遇，悄然集結。

中國金茂率先扣動扳機，12月23日晚間，該公司發布公告稱，其計劃以22.65億元的代價轉讓三亞亞龍灣麗思卡爾頓酒店100%股權，目標直指資産證券化。

這不是一次簡單的資産處置，而是企業擁抱大資管時代的戰略信号。

随着酒店公募REITs被正式提上日程，整個行業的發展邏輯已然發生根本轉向，不動産金融的邏輯正成為主流。

通過證券化盤活“沉睡”資産，喚醒流動性、優化資産負債表，已成為不可逆轉的浪潮。

資産出售

當酒店行業邁入新一輪發展周期，各大企業紛紛重鑄護城河。中國金茂也悄然布局，打出一張關鍵的“金融牌”。

12月23日晚間，中國金茂一紙公告，宣布旗下上海金茂與三亞巒茂簽訂産權交易合同，以約22.65億元對價，出售三亞旅業100%股權。

而三亞旅業的核心資産，正是金茂旗下標杆酒店之一——三亞亞龍灣麗思卡爾頓酒店。這家2008年開業、擁有446間客房的奢華酒店，一直是金茂酒店闆塊的“壓艙石”。

實際上，這並非金茂首次出售三亞高端酒店資産。就在去年12月，其剛以18.49億元轉讓了毗鄰的金茂三亞希爾頓酒店。

短短一年時間，連續“清倉”兩大核心物業，中國金茂背後的考慮究竟是什麼？

對比兩次交易，中國金茂的動機已悄然轉變。去年出售希爾頓酒店，主要為處置資産、回流資金；而此次轉讓麗思卡爾頓酒店，則明确指向資産證券化的探索。

最新公告顯示，麗思卡爾頓酒店的接盤方為三亞巒茂酒店管理有限公司，該公司成立于2025年，主營業務為企業管理咨詢。

穿透其股權發現，三亞巒茂由“中信證券－中國金茂三亞酒店資産支持專項計劃”管理人全資持有，而其上層主體嘉興巒茂企業管理合伙企業，正是該資産證券化項目的原始權益人。

換言之，三亞巒茂是一個典型的SPV（特殊目的載體），專為此次證券化交易設立。

設立SPV時候，再将不動産裝入SPV名下确保風險隔離，以基礎資産未來的現金流為支持，向投資者發行資産支持證券，這是不動産資産證券化的標準流程。而今，中國金茂走到了第二步。

根據公告，目前上海金茂已認購該計劃項下4%的資産支持證券，其余96%的資産支持證券已由其他專業機構投資者認購，且各自所持份額高度分散、均不超過20%，故該計劃無實際控制人。

中國金茂在公告中強調，麗思卡爾頓酒店開業以來經營成熟穩定，盈利及現金流情況較好，是公司打造精品持有的目標酒店，通過開展資産證券化将酒店資産估值盤活效用最大化。

通過這一操作，中國金茂成功将沉澱的酒店資産轉化為流動性更強的金融資産，既優化了财務報表、降低了負債壓力，也為後續戰略調整與再投資儲備了靈活空間。這不僅是單筆交易，更是行業從“持有運營”向“金融運作”轉型的一次重要實踐。

劍指公募REITs

但中國金茂的考慮或許不止于此。

就在今年12月1日，國家發改委明确将四星級及以上酒店納入公募REITs可申報範圍。中國金茂在此時啟動類REITs操作，時機頗具深意。

換言之，中國金茂此番轉讓三亞麗思卡爾頓酒店的舉動，或許隐藏着更大的資本棋局，即以類REITs先行，再由公募REITs接力。

此前，方正證券就曾發布研報表示，中國金茂置出三亞麗思卡爾頓酒店，是該公司“盤活存量，做優增量”策略的又一嘗試，有望實現繼長沙梅溪湖覽秀城出表REITs上市後，又一個資産證券化的範例。

但政策開閘不等于門檻降低，根據要求，酒店REITs項目必須“優中選優”，滿足以下核心條件：四星級及以上、現金流穩定、産權清晰、運營規範，並具備規模與區域價值。

從三亞亞龍灣麗思卡爾頓酒店的情況來看，項目坐落于成熟旅遊目的地三亞亞龍灣畔，是一家‌五星級奢華度假酒店‌，由中國金茂全資持有，自2008年開業至今，運營時間達到18年，經營情況較為成熟。

從具體的經營數據來看，項目建築面積為8.38萬平方米，客房數量446間。在過去許多年時間里，三亞亞龍灣麗思卡爾頓酒店是金茂酒店業務當中，平均房價最高的一個，即便是在疫情突襲的2020年，其表現依舊堅挺。

财報數據顯示，2020年，三亞亞龍灣麗思卡爾頓酒店的平均房價為1973元，平均入住率為52.5%與上海金茂君悅大酒店持平，但平均可出租的客房收入達到1036元，彼時，上海項目的平均可出租客房收入僅有585元。

2021年至2024年，項目的平均入住率分别達到60%、47.6%、70.9%、70.5%，同期，平均可出租客房收入分别為1403元、1063元、1656元、1363元。

今年上半年，該項目的平均房價為2054元，平均入住率80.5%，每間房收益1654元。

此外，最新公告披露，麗思卡爾頓酒店的母公司三亞旅業于2025年3月31日經審核總資産及經審核淨資産分别約為11.13億元及6.91億元。

這一繫列數據表明，中國金茂正以旗下最優質的酒店資産作為“試金石”，探索從私募類REITs向公募REITs的跨越。

更重要的是，中國金茂旗下還擁有上海金茂君悅大酒店、金茂深圳JW萬豪酒店、南京威斯汀大酒店、北京金茂萬麗酒店、長沙梅溪湖金茂豪華精選酒店等資産。

如果本次試水成功，其不僅能夠打造酒店資産的“投、融、建、管、退”完整閉環，後續更能将旗下的優質資産持續擴募。

不過，酒店REITs賽道的發令槍尚未真正響起，在中國金茂之前，錦江國際已于12月15日啟動公募REITs招標，誰将率先沖線，仍值得期待。

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